Александр Шарапов: Россия – спокойная гавань для финансовых инвесторов

— Какие знаковые, повлиявшие на рынок коммерческой недвижимости Петербурга, события произошли в 2007 году?

– Подводя итоги 2007 года, можно выделить несколько основных событий. Во-первых, случился кризис в США, повлекший за собой кризис ликвидности во многих странах мира, и Россия окончательно осознала, что входит в мировую экономику и тоже реагирует на глобальные изменения. Сегмента недвижимости это коснулось в полной мере: если летом банки «бегали», предлагая финансирование девелоперских про- ектов, то с осени получение кредитов стало затруднительным, теперь мы сами бегаем за банками. Сроки кредитования сократились несущественно: как и раньше, кредит можно взять на период до 25 лет. Главным же последствием кризиса стало увеличение процентной ставки на 1–3% годовых.

Во-вторых, несмотря на мировой кризис международные инвесторы продолжают свою деятельность. Осенью на между- народных конференциях звучали слова о том, что Россия – спокойная гавань для финансовых инвесторов по вложениям в недвижимость. Связано такое отношение с недостаточной развитостью отечественного рынка – мы еще только растем, поэтому у нас небольшой процент проектов, финансируемых банками (меньше 50%). И именно поэтому мы оказались наименее подвержены тому самому глобальному кризису.

— Вы обрисовали неплохие перспективы. Можно ли сказать, что рынок отечественной недвижимости на подъеме?

– В марте окончательно будет понятно, насколько велики потери международных фондов, инвестировавших в покупку ценных американских ипотечных бумаг, также определится объем невозвращенных кредитов. Видимо, март будет самой глубокой точкой падения, и только после этого прояснится ситуация в стране. Но похоже, что ликвидность восстановится и банки снова будут активно кредитовать как российские, так и международные проекты.

В общем, о подъеме говорить можно: идет активное строительство во всех сегментах коммерческой, жилой и загородной недвижимости. Привлекаются западные архитекторы, ведутся масштабные проекты. На рынок пришли иностранные инвесторы, что в свою очередь подстегивает смежные производства.

— Чем ознаменовался рынок офисной недвижимости в 2007 году и каковы тенденции на 2008-й?

– К вводу в 2007 году девелоперами заявлялось около 70 офисных объектов общей площадью примерно 650 тыс. кв. м.

По предварительным итогам введено в эксплуатацию лишь около 300 тыс. кв. м на 40 объектах. Помимо традиционных причин – проблем с получением разрешительной документации, массовых согласований на ресурсы и т. д. – в прошедшем году есть еще одна: существенно подорожали строительные материалы. Говоря непосредственно об офисах Петербурга, можно отметить, что в 2007 году профессиональным сообществом окончательно признано (вслед за Москвой), что офисы класса «А» могут располагаться не только в историческом центр. В отличие от прошлых лет, сейчас мы в первую очередь смотрим на то, насколько интересно окружение, какова степень его депрессивности. Даже если объект находится на выезде из города, это может быть бизнес-центр класса «А». На сегодняшний день дефицит в офисном сегменте высок, фактически только 3% площадей считаются свободными, причем временно. Происходят сделки по аренде помещений в объектах, срок сдачи которых – 2009 год, то есть компании стали заключать договоры предаренды. Все это говорит о том, что заявленные аналитиками объемы строительства, по крайне мере до 2012 года, точно будут воплощены. Раньше этого срока не предполагается насыщения рынка и возможной стабилизации или понижения арендных ставок – они станут только расти.

— Некоторые специалисты утверждают, что в Петербурге не сложится единого бизнес-сити. Каково Ваше мнение?

– Сегодня своеобразный бизнес-сити возникает в районе Охты. Масштабный проект Газпрома, занимающий более миллиона квадратных метров, является мощнейшим центром притяжения, якорем для других девелоперов. Ряд проектов еще не объявлен, но уже сейчас в извилине реки Охты предполагается развитие бизнес-недвижимости, и деловой центр, я уверен, обозначится именно там. В любом мировом мегаполисе есть основное деловое ядро и несколько меньших дело- вых центров, разбросанных по городу. К ядру тянутся самые дорогие компании, бренды. Из-за проблем с пробками передвигаться пешком по таким центрам, предположим, от банка к консультанту, гораздо удобнее, потому и возник Манхэттен или лондонский Сити. Поэтому сейчас так бурно развивается Москва-сити, о котором еще три-пять лет назад говорили, что это безумный проект. Та же судьба, я уверен, ждет и Охту.

— Петербургские девелоперы увлеклись сейчас идеей создания многофункциональных комплексов. В чем особенности подобного девелопмента?

– МФК (многофункциональный комплекс) – сложный для реализации проект. Во-первых, когда мы говорим о МФК, объединяющих офисы, жилье, торговлю и гостиницы, то получаем проблему с логистикой. Для торговли важен мощный людской поток, а элитное жилье предполагает тишину. Необходимы отдельные входные группы для разных сегментов. Здесь в первую очередь важно выделить основную направленность, например, это офисно- торговый комплекс или торгово-офисный?

Кроме соотношения функций существует проблема коммуникаций: обычно первый этаж – торговый, для него нужно несколько входных групп. За счет этого полезная площадь уменьшается, добавим лифты – увеличится число вертикальных коммуникаций. Все это усложняет проектирование и концепцию комплекса. Есть шанс вместо синергии получить, например, успешный торговый комплекс с пустующей гостиницей. Перепрофилировать же после того, как заложена неправильная функция, крайне тяжело.

— Тем не менее наши девелоперы не боятся заниматься МФК…

– Каждый надеется получить синергию. Кроме того, МФК – это модно. Чтобы снизить риски, вслед за Москвой петер- бургские девелоперы стали заказывать концепцию МФК одновременно у двух-трех компаний, ведь заплатить $30–70 тыс. и получить несколько идей на тему того, что тут может быть и как лучше это согласовать, намного дешевле, чем допустить ошибку. Нам, например, пришлось искать возможность более эффективного использования торгово-офисного объекта в Москве на Варшавском шоссе, отданного нам в управление: перепрофилировать здание в офисный центр оказалось слишком затратным, поэтому было принято решение о создании на первых этажах специализированного детского торгового центра. 

Текст: Анна Шепель