Латвия ждет крупных инвесторов

При этом эксперты говорят о грядущей реструктуризации рынка: наступивший год обещает стать периодом массового прихода в страну крупных международных инвесторов.

Изменения в секторе жилой недвижимости, считавшемся в 2006 году одним из самых быстрорастущих в Европе, начались в марте-апреле прошлого года. Помимо общемировых причин – таких как американский ипотечный кризис и рост процентных ставок по займам в евро – свою лепту в процесс внесло латвийское Правительство. Кабинет министров в начале весны принял казавшийся масштабным антиинфляционный план, на самом деле ограничившийся борьбой со спекулятивными сделками в сфере недвижимости. В частности, были повышены ставки государственных пошлин за регистрацию в Земельной книге на одну персону третьего и последующих объектов, увеличены выплаты за оформление на одного и того же человека третьего и последующих ипотечных займов. Банки обязали выдавать кредиты на жилье исходя исключительно из суммы официальных зарплат потенциального получателя (ранее кредитные учреждения, оценивая платежеспособность клиента, часто рассматривали все его доходы, в том числе и так называемые «серые»).

Все эти меры оказались весьма болезненными для рынка. По сравнению с мартом-апрелем 2007 года в декабре цены предложений на типовое жилье в Риге и ее окрестностях упали более чем на 15%, а на расположенные рядом со столицей участки под частную застройку и того больше – на 25%, в некоторых случаях и на 30%. Количество сделок с недвижимостью серьезно сократилось.

Девелоперы многих новых жилых проектов заявили об их замораживании.

Остров благополучия

По сравнению с жилым сектором Латвии коммерческая недвижимость – остров благополучия. Положительная динамика наблюдалась во всех ее сегментах: офисном, торговом, складском и индустриальном. Она привела к осуществлению самой крупной в истории латвийского рынка недвижимости официальной сделке. В мае 2007 года имеющая итальянские корни компания Pro Kapital Latvia продала за 150 млн евро торгово-развлекательный комплекс Domina Shopping Centre, созданный на месте корпусов бывшего завода ВЭФ и включающий в себя 40 тыс. кв. м торговых и 5 тыс. кв. м офисных площадей. Их новым владельцем стал немецкий фонд KanAm Grundinvest. Успешное развитие латвийского рынка коммерческих площадей эксперты объясняют прежде всего его сравнительной молодостью. Новые торговые центры в массовом порядке возводятся в Латвии с начала нынешнего десятилетия. Сектор офисных новостроек стартовал и того позже – в 2003–2004-х годах. Развитие складских и индустриальных комплексов набирает обороты только сейчас.

И все это в условиях высокого спроса. Дефицит нашел отражение в росте стоимости аренды помещений. Так, цена найма в рижских офисах за последний год поднялась на 15–20%, достигнув для комплексов класса «B» 16–17 евро за кв. м (не считая налога и коммунальных платежей), для класса «А» – 22–24 евро за кв. м. Рекордный потолок арендной ставки, по которой в 2007 году в Латвии была совершена реальная сделка с офисными площадями – 30 евро за кв. м. При этом финансовые запросы владельцев некоторых эксклюзивных офисных зданий уже выросли до 34–35 евро за кв. м.

Наблюдая за этими тенденциями, многие иностранные компании стали заключать предварительные договоры аренды площадей в офисных комплексах, планируемых к сдаче только в 2008–2009 годах: так они стараются обезопасить себя от роста ставок.

В складском и производственном

секторе сложилась и вовсе уникальная ситуация: дефицит предложений привел к тому, что появились площади по 6,5–7 евро за кв. м. Тогда как для большинства старых стран – участниц Европейского Союза «дорогой» считается ставка от 5 до 6 евро за кв. м. Одновременно цена за право размещения магазинов в наиболее популярных торговых центрах Риги – таких как Galerija Centrs и Origo – в 2007 году доходила до 100 евро за кв. м. Тогда как средние ставки в секторе торговых площадей за год приросли на 10–15%.

Благополучие в секторе коммерческой недвижимости и проблемы в жилом секторе побудили многих девелоперов, ранее выдававших на-гора многоквартирные объекты, обратить внимание и на другие ниши. Особенно старательно они начали осваивать офисный сектор. Если суммировать все заявленные планы, то в случае их реализации объем офисного предложения к 2010 году может двукратно превысить показатель начала 2007-го и достичь отметки, близкой к 1 млн кв. м.

Практически аналогичны ожидания в торговом секторе. Если на начало 2007 года общая «полная арендуемая площадь» (так называемый показатель GLA) составляла 550 тыс. кв. м, то при воплощении в жизнь всех намерений уже в 2009-м речь пойдет о 800–850 тыс. кв. м.

А вот объем новых складских и производственных площадей уже к концу 2008 года превысит 150 тыс. кв. м. Интересно, что из всех секторов коммерческой недвижимости именно этот прогноз можно признать наиболее реальным.

С распростертыми объятиями

Чего ждать коммерческому сектору Латвии в 2008 году? Как полагает начальник отдела коммерческой недвижимости компании Latio Дина Лукьянская, год пройдет под знаком прихода крупных инвесторов – пенсионных фондов и институционарных инвесторов. «До сих пор они занимали выжидательную позицию, присматривались. Им и без Латвии было куда вкладывать, – поясняет она. – Сейчас ситуация изменилась. И продажа комплекса Domina Schopping – это только начало. Хотя существующую доход- ность вложений в коммерческую недвижимость Латвии нельзя причислить к суперприбыльной – речь идет о годовой отдаче в 5–7%».

На чем же основывается оптимизм, связанный с ожиданием инвесторов? На том, что растет количество коммерческих объектов, которые можно приобрести. Их выставляют и те структуры, которые желают пойти на сделку sale-lease-back – то есть продать свой офис другой компании, продолжая его в дальнейшем лишь арендовать. Тем самым освобождаются деньги для основного бизнеса: такова общемировая тенденция.

Если тренд сохранится, то те латвийские владельцы коммерческих комплексов, которые выставляют их на продажу по неадекватно высоким ценам, будут вынуждены умерить аппетиты. Местных покупателей на такие объекты – раз, два и обчелся. А крупные международные инвесторы, связанные определенными показателями доходности для своих вкладчиков, переплачивать лишнего не имеют права.

Большинство хозяев новых латвийских офисных и торговых комплексов имеют серьезные кредитные обязательства перед банками, что сделает их более сговорчивыми.

«Здесь важен и психологический момент, – добавляет Дина Лукьянская. – Кто заказчики большинства офисных проектов? Те, кто раньше занимался жилыми комплексами. Они привыкли к быстрой прибыли: построили квартиры и распродали их. С объектами коммерческой недвижимости такой фокус не проходит: их чаще берут в аренду, чем покупают. Потому возврат инвестиций – долгий процесс. И многие нелатвийские девелоперы к этому не готовы. Потому и постараются расстаться с объектами побыстрее».

По большому счету в Латвии сейчас наблюдается настоящая смена эпох в секторе недвижимости. Ведь те инвесторы, которые раньше вкладывали средства в недвижимость, делали это только с целью прироста капитала. По сути, это были спекулянты, которые понимали, что рынок растет. В математику самого проекта они мало вникали. Им хватало того, что они знали: продадут дороже. Но сейчас, когда цены на комплексы более- менее стабилизировались, начинают приходить инвесторы, которые вкладывают с расчетом на определенную доходность. У них все решения базируются на четких расчетах. Это профессионалы. Кстати, отмечается, что в последнее время вырос интерес иностранных инвесторов к покупке в Латвии торговых центров: считается, что у них большой потенциал. А это должно выразиться в дальнейшем росте арендных ставок.

Текст: Роман Голубев