Офисные рекорды

В 2007 году девелоперы планировали ввести полмиллиона квадратных метров офисных площадей. Несмотря на то что ввод многих объектов был отложен, объем сданной офисной недвижимости составил, по разным подсчетам, от 300 до 400 тыс. кв. м (в 2006 году этот показатель остановился на отметке 180 тыс.) По оценкам специалистов Maris Properties, за прошедший год к вводу заявлено офисных проектов общей площадью больше, чем за все предыдущие годы: «У девелоперов появилась уверенность в том, что конца нынешнему буму не предвидится – отсюда и бурный рост числа проектов». Однако подобный рост имеет вполне определенную направленность. Основной интерес девелоперов нацелен на создание бизнес-центров классов «А» и «В». Спрос на качественные офисные объекты в Петербурге пока значительно превышает предложение, и это можно увидеть на примере арендных ставок, которые, по данным Becar Realty Group, выросли за год в среднем на 25%. Сейчас для помещений класса «А» арендные ставки в среднем равны 18–30 тыс. руб. за кв. м в год, класса «В» 9,6–18 тыс. руб. за кв. м и до 9,6 тыс. руб. – для офисов класса «С». Аналитики Maris Properties озвучивают примерно такие же цифры: 14,3–33 тыс. руб. в год за кв. м для класса «А», 7,7–16 тыс. руб. в год для класса «В».

Мания величия

Наблюдается тенденция существенного укрупнения проектов освоения территорий, в том числе в составе МФК. Так, офисных объектов площадью свыше 100 тыс. кв. м сегодня заявлено более 30.

Все это, с одной стороны, вполне отвечает аппетитам арендодателей – одним из трендов минувшего года стало увеличение спроса на большие площади под аренду (запросы на 500– 1 000 кв. м). Рекордом года девелоперы безоговорочно признают заключение сделки аренды между инвестиционным банком «КИТ Финанс» и владельцами строящегося офисного комплекса класса «А» Renaissance Plaza – банк разместится на площади в 10 тыс. кв. м.

С другой стороны, ряд аналитиков предрекает скорое перенасыщение рынка. Как отметил президент компании Becar Realty Group Александр Шарапов, существуют прогнозы, согласно которым через четыре-пять лет про­изойдет «взрыв» – введут в строй одновременно около 2 млн кв. м офисных площадей, сдать которые окажется весьма проблематично. Заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Maris Properties Алексей Федоров уверен, что сроки взятия «новой высоты» в два миллиона «квадратов» еще меньше: «Согласно данным на сегодня, темпы ввода площадей в ближайшие годы будут расти практически вдвое каждый год. И если уровень в миллион метров качественных площадей рынок перешагнул лишь в 2007 году, то планка в полтора миллиона может быть взята уже в 2008-м, а в два миллиона – уже в 2009-м. На наш взгляд, надежды на соответствующий рост спроса оправданы лишь частично.

Спрос на офисы формирует экономика, а экономика хоть и растет, но не такими темпами. Поэтому уже в ближайшее время мы с высокой долей вероятности сможем увидеть, как рынок перейдет на сторону арендатора, а негибкие арендодатели и некачественные проекты столкнутся со сложностями».

Многие из запланированных масштабных проектов предполагается расположить вблизи центра города. В связи с этим генеральный директор Colliers International Борис Юшенков призывает девелоперов заранее позаботиться об организации потоков, чтобы избежать возможности транспортного коллапса: «По нашим подсчетам, при площади бизнес-центра в 200 тыс. кв. м среднее количество работающих в нем составляет 20 тыс. человек. Если у 75% работающих есть автомобили, то в течение двух часов 15 тысяч машин должны приехать в этот офисный центр. В минуту это получается более ста. А про­пускная способность обычного проспекта или набережной – 50–60 тысяч автомобилей в сутки в одну сторону».

Центробежная сила

Решением проблемы может стать пересмотр приоритетных зон локации бизнес-центров. Уже сейчас наметился новый тренд: децентрализация офисного рынка. По словам Александра Шарапова, если еще в 2006 году девелоперы не могли прийти к единому мнению о том, можно ли отнести к классу «А» объекты на Петроградской стороне, то сейчас подобные проекты появляются в Приморском районе, у станции метро «Фрунзенская» и около аэропорта. Основными зонами концентрации действующих офисных центров всех классов остаются Петроградский и Центральный районы, а в секторе строящихся объектов лидируют Выборгский, Василеостровский, Московский и Приморский.

По мнению Бориса Юшенкова, дефицит участков в центре города, увеличение транспортной нагрузки, проблема парковок и рост заявок арендаторов на крупные площади и развитую инфраструктуру вблизи бизнес-центра поспособствует появлению офисной недвижимости нового формата. «Рано или поздно вокруг кольцевой возникнут бизнес-парки. Там тихо, есть зеленые насаждения, много машиномест, да и стоимость не слишком высокая, так что такие форматы должны появиться. То есть торжество 100–200-тысячных проектов в центре города продлится недолго, и пальма первенства перейдет к 50–100-тысячным проектам вокруг кольцевой или Западного скоростного диаметра», – прогнозирует генеральный директор Colliers International.

Алексей Федоров не согласен с коллегой: по его мнению, децентрализация пройдет постепенно. «Сначала офисы появятся вокруг основного центра, и только в более отдаленной перспективе могут уйти куда-то дальше. Уже видны основные «зоны спроса», внутри которых развиваются вполне качественные проекты. И конкурировать с ними проектам в спальных районах и на окраинах будет довольно сложно», – отмечает господин Федоров. Свою убежденность он объясняет просто: офис – не только место работы, но и территория для встреч и деловых переговоров. Ехать с одной окраины города на другую, пусть даже по кольцевой, очень долго.

Крупнейшие девелоперские проекты, ввод которых намечен на ближайшие несколько лет:

Источник: Becar Realty Group, Colliers International

Перспективы

Сегодня вакантные площади в бизнес-центрах всех классов составляют от двух до пяти процентов. По словам руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, проблема маленького количества свободных помещений заключается в следующем: «Бизнесы растут, и в деловом центре, где компания обросла собственной инфраструктурой, адрес которого везде фигурирует, может не хватить места. Приходится часть отделов пересаживать в другое здание. Управляемость бизнесом при этом снижается. Крупные компании сейчас ищут большие площади, чтобы объединять бизнес».

«Я слышу разговоры о скором перенасыщении рынка уже лет пять, а бурный рост сектора офисной недвижимости продолжается», – отмечает Борис Жуков. – «На развитие влияет несколько факторов. Во-первых, это прирост ВВП страны. Во-вторых, большую роль играет вопрос качества предлагаемых офисных зданий. Высококлассных бизнес-центров до сих пор очень мало. Кроме дорогой отделки настоящий бизнес-центр обязан удовлетворять целому ряду параметров: иметь развитую инженерную инфраструктуру, службу клининга, системы безопасности и т.д. Также крайне важен индивидуальный подход к арендаторам, внимание к каждой детали». По мнению господина Жукова, в ближайшие три года насыщения рынка не произойдет.

Девелоперы любят приводить в доказательство большого потенциала рынка петербургской недвижимости показатели офисных площадей на душу населения в различных городах мира. Однако не все аналитики разделяют такой подход. «Мы предлагаем считать объемы офисной недвижимости не по количеству метров на человека, а по объему экономики. Валовый региональный продукт (ВРП) в Петербурге в разы меньше, чем в западных столицах, и сейчас город как раз в общем соответствует трендам. В Петербурге на $1 тыс. ВРП приходится 23 кв. м офисов, – замечает Алексей Федоров из Maris Properties. – В 2011 году предложение абсолютно точно превысит спрос, и что тогда будет – большой вопрос, на который у меня пока нет ответа. По самым скромным подсчетам, количество вводимых офисных площадей растет на десятки процентов в год, а экономика России – на 7%. И будет очень хорошо, если подобные темпы экономического роста останутся».

Заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Maris Properties уверен, что 2008 год ответит на вопрос, как быстро появится тенденция, с которой БЦ начнут конкурировать между собой. «Массового незаполнения не произойдет, рынок придет к делению на более-менее качественные объекты. Арендаторы станут выбирать, и не только по арендным ставкам, но и по таким показателям, как качественность инженерной инфраструктуры, достаточность паркинга (уже сейчас есть проекты с парко-индексом 1 на 30 м, причем в городской черте) и т. д.», – прогнозирует Алексей Федоров.

А представитель Praktis Сергей Федоров уверен, что большой объем будущего предложения приблизит российскую Северную столицу к европейским стандартам: «Если у нас не произойдет внезапного огромного экономического скачка, то и равноценного предложению объема спроса не будет. К чему это приведет? На сегодняшний день арендные ставки, установленные по новым проектам, соответствуют уровню prime rents (лучшие места в лучших объек­тах) – около $1 тыс. за кв. м без НДС. Эти ставки значительно снизятся, и сроки окупаемости по заявленным объектам вырастут. Однако для крупных игроков рынка это не слишком большая потеря. Не надо говорить про перенасыщение, мы идем к европейским показателям офисного рынка. В Берлине, например, в среднем по рынку 20% свободных площадей».

Текст: Анна Шепель