Только три месяца – до мая - остается по закону петербуржцам на то, чтобы определиться со способом управления жилыми домами. До сих пор это сделали собственники квартир в 76% зданий. Остальные не спешат сделать выбор. Поэтому четверть площади жилого фонда в городе может попасть в руки неквалифицированных компаний.
Какое ТСЖ – такая и зима
Судьбу 24% жилфонда, на которой прописаны уклонившиеся от решения жители, определят торги. Но к участникам этих торгов город не сможет предъявить квалификационных требований – таково предписание федерального законодательства.
По словам председателя городского Жилищного комитета Юниса Лукманова, это тревожит Правительство Петербурга: «Если мы не сможем предъявить квалификационных требований, а квалификация работников будет недостаточной, возможны очень серьезные последствия, связанные с качеством обслуживания домов, своевременной подготовкой к отопительному сезону, устойчивым его проведением». Выходит, как проживет дом или квартал уже следующую зиму, будет зависеть от сегодняшнего решения жителей в большей мере, чем от города.
Оптимальной формой управления председатель комитета называет ТСЖ, которое может быть независимым от городских структур (а, значит, не просить у них денег и помощи) и самостоятельно договариваться со снабжающими организациями. Правда, тут же делается оговорка: для этого нужно, чтобы и сам дом был в пристойном состоянии. Второе «но» - председатель ТСЖ не должен быть «карманным» и будет действовать в интересах фирмы-застройщика, иначе неизбежны конфликты – такое уже случается. А создаются товарищества прежде всего в новых, только что построенных домах.
«Так и кувыркаемся…»
Что же касается снабжающих организаций, большую часть которых сама власть называет монополистами, прямые отношения с ними – вольная воля горожан, создающих ТСЖ: они вправе предпочесть именно такой вариант. Город это допускает, но не приветствует. Юнис Лукманов признает: «Мы ведь в Санкт-Петербурге схитрили, когда управляющие компании, такие как Жилкомсервис, не вывели на прямые отношения с поставщиками коммунальных услуг. Потому что это чревато последующим банкротством управляющих компаний в связи с неплатежами населения. Жилищные агентства как госучреждения обанкротить невозможно, поэтому мы заводили большую часть договорных отношений с монополистами именно через них».
Председатель комитета напоминает, что энергетики поставляют не только саму услугу – они кроме того контролируют подготовку сетей к отопительному сезону, выдают техусловия на установку приборов учета и эти же приборы от потребителя принимают. «Поэтому так и кувыркаемся не только в Санкт-Петербурге, но и, наверное, во всей стране. А хотелось бы, чтобы технические условия выдавал один, контролировал второй, услуги поставлял третий. Здесь есть, чем заняться антимонопольному комитету. Но сегодня это соответствует действующему законодательству - его надо менять» - считает Юнис Лукманов.
Избранное – на продажу
Собственно, возможных форм управления жилыми домами закон предусмотрел три: ТСЖ, управляющая компания и практически не распространенное непосредственное управление, - посредством общих собраний, без создания общего юридического лица. Соответственно, если выбрано не ТСЖ – значит, управляющая компания. Сейчас это - 41 ОАО «Жилкомсервис» и 48 частных структур. В том числе, зарубежных.
Положительный опыт есть. В качестве примера в жилищном комитете называют компанию «Сити-сервис» - дочернюю фирму литовского холдинга «Рубикон». Например, в Кировском районе города она уже установила больше 70 общедомовых приборов учета тепла, - другие управляющие компании пока этим не занимаются.
Однако все оказалось сложнее, чем представляли в самом жилищном комитете несколько лет назад. Компания «Питер Дусман», на которую в городе возлагали надежды: «вот, придут немцы – приведут коммунальные дела в порядок», с российскими реалиями не справилась. Препятствием оказались все те же монополисты и неплатежи. Фирма накопила миллионы рублей долга и, наконец, летом 2007 г. ушла из Петербурга. Брешь срочно заткнули «Жилкомсервисом». Но и «Сити-сервис» предлагает пересмотреть отношения с поставщиками, иначе банкротство неизбежно. Руководство компании уже предложило либо перейти на прямые отношения монополистов с конечными потребителями, либо выплачивать управляющим фирмам «агентские».
В самом деле, Петербургу не удается собрать с горожан все сто процентов квартплаты и коммунальных платежей, хотя ситуация лучше, чем во многих регионах. В прошлом году средняя собираемость текущих платежей составила 99,3%. Суммарный долг петербуржцев уже полтора года держится на уровне около 3,5 млрд руб. Сократить его не удается из-за растущих тарифов. Поэтому только в прошлом году в суды было подано более 200 исков о выселении неплательщиков.
Несмотря на то, что с частными управляющими компаниями дела обстоят непросто, власти Петербурга уже в течение нынешнего года собираются выставить на продажу 15-20 «Жилкомсервисов», оставив в руках города только самые сильные организации. Остающимся придется кроме исполнения обычных обязанностей быть «на подхвате»: в случае ЧП с частниками, как это было с «Дусманом», работать «за себя и за того парня». Юнис Лукманов уже более года говорит о предстоящей продаже ОАО «Жилкомсервис» (со 100% городским капиталом), которые «не сумели приспособиться к новым условиям рынка» и «проявили себя нехорошо».
Правительство Петербурга намерено сохранить в своих руках только третью часть коммунальных предприятий.
Реновация против ремонта
Впрочем, Петербург – один из самых благополучных городов страны: за три года только бюджетные расходы на выполнение капремонтов здесь возросли всемеро. Большинство населенных пунктов России подобного позволить себе не может, да и прежде на коммунальную сферу в них выделялись сущие крохи.
Благодаря проведенным в последние годы ремонтам, число жалоб на протечки крыш сократилось с тысяч до десятков – утверждает Юнис Лукманов – теперь задачей № 1 становятся подвалы. «Зачем вы снимаете подвалы, где парят трубы? – упрекает он телевизионщиков – езжайте туда, где все сделано, а за два года мы решим проблему во всем городе. И не принимает возражений тех, кто говорит, что эти слова уже были сказаны полтора-два года назад: «Что же, вы хотите, чтобы везде было хорошо?»
На ремонт жилого фонда нужно несколько годовых бюджетов, а потому быстро не справиться, ведь в городе много домов дореволюционной постройки, объясняет председатель жилищного комитета. Однако за нынешний год он обещает отремонтировать лестничные клетки в половине районов города, а в течение нескольких ближайших лет нормализовать подачу горячей и холодной воды в тех домах, где напор в трубах недостаточен.
Кроме того, есть много старых и аварийных домов, подлежащих расселению. Комитет пытается убедить жильцов, что капремонт, да и вообще никакой существенный ремонт им не нужен, достаточно залатать дырявую трубу или крышу, чтоб не текло: все равно предстоит переезд. Тот же подход – и к хрущевкам, которым «прописана» реновация». В нынешнем виде они разорительны и для ТСЖ, и для управляющих компаний. А жильцам, переехавшим на край города, выбирать будет уже нечего: к тому времени город все решит за них, и с переездом, и с управляющей компанией по новому адресу.
