Владимир Марахонов: Инвестировать – значит предвидеть

– Если подразумевать под коммерческой недвижимостью главным образом офисы, склады и торговые помещения, можно констатировать: в Москве, Петербурге и многих других крупных городах не хватает офисных площадей и складских помещений.

Что же касается торговых объектов, с ними ситуация более сложная. Рынок ритейла, например, в Северной столице, как полагает ряд экспертов, близок к насыщению. Я также склоняюсь к этому выводу. Поэтому проекты по торговой недвижимости мы рассматриваем в последнюю очередь.

— Владимир Иванович, каковы сегодня в общих чертах перспективы развития сектора коммерческой недвижимости в России?

– Денег в стране много, экономика развивается. Думаю, в ближайшие несколько лет нам предстоит видеть сугубо положительные тенденции формирования рынка коммерческой недвижимости.

— В чем заключается специфика российского инвестиционного строительства?

– Основная особенность России заключается, во-первых, во взаимодействии с властями, во-вторых, во взаимодействии с поставщиками газа, тепла, электроэнергии (так называемыми монополистами). В этом плане ситуация с девелопментом участков под строительство в нашей стране достаточно сложна. Возьмем для сравнения Финляндию. Там, если вы хотите что-то построить, город подводит все коммуникации к границам вашего участка. Вам остается лишь возвести объект и подключить его к сетям. У нас в Северо-Западном регионе в силу дефицита, в основном электрических мощностей, инвестору зачастую приходится самому заниматься развитием инфраструктуры близлежащих районов. Иногда это укладывается в экономику инвестиционного проекта, а иногда – нет. Когда мы выбираем участок земли для инвестиционного строительства, то прежде всего исследуем во- прос о возможности подключения его ко всем необходимым инженерным сетям.

— Проблемы инженерии, инфраструктуры – один из моментов, на который указывают строители, когда их упрекают в дороговизне квадратного метра…

– Вопрос дороговизны квадратного метра связан не только с указанными проблемами, но и с ростом цен на строительные материалы. Так, цена кубометра бетона повысилась за год в полтора-два раза. Повышается и стоимость рабочей силы.

Но то, о чем вы говорили, действительно является одним из ключевых моментов. Это создание инженерной инфраструктуры и финансовые вложения, которые необходимы для того, чтобы подключиться к существующим сетям.

— Различные платежи, штрафы, в частности экологические, также играют свою роль?

– Ожидается ужесточение экологической экспертизы. В чем это будет выражаться, я не могу сказать, еще не ознакомился с документами. Но пока – с точки зрения существующих штрафов – я не припомню, чтобы возникали какие-либо фи- нансовые проблемы.

— Создает ли затруднения процедура согласования проектов?

– Это отдельная проблема. Особенно когда речь идет об иностранной компании. Мы зарегистрированы на территории Финляндии, и наши сотрудники занимаются всеми процессами: от проектирования до завершения строительства. То есть мы полностью готовим проекты и воплощаем их в жизнь. Но что касается согласования в разрешительных инстанциях России – мы практически всегда обращаемся к нашим российским партнерам. Как правило, это российская компания, которую мы нанимаем для согласования всех нормативов, согласно российским стандартам. Далее – госу- дарственная экспертиза проекта. Она также иногда создает специфические проблемы. Например, бывают задержки в пожарной экспертизе, некоторых других вопросах.

— Эта работа связана с гармонизацией международных стандартов с российскими нормами, техническими регламентами?  

– По сути своей стандарты отличаются не очень сильно. Речь идет скорее об имеющихся определенных условностях. И о некоторых частных различиях, которые нужно принимать во внимание. Каких-либо непреодолимых противоречий нет.

Все наши проекты получали добро.

— Каковы Ваши прогнозы относительно тенденций рынка в общем контексте развития строительной отрасли?

– Я полагаю, что строительная индустрия России будет преодолевать отставание от западных технологий. Развитие коммерческой недвижимости – возведение офисных площадей, строительство гостиничных зданий, которое является одним из самых дорогих по себестоимости, создание других коммерческих объектов – предполагает использование ряда новых технологических идей и приемов. Это касается разного рода вентилируемых фасадов, облегченных перекрытий, методов строительства, связанных со специальными видами съемной и несъемной опалубки, использования новых строительных материалов и т. п. Эти нововведения уже активно осваиваются российскими специалистами и постепенно будут востребованы в еще больших масштабах.

Новые технологии будут проникать и в жилищное строительство – как многоэтажное, так и индивидуальное. Сегодня успешно продвигается продукция заводов по производству домов модульного типа. Принцип возведения объекта состоит в том, что части дома вместе с внутренней отделкой собираются на заводе, привозятся на стройплощадку, и дом монтируется за день-два практически под ключ. Случается и неожиданное развитие старых направлений. Например, тер- мин «панельное строительство» часто воспринимается как синоним «некачественного строительства». Однако мои коллеги недавно обратились ко мне с предложением поддержать проект создания комбината по производству крупных пане- лей, но уже по европейской технологии. Оказывается, если решить ряд технологических проблем, можно строить каче- ственные и разнообразные по архитектуре здания методом крупнопанельного домостроения. Практически при той же – и даже чуть меньшей – стоимости строительных материалов и конструкций такие дома можно возводить существенно быстрее кирпичных, решая проблемы экономичности жилья.

— Быстровозводимые объекты из металлоконструкций также получат более широкое распространение – склады, логистические, торговые комплексы?

– Да, металлоконструкции очень востребованы. И, кстати, по этой причине сейчас, насколько мне известно, на российский рынок активно выходят иностранные фирмы – производите- ли металлоконструкций.

— Чем отличается рынок коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге от такового, скажем, в Нижнем Новгороде, вообще на периферии?

– Основное отличие заключается в том, что рынок коммерческой недвижимости обеих столиц в некоторых своих сегмен- тах, например торговом, как я уже отмечал, близок к насыщению. На периферии же – в городах-миллионниках и там, где население чуть меньше миллиона, ситуация явно более выгодная. Я знаю, что многие сети гипер- и супермаркетов охватывают сейчас даже города с населением менее 500 тысяч человек. Там возводят такие же помещения и получают хорошую прибыль.

Хочу отметить, что сейчас интересы инвесторов постепенно расходятся по регионам. Хотя, конечно, Москва и Пе- тербург – статусные города. Иметь там проект – дело чести для уважающего себя инвестиционного фонда по недвижимости.

Работать в регионах, как ни странно, сложнее. Наша компания представлена в Екатеринбурге, Череповце, Ярославле, Саратове. Часто возникают ситуации, когда строительство объекта в каком-нибудь региональном городе обходится дороже, чем в Москве и Северной столице. Когда набираются субподрядчики, очень важно, чтобы они соблюдали жесткие требования по качеству работ. Но не всегда и не во всех регионах удается найти такие организации. И тогда приходится вкладывать дополнительные средства с тем, чтобы обеспечить соблюдение этих требований. В этом плане существует целый ряд проблем, и их обязательно надо решать.

— Активное строительство коммерческой недвижимости, в том числе и гипермаркетов, наблюдается сейчас на юге России…

– Да, южные регионы, и прежде всего их города, развиваются быстро. Это и Ростов, и Краснодар, и Ставрополь. Но существует нюанс, связанный с тем, что регион этот достаточно хорошо освоен турецкими строителями. Наша компа- ния мало работает на юге, поскольку с турецкими фирмами, которые предлагают достаточно приемлемые цены и хорошо ориентируются в местной специфике, конкурировать сложно.

— В чем заключаются особенности работы на российском рынке крупных портфельных иностранных инвесторов?

– В том, что крупные портфельные инвесторы, всегда имеющие собственную четкую систему критериев для оценки проектов, обычно используют институциональные деньги различных фондов. За них приходится отвечать перед довольно жесткой структурой контроля. Основная проблема – в том, что им очень трудно реагировать на быстро меняющиеся условия на российском рынке.

Очень серьезным фактором при ведении бизнеса в России является согласование документов на строительство.

Самый сложный период длится с момента приобретения земельного участка до момента получения разрешительных документов на строительство. Крупные западные фонды, вследствие соблюдения собственных правил и критериев, не могут инвестировать на этом этапе про- цесса.

Я пытаюсь наладить контакты с крупными зарубежными фондами и создать финансовую структуру, аккумулирующую деньги иностранных инвесторов для того, чтобы эти средства можно было использовать на самых ранних стадиях проекта. Существующие ныне фонды – например Aberdeen Property Investors, Vicus, Meinl European Land, Рюрик, Apollo Real Estate Advisers и др. – в силу уже описанных причин действовать таким образом не могут. Дело в том, что есть еще одна проблема в российском девелопменте. Привлекательными участками распоряжается государство, и распределяет оно их очень крупными лотами.

Стоимость таких лотов даже на старте аукциона составляет несколько десятков миллионов долларов. И никто не знает, какой она будет на выходе. Институциональным финансовым западным структурам очень трудно, во-первых, решиться на крупное финансирование на такой рисковой стадии, во-вторых, процесс аукциона сложен для инвестора, так как он не знает, какую сумму ему надо утверждать для инвестирования и какая сумма получится под конец аукциона.

— Одна из серьезных проблем, с которой сталкиваются зарубежные инвесторы на нашем рынке, – поиск грамотных профессионалов-управленцев. Где брать настоящих специалистов?

– Об этой проблеме знаю не понаслышке. Наш фонд «Квадрига Капитал Россия» занимается прямыми финансовыми вложениями в промышленные компании. Недавно мы рассматривали проект инвестиций в рекрутинговое агентство. Мы считаем, что эта отрасль будет активно развиваться.

Практически во всех секторах российской индустрии существует голод на квалифицированные кадры (не только в строительстве). Дефицит и топ-менеджеров, и руководителей среднего звена. Мы у себя – в компании «Ханса- строй» – обсуждали вопрос об организации школы переподготовки. Проблема с высшим звеном все же разрешима.

Со средним звеном – дело обстоит гораздо сложнее. А ведь именно через менеджеров среднего звена мы контролируем качество работ на стройплощадке. Располагая хорошо подготовленными специалистами, мы организовали бы работу несколько иным образом, чем сейчас.

Текст: Сергей Васильев