Руководство Фонда уверено: в ближайшее время на торги начнут выставлять все больше объектов жилой недвижимости - обремененных залогом квартир, собственники которых не смогли расплатиться по своим кредитным обязательствам.
Сейчас такое жилье реализуется на торгах в счет погашения долга по решению суда. Но уже скоро эту процедуру планируется значительно упростить.
Квартиры с молотка
В отличие от других видов торгов, Фонд имущества продает обремененное залогом жилье далеко не в массовом порядке. По итогам прошлого года было реализовано всего две квартиры, владельцы которых не смогли расплатиться по долгам. Аукционы проводились в рамках соглашения, подписанного Фондом и ОАО «Санкт-Петербургское Ипотечное Агентство» в декабре 2006 года.
Примечательно, что в обоих случаях недвижимость продали по стоимости, которая явно не дотягивает до рыночной цены этих объектов.
Первый аукцион состоялся ровно год назад: тогда двухкомнатная квартира общей площадью 56,1 кв. м на Октябрьской набережной была продана по стартовой цене – 2,234 млн рублей. Таким образом, стоимость квадратного метра составила около 40 тыс. рублей.
Осенью прошлого года Фонд имущества провел еще один аукцион по реализации обремененного залогом жилья. Квартиру, расположенную в 4-м корпусе дома № 4 по Двинской улице площадью 41,8 кв. м продали за 2,286 млн руб. При этом ее стартовая цена составляла 2,046 млн. Таким образом, стоимость квадратного метра составила 54,68 тыс. руб.
По данным Информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», в то время средняя цена предложения по двухкомнатным квартирам в доме на Двинской, 4 составляла 67,72 тыс. рублей. Соответственно, покупатель сэкономил как минимум 500 тыс. рублей.
Неизвестная выгода
В ситуации, когда стоимость жилья в Петербурге измеряется семизначными суммами, приобретать подобные объекты у Фонда имущества оказывается очень выгодно.
Парадоксально, но многие потенциальные покупатели просто не знают о проводимых Фондом имущества торгах – сведениях о них публикуются лишь в официальном вестнике официального продавца городской собственности.
При этом до последнего момента остается непонятным, состоится ли аукцион – согласно действующему законодательству, владелец заложенной квартиры может самостоятельно найти покупателя. Даже если торги по ее продаже уже объявлены.
В этой неопределенной ситуации на аукционы приходят 1-2 претендента, из-за чего цена продажи лота незначительно отличается от начальной. И существенно ниже рыночной стоимости объекта.
Чем дальше, тем дешевле
Не исключено, что и в дальнейшем стоимость продаваемого Фондом имущества жилья будет ниже рыночной цены этих объектов. Так, с 1 февраля в силу вступит закон «Об исполнительном производстве», который значительно расширяет полномочия судебных приставов. К примеру, если переданное на продажу жилье должников оказывается невостребованным, пристав может снизить его стоимость на 15% и вновь выставить на торги.
Кроме того, по словам начальника отдела по работе с федеральным и арестованным имуществом ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Екатерины Федоровой, судебный пристав имеет право самостоятельно определять стоимость имущества должника. Независимого оценщика могут привлечь в том случае, если одна из сторон не согласна с выводами представителя Фемиды. Однако даже в этом случае пристав может не согласиться с выводами эксперта и назвать свою цену за объект.
Грандиозные планы
По мнению директора Фонда имущества Андрея Степаненко, перспективы работы продавца городской собственности по реализации заложенного имущества велики. «Увеличение числа людей, приобретающих недвижимость с помощью заемных средств, неизменно приведет к росту числа тех, кто не в состоянии справиться со своими обязательствами по кредитам», - считает Андрей Степаненко.
«Иногда граждане решают продать заложенную квартиру вовсе не потому, что не могут выплачивать кредит. Человек может приобрести жилье на заемные средства, а через три-четыре года продать ее и рассчитаться с банком. К тому времени стоимость недвижимости значительно увеличивается. Таким образом, заемщик получит хорошую прибыль», - уверен г-н Степаненко.
Все это, по мнению главы Фонда имущества, в ближайшее время приведет к увеличению числа продаваемых его ведомством заложенных квартир.
Без суда и следствия
В настоящее время реализация жилья должников происходит на основании соответствующего решения суда. Однако данная процедура занимает немало времени. Кроме того, кредитору и заемщику приходится раскошеливаться на судебные издержки.
В итоге руководство некоторых банков приняло решение урегулировать подобные проблемы по обоюдному согласию сторон – в этом случае затраты оказываются минимальными. В ближайшее время Фонд имущества Петербурга планирует заключить с Ассоциацией банков Северо-Запада соглашение о сотрудничестве. Согласно этому документу, официальный продавец городской собственности будет продавать на торгах заложенные квартиры, собственники которых не могут расплатиться по долгам в досудебном порядке.
Судя по всему, Фонд имущества продолжит практику продажи жилья по цене ниже рыночной. По крайней мере – в первое время. Небольшой демпинг обеспечит должный спрос, за счет чего продавец городской собственности вполне может стать одним из заметных игроков вторичного рынка недвижимости Северной столицы.
