Николай Вечер: «Можно строить что угодно – все будет востребовано»

— Какие основные проблемы Вы бы выделили сегодня на рынке земельных отношений?

– Проблема в сложных отношениях между городом и областью: их планы не стыкуются – ни по проектам в области развития недвижимости, ни по перспективам развития инфраструктуры. У регионов все разное: разная нормативная база, разное стратегическое видение будущего.

— Насколько сложен в Ленобласти процесс перевода земель из одной категории в другую?

– Процесс изменения статуса земли в Ленобласти более неформальный, он не регламентирован, и каждый раз это штучная работа, с каждым муниципальным образованием вопрос решается отдельно, по каждому участку надо готовить распоряжение губернатора. В среднем это занимает около года.

Кроме того, в Ленобласти очень серьезная проблема с инженерной подготовкой земли.

— В городе перевод земель идет проще?

– В Петербурге все земли одной категории – земли поселений. Разнится только ее функциональное назначение. На южных окраинах, допустим, много земель сельхозназначения. Но в городе есть Генеральный план развития, и если профиль участка не противоречит прописанному там – проблем больших нет. Другое дело, что изменение статуса ведет к изменению налоговых отчислений, поэтому все стараются статус сельхозназначения держать до последнего.

— Какой сегмент коммерческой недвижимости сегодня наиболее привлекателен?

– Ситуация в городе такова: регион растет и можно строить все что угодно – все будет востребовано. Только, может быть, с торговлей решения надо принимать взвешенно: в Петербурге на душу населения торговых площадей уже в два раза больше, чем даже в Москве. В основном это, конечно, из-за сетевых супермаркетов. По остальным объектам – складам, офисам – спрос превышает предложение. Не решусь говорить про гостиницы, не знаю этого рынка. Но надо понимать, что любой проект будет успешен лишь до того момента, пока город не задохнется в транспортных проблемах. Если ничего не предпринимать, то это может произойти через три-пять лет. Петербургу необходимы новые мосты. В европейских городах такого типа – где река делит мегаполис на две части – они стоят через каждые 800 м, без этого невозможно.

Вообще, сейчас перед Петербургом стоит дилемма: либо идти по пути городов-памятников – закрытых музеев, таких как испанский Толедо, сохраняющийся c XIII века без архитектурных изменений. Либо идти по пути Шанхая, где только отдельные районы – исторические, в остальном город фактически снесен с лица земли, а на его месте построен новый, с развязками в 4–5 уровней, небоскребами и прочее. И тот и другой пути сложны. И главное – у нас нет специалистов, способных решать подобные проблемы. К тому же Петербург имеет в градостроительстве свои культурные традиции, это надо учитывать.

— Какие районы будут наиболее интенсивно развиваться в Ленинградской области?

– Самым развитым, конечно, остается Всеволожский район. К нему подтягиваются Гатчинский и Тосненский, в перспективе – Ломоносовский. В основном там развиваются складские комплексы, которые тяготеют к Кольцевой автодороге: в Колтушах, например, или вдоль Московского и Волхонского шоссе. Где-то формируются промышленные зоны (как в Горелово-2), где-то зоны ритейла (как на Мурманском и Пулковском шоссе). Но на Пулковском направлении складывается парадоксальная ситуация – его уже прозвали «кладбищем супермаркетов». Там явный перебор с этим форматом, а еще «Система-Галс» строит свой комплекс «Лето». Тут, по-моему, просчет… На Таллиннском шоссе есть птицефабрики с избыточными энергомощностями, в то же время там земля дешевле. Промышленность не может платить по $150 за кв. м.

— А сколько, кстати, стоит земля в перечисленных Вами районах?

– Все зависит от места: во Всеволожском районе, в промышленной зоне Янино (там расположены завод «Пигмент», мусороперерабатывающий завод), цена земли доходит до $50 за кв. м. В принципе, стоимость земли (уже переведенной в категорию промышленных) редко превышает $100 за кв. м, кроме севера города. В Юкках, Порошкино, Парголово она доходит до $250 за кв. м. На крайнем западе, в районе Бронки, земля стоит около $15 за кв. м (но это земли сельхозназначения).

— Как Вы относитесь к идее создания вокруг Петербурга 50-километровой зоны, где правительство Ленобласти не может принимать никаких инвестицонных решений без согласования со Смольным?

– Боюсь, это создаст дополнительные сложности. Идея сама по себе правильная, но путь, по которому пошли городские власти, неправильный. Я имею в виду то, что законопроект об этом готовится без согласования с областными чиновниками. Там и так отношения непростые. А подобный поступок может привести к обратному эффекту. Надо было садиться и договариваться. В правительстве Ленобласти работают разумные люди – они и сами понимают, что нельзя держать пахотные земли вдоль КАДа, всем ясно, что это неразумно.

Но когда вот так начинают оттеснять собственников, включаются человеческие амбиции. Тем более что у них есть свое видение развития земель. И нередко это видение приносит свои плоды – инвестиционный климат в Ленобласти проще и понятнее. С областными властями работать легче, они, на мой взгляд, более клиентоориентированные.

— На рынке промышленной недвижимости есть еще поле для деятельности или там уже все поделено?

– Разумеется, основные «сливки» сняты – объекты находятся во вторичном обороте, лоты нарезаются, выставляются на продажу небольшими участками по 1,5–2 га. Не распроданы предприятия, у которых остались правовые проблемы. Допустим, если на территории есть исторические здания, которые сносить нельзя или неясна ситуация с собственниками. Или еще одна проблема с экологией: полно мест, где надо проводить очистку земли, что существенно удорожает проект.

Еще одна серьезная проблема – объекты МЧС на территории предприятий: бомбоубежища и т. п. Многие думают, что, мол, ерунда, договоримся. Ничего подобного – с МЧС очень трудно договориться! Каждый раз это крайне непростой процесс с заранее непредсказуемым результатом. И еще одна серьезная проблема на рынке промышленной недвижимости – завышенные ожидания владельцев по цене. Даже вполне вменяемые, разумные собственники предполагают, что их земля стоит в два раза дороже, чем на самом деле. Последний пример: мы предлагаем $200 за кв. м, а продавец просит за него 300 евро. В этом плане, кстати, городские власти при продаже земли в районе улиц Шкапина-Розенштейна поступили взвешенно и запросили на конкурсе, который выиграл «Главстрой СПб», разумную цену. Мы выступали у «Главстроя СПб» консультантами по этому проекту и подготовили для них экспресс-анализ проекта застройки территории.

Текст: Елена Корсунская