Константин Романов: Объемы рынков Москвы и Петербурга отличаются в три раза

— Как Вы считаете, насколько цивилизованны рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга?

– Рынок коммерческой недвижимости формируется экономическим потенциалом региона. Если брать рынки Москвы и Петербурга, то важно понимать, какой потенциал стоит за ними. Различия довольно существенны. Если говорить о Петербурге, его экономическая база основана на развитом машиностроении, энергетике, судостроении и развивающемся автомобилестроении. К тому же город всегда был логистическим узлом российского и международного значения. Наконец, это культурный центр нашей страны, здесь очень сильна образовательная база. Как результат – большое количество наукоемких производств, которые формируются сейчас и продолжат формироваться в будущем.

Если говорить о Москве, ее экономический потенциал, конечно же, строится на экономике города, но в большей степени – на индустрии сервисных, финансовых услуг, банковском деле. Немаловажным фактором является то, что каждая крупная российская компания как правило имеет в столице представительство или головной офис. Также Москва выполняет административные функции. В связи с этим у Москвы и Петербурга – разное позиционирование.

Москва – в первую очередь административная столица, средоточие финансовой и деловой активности. В то время как образ Петербурга в большей степени связывают с промышленностью, в том числе автомобильной, и культурой – а в последнее время еще и с отдельными административнополитическими функциями. Кроме того, Петербург вырвался в лидеры на фоне других регионов в плане инвестиций в сектор промышленности.

Есть еще один показатель, который влияет на рынок, – это фактор прироста населения. В Москве он является положительным за счет больших миграционных потоков. В Петербурге демографическая динамика пока отрицательная, как и по всей стране, и это уже тормозит развитие экономики города – в силу недостатка рабочих рук, особенно в промышленности. Наконец, если в Москве взаимосвязь между городом и сателлитами очень сильна (российская столица является местом приложения труда многих жителей Подмосковья и смежных областей), то в сферу влияния Петербурга вовлечены преимущественно ближайшие пригороды. В более отдаленных районах Ленинградской области люди чаще трудоустраиваются на местах. А столичная коммерческая недвижимость формируется вокруг МКАД, вокруг транспортных узлов. Москва в реальности вышла за границы МКАД и вбирает в себя новые людские и экономические потоки.

— Какой сегмент наиболее развит в каждом из рассматриваемых городов?

– Наиболее развиты как в Москве, так и в Петербурге рынок торговой недвижимости. В абсолютных цифрах он, конечно же, больше в столице. Но если брать данные в расчете на одного жителя, то Первопрестольная по этому показателю заметно отстает от Петербурга и отдельных регионов России. Ее, в частности, опережает Казань, а в этом году – еще и Нижний Новгород. Петербург занимает лидирующие позиции в России по обеспеченности современными торговыми площадями. Поэтому торговая недвижимость в Москве имеет больше перспектив, чем в Северной столице.

Если выстроить своеобразную вертикаль, то в Москве наиболее развит торговый сектор, далее идут офисная недвижимость, а за ней – складская (в основном она сконцентрирована в Подмосковье). Замыкает рейтинг гостиничная недвижимость.

В Петербурге та же самая ситуация. Наиболее развита торговля, на втором месте – офисы, на третьем – склады и, наконец, – гостиничная недвижимость (что удивительно для города, значительную долю экономики которого могут составлять доходы от туризма). Ни один из рынков полностью не сформирован. Прежде всего это связано с тем, что и в Москве, и в Петербурге городская застройка идет хаотично.

Можно называть это «лоскутным проектированием»: каждый инвестор, имея участок, развивает его без четкого понимания того, что будет развиваться рядом. Функцию выполнения правил землепользования должна обеспечивать федеральная власть, но она заинтересована в привлечении инвестиций и закрывает глаза на то, что, к примеру, обеспеченность торговыми площадями будет в одном районе больше, чем в других. Цивилизованность начнется, когда будут утверждены правила землепользования для каждого участка.

— В Петербурге постоянно вводят в год меньше площадей, чем заявляют изначально. В Москве такая же ситуация?

– Сейчас в Москве ежегодно вводится около 40–50% площадей от изначально заявленных объемов. И это нормальная ситуация, ведь в России идет процесс формирования рынка и девелоперских компаний. Новички, имея участок, формируют концепцию, выходят на рынок и заявляют сроки сдачи. Но не имеют достаточного опыта в этой области либо погрязают в хождениях по инстанциям, в техническом менеджменте.

— В Петербурге на сегодняшний день большой спрос на качественные офисы. Какова ситуация на рынке Москвы?

– В Москве ситуация тоже складывается непросто. Ставки аренды офисной недвижимости растут быстрыми темпами. Проблема даже не в наличии офисных площадей, они как раз на рынке есть, а в их доступности для арендаторов. Главное отличие Москвы от Петербурга в том, что в столице сейчас идет быстрое формирование субрынков. Субрынок – это район, в котором сосредоточены, к примеру, офисы, и границы которого не совпадают с административным делением. Например, на севере Москвы формируется Белорусский субрынок. Он имеет свои показатели по ставкам аренды и наполняемости. А это, в конечном итоге, влияет на инвестиционную стоимость проектов, расположенных в зоне этого кластера. Получается, что в совокупности офисная недвижимость Москвы рассматривается не как один большой рынок, а как несколько субрынков. Субрынки тяготеют к транспортным узлам – общественным или для связи с регионами (это, например, аэропорт Домодедово, Павелецкий вокзал). Почему столица идет по пути создания субрынков? Дело в том, что свободных участков для строительства в центре города, а именно в пределах Садового кольца, практически не осталось. И, кроме того, есть еще градостроительная политика Москвы, целью которой является увеличение жилищного фонда в центре столицы. В Петербурге также есть предпосылки для формирования субрынков. Кластеры офисной недвижимости на периферии начнут появляться не раньше, чем через четыре года.

Наконец, в столице формируется ММДЦ «Москва-Сити» – это уже не субрынок, а градообразующий многофункциональный проект. В Петербурге процесс формирования достаточно крупных офисных кластеров только начался. Первые результаты мы увидим через два-три года, когда на рынок выйдут такие проекты, как, например, «Невская ратуша».

— Что общего и в чем различия инвестиционной привлекательности городов?

– Как правило, у инвестиционных покупателей (обычно это иностранцы) требования очень похожие. Это такие требования к арендаторам, населяющим коммерческие центры: длительность договоров аренды и их качество, структура арендаторов (сколько их в здании – 20 крупных или 100 мелких), юридическая чистота сделки, понимание экономического потенциала объекта. Если в Москве договоры аренды длительные, по пять-десять лет, то в Петербурге они на уровне трех-пяти лет. Из-за этого инвесторы дают ставку капитализации выше: 9–10% против 7–9% в столице. Это показывает отношение инвесторов к рискам, к возврату капитала и непосредственно к арендатору.

— Что Вы можете сказать про перспективы развития коммерческой недвижимости?

– В Москве очень быстро развивается офисная недвижимость. Спрос опережает предложение и смещается в сторону очень качественных зданий – таких как в ММДЦ «Москва- Сити» – и в сторону комплексного освоения территорий. Некоторых клиентов интересует не просто где находится офис компании, а еще и насколько сформирована деловая среда в этом месте. Сейчас наблюдается тенденция к многофункциональности и освоению общественных зон, а не просто «лоскутному девелопменту». Арендатор стал очень избирательным, искушенным.

— Какие возможности, по-Вашему, существуют для решения транспортных проблем Москвы и Петербурга?

– Мне очень нравится подход, который часто используется за границей, – модульное городское планирование. Сейчас в городах есть единый центр, в который направлены основные потоки транспорта. Модульная система предполагает создание кластеров, или городских модулей, с собственным центром, набором многофункциональных гостиничных, офисных и жилых строений. Тогда движение идет более равновесно. Формирование кластеров происходит на базе общественного транспорта. По такому пути развивается Москва.

Сейчас на МКАД формируются несколько крупных кластеров: Молжаниновская пойма, Химки-Сити, проекты на Новой Риге. Они находятся на пересечении радиальных трасс и МКАД, но у них есть существенный недостаток – отсутствие общественного транспорта. Модульная система является противовесом движению из центра города и в обратном направлении. Она, на мой взгляд, идеально подходит такому городу, как Петербург. В то же время следует отметить, что уровень планирования и строительства транспортной инфраструктуры в Северной столице пока еще отстает от европейских стран на многие годы. Развитие улично-дорожной сети и общественного транспорта запаздывает по отношению к строительству новых жилых и коммерческих площадей.

— Сколько рынков коммерческой недвижимости Петербурга поместится в рынке Москвы, во сколько раз он меньше?

– Объемы рынков ориентировочно различаются раза в три. При этом у Петербурга своя специфика: город будет развиваться как промышленный центр, основной базой станут промышленные предприятия, на которых будут работать жители города. Те, кто обслуживает этот сектор – различные финансовые, юридические и прочие компании, станут арендовать офисные помещения там же. Я не наблюдаю тенденции массового переезда офисов крупных компаний из Москвы в Петербург. Петербургский арендатор будет оставаться сервисным, относительно небольшим.

Если мы говорим о потенциале Петербурга, то немаловажным фактором становится развитие скоростного железнодорожного сообщения. Как только время поездки из столицы в Петербург сократится до трех часов, у последнего появится преимущество перед Москвой за счет фактора обеспеченности качеством жизни. В Петербурге, возможно, плохой климат, но жилье дешевле, рядом Финский залив, торговые центры – те же, что и в Москве. Кроме того, это еще и культурная столица, у города – хорошая инфраструктура. Тенденция концентрации бизнеса в Москве как в политическом центре недолговечна. Неразрывность бизнеса и политики рано или поздно закончится, и есть целый ряд компаний, для которых эта близость не принципиальна. Уверен, что интерес крупного бизнеса к Северной столице будет расти, у города – большой потенциал.

Текст: Александр Жарков, Анна Шепель