Большая часть саммита была посвящена анализу всего спектра рынка коммерческой недвижимости – офисной, торговой, гостиничной, складской. Резюме экспертов: региональные рынки на подъеме, а столичный по-прежнему ненасытен, и ему все еще не хватает инвестиций в торговый и офисный секторы. Говорить о снижении цен пока преждевременно.
Рост ВВП, снижение внешнего государственного долга России, увеличение золотого запаса до $463 млрд свидетельствуют о том, что, по мнению экспертов, экономика страны «непотопляема». Она находится на третьем месте в мире. Макроэкономические показатели создают благоприятный инвестиционный климат. Если в прошлом году вложения отечественных и западных инвесторов составили $17 млрд, то уже в первой половине 2007 года – $15 млрд, половина из которых – на счету девелоперских компаний.
Зарубежных девелоперов и инвесторов привлекает в России прежде всего доходность. Пусть по сравнению с прошлыми периодами она несколько снизилась, но все равно опережает средние показатели в Западной и Восточной Европе.
Еще одна тенденция – расширение вторичного рынка коммерческой недвижимости. В качестве примера выступавшие привели офисное здание «Самсунг» на Большой Якиманке, проданное за 22 млрд руб.
Российские девелоперы все смелее идут в регионы, реализуя крупноформатные проекты торгово-развлекательных комплексов. Туда же стремятся и зарубежные компании, в первую очередь холдинги IKEA и METRO. В сферу их интересов входит вся Европейская часть России, а инвестиции на сегодняшний день составили соответственно $500 млн и $700 млн.
Старший вице-президент Knight Frank LLC Андрей Закревский отметил, что наступает эпоха инвестиционных программ, связанных с реализацией долгосрочных проектов, таких как комплексы в Москве – «Федерация» и «Россия» в Сити, технопарк «Нагатино-Айленд» (1 млн кв. м), а также общественно-деловой район «Охта-центр» в Петербурге.
Наиболее перспективная застройка – Большой Сити, занимающий в столице площадь в 1 тыс. га и предполагающий возведение более чем 20 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Рекордными темпами развивается логистика: объемы строительства складских комплексов за три года выросли в десятки и сотни раз. Однако именно этот сегмент рынка в ближайшее время ожидает застой.
Торговля: бренды и качество
По словам заместителя директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Ольги Стариченко, с точки зрения инвесторов и девелоперов Москва по темпам строительства торгово-развлекательных комплексов уступает только крупным городам Индии и Китая.
Высокий трафик ТРК обеспечивают выросшие на 11% (с учетом инфляции) доходы населения и его готовность их тратить. В том числе с привлечением потребительских кредитов. Лидером
Региональная экспансия будет продолжаться. Представитель группы компаний «Ташир» объявил на саммите о намерении построить до 2010 года 30 полноформатных ТРЦ под брендом «РИО» в 24 регионах России. Их общая площадь составит 1,742 млн кв. м, а сумма инвестиций – 60 млрд руб.
Уже в следующем году планируется ввести объекты в Москве (на Дмитровском шоссе), Белгороде, Вологде, Костроме, Калуге, Ярославле. На данный момент в стадии строительства находятся 11 ТРЦ общей площадью 787 тыс. кв. м, в фазе проектирования – 19 ТРЦ (2,5 млн кв. м).
Еще один прогноз на будущее (как на 2008 год, так и на последующие): лишь порядка 20% проектов окажутся успешными, остальные либо вовсе останутся нереализованными, либо будут перепрофилированы под складскую или иную недвижимость.
Основная проблема, с которой придется столкнуться девелоперам, – кадровый голод, связанный с нехваткой управляющего персонала для суперпроектов.
Все – за МКАД
Неожиданность уходящего года в секторе офисной недвижимости – большой спрос на офисы класса «В», как сообщила Елена Алпатова, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Именно в этом сегменте были заключены наиболее объемные сделки – аренда 15–18 тыс. кв. м компаниями «Проктер энд Гэмбл» и «ТрансТелеком».
Общий объем офисных площадей классов «В» и «В+» в данный момент составляет 1,7 млн кв. м, и спрос на них опережает предложение. Одновременно увеличиваются вакантные площади в офисах класса «А». Специалисты объясняют это тем, что изменились запросы арендаторов. Их уже не устраивают помещения в старых зданиях центральной части Москвы, которые не соответствуют принятым в
Сегодня для арендаторов важнее качество, нежели классность и месторасположение. В связи с этим растет число предложений офисных помещений за МКАД, где возводятся кластеры площадью в несколько десятков тысяч метров.
Приемлемая удаленность таких БЦ от центра Москвы – 40 минут движения в автомобиле и менее километра от МКАД.
В наступающем году эти тенденции сохранятся: спрос на класс «В» будет увеличиваться, а на класс «С» – снижаться.
По поводу арендных ставок на офисные помещения специалисты какой-либо четкий прогноз дать затруднились. Связано это с тем, что в одном и том же районе Москвы стоимость аренды в классе «В» может варьироваться от 400 евро до 2 тыс. евро за кв. м. Среднестатистические показатели находятся в пределах 1 тыс. евро за кв. м. Выше – только в Лондоне и Париже.
Чего следует ждать девелоперам – так это ужесточения требований. Проекты строительства офисных зданий нужно просчитывать все более тщательно, что было доказано на примере «Северной башни» в ММДЦ «Москва-Сити».
По словам генерального директора ЗАО «Северная башня» Людмилы Омельченко, здание первоначально строилось под собственные нужды. Отсюда – необычная внутренняя планировка с атриумом и паркингом. Однако затем компания переехала в офис на Овчинниковской набережной, и проект стал коммерческим. Что потребовало его перепрофилирования.
Гостиницы: «поле непаханое»
Гостиничных площадей в России катастрофически мало, и в ближайшие годы эту ситуацию коренным образом переломить не удастся.
Об этом заявил генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник. По его словам, отельный рынок России сегодня – это 17 млн кв. м гостиничных номеров, из которых лишь 30% отвечают современным представлениям о комфорте.
В Москве не хватает гостиниц эконом-класса. Стоимость проживания в них растет постоянно. При общей нехватке около четырех тысяч номеров. В целом по России ситуация еще хуже.
Однако на такие предложения инвесторы идут неохотно. Доходность в этой сфере рынка коммерческой недвижимости низка – порядка 15–18%. А состояние гостиничного сектора Александр Лесник охарактеризовал как «поле непаханое». Таким оно останется и в 2008 году. И, скорее всего, в 2009-м – тоже.
Подсчитали – прослезились
Один из наиболее стремительно развивающихся сегментов рынка коммерческой недвижимости – недвижимость складская. Как пояснил управляющий директор компании PRAEDIUM Рубен Алчуджян, если в 2004 году общее предложение составляло всего 100 тыс. кв. м, то уже в 2005-м оно увеличилось в 3,5 раза, достигнув 350 тыс. кв. м. В 2006-м дошло до отметки в 700 тыс. кв. м и… слегка затормозилось.
В качестве примера можно было бы привести ТЛК «Томилино» – его владельцы столкнулись прежде всего с нехваткой персонала. Острой настолько, что, по словам руководителя коммерческой службы ТЛК «Томилино» Александра Суворова, компания намерена построить рядом с комплексом некое подобие общежития, чтобы обеспечить работой по вахтовому методу жителей ближайших населенных пунктов.
Многие проекты «умирают» на стадии реализации из-за задержек с финансированием. По этой причине в августе уходящего года застопорились работы на нескольких «складских» терминалах. Есть причины бюрократического и юридического плана. И опять-таки – человеческий фактор: в сфере строительства складской недвижимости не хватает управленцев, способных быстро реагировать на изменение ситуации как на рынке, так и на строительной площадке.
Это ведет к задержке ввода складских площадей. Они, по состоянию на 2006 год, были запланированы в объеме 5 млн кв. м. Реальная цифра оказалась вдвое меньшей – 2,1 млн кв. м. И лишь в 2008-м (если удастся построить еще 900 тыс. кв. м) складские комплексы составят 3 млн кв. м.
В 2005 году говорили о необходимости 800 тыс. кв. м – реально ввели 400 тыс. В 2006-м общая площадь складских помещений должна была достичь 1,2 млн. Реальный же показатель оказался в два раза ниже. То же касается и уходящего года – 900 тыс. кв. м появится вместо запланированных 1,4 млн. По прогнозам в будущем году рывка уже не будет: прирост составит все те же 900 тыс. кв. м.
