Арина Сендер, руководитель отдела торговой недвижимости Кnight Frank Санкт-Петербург, отмечает, что в I полугодии 2007 года в Петербурге введено в эксплуатацию 317 тыс. кв. м торговых площадей, что всего на 4% меньше аналогичного показателя прошлого года. В 2007 году заявлено о вводе в строй более 700 тыс. кв. м площадей в торговых центрах (GLA – око- ло 530 тыс. кв. м), что составляет 65% от аналогичного показателя 2006-го.
Но, несмотря на высокие темпы роста рынка торговой недвижимости, консультанты и эксперты прогнозируют некоторое замедление инвестиционной активности в этом сегменте.
Доля торгово-развлекательных комплексов в общем объеме торговых площадей на Западе, по оценкам маркетологов компании «Макромир», составляет около 60%, в Петербурге – чуть более 30%. Казалось бы, потенциал для роста есть. Однако точка насыщения постепенно приближается, а значит, конкуренция, как в борьбе за покупателей, так и за арендаторов, станет жестче.
Новые площади заполняют сети, уже вышедшие на рынок, в то время как приток новых операторов торговли и развлечений по-прежнему остается несущественным. Собственно, отсутствие новых операторов, по оценкам участников рынка, и является на сегодня одной из самых острых проблем – по сути, все комплексы предоставляют одинаковый набор услуг, а потому покупателю нет резона посещать новые объекты – в них он встретит привычный набор торговых брендов.
Многие ТРК, по сути, это «клоны» – одинаковые или похожие якорные арендаторы плюс набор услуг и развлечений.
Сейчас люди приходят в торговый центр не только за покупками, но и за новыми впечатлениями. Просто покупать уже неинтересно, как говорят в компании Becar Commercial Property SPb.
|
СПРАВКА «ДН»: По состоянию на III квартал 2007 года общий объем предложения в сегменте торгово-развлекательных центров составил 1,51 млн кв. м, что соответствует 49,4% от общего объема предложения на рынке. В количественном выражении сегмент ТРЦ представлен 28 объектами – 19,9% рынка. В настоящее времяв Петербурге на стадии строительства и проектирования находится более 30 торгово-развлекательных центров. Наиболее крупными местными игроками рынка – девелоперами ТРЦ являются компании «Адамант», «Макромир», Коммерческий центр «Питер». Ряд крупных проектов реализуют иностранные и московские фирмы, среди которых «Система Галс», Группа «РТМ», ГК «Ташир», Margheri Grоup. О планах по строительству ТРЦ заявили TriGranit, Lotte Group, Africa Israel и др. Источник: Knight Frank |
Маховик генерации
Тем не менее рынок продолжает генерировать новые проекты. По данным Knight Frank, на II полугодие 2007 года был запланирован ввод в эксплуатацию еще 385 тыс. кв. м помещений в торговых центрах. Пока точной статистики о введенных за прошлый год площадях нет. Но очевидно, что рынок активно насыщается, о чем свидетельствует в том числе отсутствие реального роста арендных ставок. Фактически они по- вышаются только в связи с изменением курса доллара.
Насыщение рынка торговых центров Петербурга в основном отразится на недостаточно концептуально проработанных торговых центрах либо на объектах, расположенных в местах с низкими пешеходными и транспортными потоками. Специалисты компании Knight Frank также отмечают и другие противоречия в открывающихся торговых комплексах: несоответствие концепции объекта его целевой аудитории и местоположению, размещение в рамках одного объекта торговых операторов, ориентированных на кардинально противоположные целевые группы (например стокового центра и элитного бутика). Это также может отразиться на сроках окупаемости проектов.
|
Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb В Москве и Петербурге идет развитие крайних направлений – суперрегиональных и региональных торговых комплексов. А также небольших торговых центров районного масштаба – сейчас это два самых удачных и востребованных тренда. Думаю, более активно начнут развиваться ритейл-парки и пауэр-комплексы с большим набором якорных арендаторов. В ближайшее время появятся аутлеты, но в малых количествах, |
Магнит для покупателя
Магнитом для покупателей, помимо якорных арендаторов, становятся операторы развлекательных услуг. За последний год заметно увеличилась роль досуговой составляющей в современном торговом центре. Значимым «якорем» становятся мультиплексы и боулинги. Количество современных киноэкранов в городе за последний год увеличилось в два раза.
Вводятся в строй новые форматы: океанариум (комплекс компании «Рубин» на Звенигородской улице), кинозал I-Max, работающий в формате 3-D (ТРК «Сити Молл»), ледовый каток (ТРК «Лето», ТРК «Осиновая Роща», ТРК «Словацкий Дом»). Особняком сейчас стоит, например, проект «Невский Колизей», где предусмотрена «Ривьера» с пляжем и искусственным морем, площадью 20 тыс. кв. м, 220 монобрендовых магазинов известных итальянских и мировых фирм, а главное – копия римского Колизея в натуральную величину. «Если учитывать, что в Невском Колизее будут присутствовать известные дорогие бренды, а также обустраивается «Ривьера» с пляжем, то подобный центр вполне мог бы стать местом для «гламурного» Петербурга.
Единственный минус в этом смысле – не слишком хорошее местоположение. Многое зависит от стратегии продвиже- ния объекта, рекламы и раскрутки», – отмечают специалисты компании Becar Commercial Property SPb.
Впрочем, «эксперименты с водой» будут в «Невском Колизее» проводиться не впервые. Компания «Макромир» была на рынке первой, кто открыл аквапарк в своем комплексе «Родео Драйв». Специалисты отмечают, что эксперимент в целом оказался удачным.
Светлана Махлаева, старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International отмечает, что соотношение торговой и развлекательной функции во многих ТРК составляет 70% к 30%. «Развлекательные операторы арендуют большие площади (соответственно, по более выгодной ставке), поэтому их функции расширяются. Операторы боулингов готовы организовывать детские центры, и наоборот – операторы детских центров осваивают взрослые развлечения. С точки зрения девелопера, передача развлечений «в одни руки» – это повышение риска (в случае ротации поиск оператора на большие площади занимает дополнительное время) и менее выгодная арендная ставка. Но взамен – гарантия взаимосвязи развлекательных функций. Когда операторов много, они не всегда в ладу друг с другом. Сохранится тенденция активного развития многофункциональных комплексов, что позволяет диверсифицировать риски и сокращать сроки реализации проекта. Девелоперы проявляют все больший интерес к участкам вдоль набережных, где находятся промышленные зоны, являющиеся основным резервом для застройки», – говорит Светлана Махлаева.
|
Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант В районе Комендантской площади мы впервые в городе освоили пять подземных этажей, причем в непосредственной близости от метро, при этом транспортные сети пришлось переносить. Даже думали – не продать ли комплекс «Атмосфера». Но в итоге решили оставить и теперь пытаемся развести наши объекты по набору арендаторов. Если «Континент» ориентирован на людей более состоятельных – тех, кто ездит на автомобилях, то комплекс на Комендантской площади – для тех, кто ездит в метро. Его открытие состоится в апреле 2008 года, сейчас активно ведем внутреннюю отделку. |
Пустой центр
Наиболее насыщен торгово-развлекательными комплексами север города – от станции метро «Озерки» вдоль проспекта Энгельса до «Гранд Каньона» и части Выборгского шоссе.
Еще одной точкой концентрации становится Комендантская площадь: холдинг «Адамант» по соседству со своим комплексом «Континент» строит еще один – «Атмосфера». А ООО «Ларсен ПМ» расширяет свой комплекс «Миллер» при помощи надземного пешеходного перехода, в котором также будут оборудованы торговые секторы.
| Наиболее насыщен ТРК север города – от станции метро «Озерки» вдоль проспекта Энгельса до «Гранд Каньона» и части Выборгского шоссе |
Наименее обеспеченны ТРК Васильевский остров, Петроградская сторона, центральная часть города, в которой, впрочем, в 2008 – 2009 годах запланирован ввод в эксплуатацию трех крупных торговых центров-флагманов в Центральном районе, у площади Восстания. При наличии интересного tenant-mix ТРК «Стокманн» и ТРК на Лиговском проспекте (ООО «Бриз») могут стать успешными и востребованными на рынке.
Наиболее перспективными, по мнению экспертов, остаются форматы «ритейл-парков» – когда несколько крупных одно-, двухэтажных магазинов различного профиля с отдельными входами, объединены общей архитектурой и имеют общую парковочную зону. Комплексы данного формата размещаются за городом или на окраине и по площади могут достигать 200 тыс. кв. м. В большой степени арендаторами таких объектов являются компании, торгующие одеждой, спорттоварами и мебелью, как рассказывают в компании «Макромир».
О намерении развивать формат ритейл-парков уже объявили несколько компаний – например, ООО «Управляющая компания «Уткина заводь» предполагает у кольцевой автодороги построить именно ритейл-парк в составе многофункционального комплекса.
В 2008 году ожидается ввод в эксплуатацию торгово-развлекательных комплексов «Феличита», «Сити Молл», «Атлантик Сити», на конец года запланировано открытие необычного для города торгового комплекса «Аура», который позиционируется как дизайнерский центр интерьерных товаров премиум-класса. Главной концептуальной интригой наступившего года обещает стать первый многофункциональный комплекс премиум-класса «Атлантик Сити», который откроется в феврале в Приморском районе. Проект объединит торговый комплекс средне-высокого ценового сегмента и бизнес-центр класса «В+», что, по планам девелопера, приведет к синергетическому эффекту.
