Отели: новый уровень

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам правительства города, в 2007 году в Петербурге введено в эксплуатацию девять гостиниц на 524 номера. «Для сравнения, в 2006 году тоже было открыто девять 9 объектов, но с общим номерным фондом 153 единицы», – говорит Алексей Павлович, начальник отдела развития инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации города. Таким образом, по состоянию на конец 2007 года в Северной столице эксплуатируется порядка 366 гостиниц на 19 543 номера. «И эта статистика учитывает только те отели, которые публично заявили о своем открытии», – заметил Алексей Павлович.

Мини выходят из моды

За последние несколько лет насыщение рынка гостиничной недвижимости происходило в основном за счет небольших объектов. «В настоящее время по разным оценкам в городе от 200 до 400 мини-отелей», – говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург. Однако популярность этого формата пошла на спад: по мнению специалистов рынка недвижимости, в 2007 году основное увеличение номерного фонда происходило за счет гостиниц высокого класса (4–5 звезд). «Раньше строить мини-гостиницы было выгодно из-за невысоких первоначальных вложений, – говорит Игорь Лучков, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb. – Теперь, после скачка цен на жилую недвижимость, этот формат стал менее прибыльным». С ним согласен и Николай Пашков. «Сегодня развивать такой формат гостиничной недвижимости, как мини-отели, не так эффективно, как было, предположим, 3–4 года назад: стоимость расселения нескольких квартир в центре города под мини-отель за последние 1,5 года выросла не менее чем в два раза, чего нельзя сказать о росте цен на размещение в них», – отмечает он.

Другой причиной спада темпов строительства мини-отелей специалисты называют приход в Петербург крупных игроков гостиничного рынка, что повлекло за собой реализацию масштабных проектов и усиление конкуренции. «В конце 2007 года были введены в эксплуатацию несколько крупных объектов, управляемых международными операторами, и это свидетельствует о том, что гостиничный рынок Петербурга постепенно выходит на новый качественный уровень. Среди них SPA отель Holiday Club St. Petersburg, первая очередь отеля Ibis St. Petersburg Moskovski Vokzal, Sokos Hotel Vasilievsky и Sokos Hotel Olympic Garden», – рассказывает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis СB.

На периферию

Тенденция децентрализации – помимо рынков офисной и торговой недвижимости – затронула и гостиничный бизнес. «Многие инвесторы понимают, что исторический центр города не безграничен, и найти здесь нормальное пятно достаточно сложно, – комментирует ситуацию Алексей Павлович. – Поэтому отели постепенно начинают появляться на периферии Петербурга». Один из наиболее ярких примеров – проект гостиницы Crowne Plaza в МФК «Пулково-3», предполагающий возведение двух корпусов. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию четырехзвездной гостиницы на 300 номеров и двух бизнес-центров запланированы на конец 2009 года.

Кроме того, в 2007 году заявлены несколько проектов, которые будут расположены за пределами Петербурга. Среди них отели в Ломоносове, Пушкине, Зеленогорске, Павловске и Кронштадте более чем на 300 номеров. «Класс всех перечисленных проектов – «3 звезды», и это не удивительно, поскольку высококлассные объекты гостиничной недвижимости все-таки должны быть расположены в центре города, а не на его окраинах и тем более за его пределами», – считает Игорь Лучков.

Mixed-use нам не нужен

Новой тенденцией для рынка гостиничной недвижимости Петербурга стало появление крупных отелей в составе многофункциональных комплексов. «Доля таких проектов в общем объеме качественных гостиничных проектов составляет 25%», – констатирует Роман Уревич. Среди наиболее крупных проектов – Crowne Plaza в многофункциональном комплексе «Пулково-3» и Clover Plaza в составе МФК Clover Plaza. Однако, по мнению участников рынка недвижимости, пока для Петербурга это скорее исключение, чем правило. «К примеру, в Москве практически все гостиничные проекты реализуются вкупе с офисной и торговой функциями, – говорит Константин Сторожев, генеральный директор West Bridge Construction. – Основная причина – высокая стоимость столичной земли, делающее строительство только отеля невыгодным. В Петербурге же действуют особые условия для гостиничных инвесторов». Как рассказал Алексей Павлович, для гостиничных проектов предусматривается специальная инвестиционная оценка передаваемых объектов недвижимости, которая может быть в два и более раза ниже рыночной оценки. «Для инвесторов это серьезный стимул, чтобы идти в гостиничные проекты», – заметил он.

Все еще впереди

В 2008–2009 годах продолжится процесс завоевания гостиничного рынка Петербурга международными операторами. «В настоящий момент о своем решении выйти на рынок Петербурга заявили такие крупные сети, как Intercontinental (бренды Crowne Plaza, Holiday Inn и др.) и Starwood Hotels and Resorts Worldwide», – говорит Роман Уревич. По прогнозам специалистов в Петербурге в ближайшие два года начнут функционировать около 18 гостиниц на 2 327 номеров. Всего же в настоящий момент в стадии строительства находится 26 объектов. «Кроме того, еще 69 отелей находятся в стадии проектирования и инженерных изысканий, а 57 – в стадии подготовки документации», – добавил господин Павлович.

Однако, несмотря на активное развитие рынка гостиничной недвижимости Петербурга, насыщения этого сегмента пока не предвидится. По оценкам специалистов в Европе на одну тысячу жителей приходится около 15 гостиничных номеров. «В Петербурге по состоянию на конец 2007 года обеспеченность гостиничными номерами на одну тысячу жителей составляет 4,3, – комментирует Роман Уревич. – И даже с учетом ввода всех строящихся и планируемых на данный момент гостиниц этот показатель составит семь номеров на одну тысячу человек». Правительство Петербурга уже предприняло ряд мер для увеличения гостиничного рынка Петербурга. «К примеру, чтобы выровнять сезонность въездного туризма, городской бюджет выделил в 2007 году 150 млн руб. на рекламные кампании в европейских столицах, направленные на круглогодичное привлечение иностранных туристов, – рассказывает Николай Пашков. – Кроме того, некоторые гостиницы разрабатывают собственные программы повышения загрузки в «мертвый сезон», однако эффективность их воздействия на общую заполняемость пока минимальна».

Некоторые проекты, заявленные к вводу в ближайшие несколько лет:

Источник: Practis CB

Текст: Анна Отрощенко