Валерий Хламкин: «Карманные» управляющие компании могут быть успешными»

— Валерий Евгеньевич, какими характеристиками должен обладать сегодня бизнес-центр класса «А»?

– В первую очередь это, конечно же, выгодное местополо- жение. Сегодня офисные центры класса «А» располагаются только в центре Петербурга. И в этом их основное отличие от высококлассных офисов Москвы. Столичный деловой объект класса «А» предполагает некий набор услуг без привязки к району. Постепенно мы тоже придем к этому, поскольку в центре Петербурга уже сейчас существует дефицит офисных площадей и мест для них. Второй фактор – это инженерная «начинка» здания, а также уровень отделки помещений.

В высококлассных бизнес-центрах не могут применяться низкокачественные материалы и использоваться устаревшие технические системы и оборудование. И условия работы должны быть самыми комфортными. Работник такого офиса должен иметь возможность в любое время без проблем позвонить или выйти в интернет, а при необходимости – организовать, к примеру, интернет-конференцию. Что касается планировок, то здесь у всех разные требования. Некоторым арендаторам удобно (это зависит от вида деятельности), когда помещение – открытой планировки. Кому-то ближе кабинетный тип офисов. Поэтому при строительстве делово- го комплекса мы стараемся сочетать помещения открытого пространства, кабинетного типа и площади без отделки.

— Чем еще, кроме местоположения, понятие класса «А» в Петербурге отличается от московского?

– От московского – практически ничем. А вот от европей- ского многим. В Европе используются другие инженерные системы и отделочные материалы. Там весьма популярны комплексы-конструкторы, из них можно за два дня постро- ить все что угодно. Естественно, к этому придем и мы. У нас открывают свои представительства множество иностранных компаний. Они привыкли к определенному уровню ком- форта у себя на родине и хотят то же самое иметь у нас. Мы постоянно отслеживаем инженерные новации, которые по- являются в России, и стараемся их применять у себя. Просто некоторые пока до нас не дошли.

— В связи с дефицитом площадей в центре города каким образом вы собираетесь развиваться далее? Пойдете на окраины?

– Пока мы планируем развиваться ввысь. Периферия города – это крайний вариант.

— Но Вы же согласны, что если придется идти на окраины, то там будут уже объекты класса «В»?

– Да, по месту размещения это еще будут объекты класса «В».

Но в будущем привязка высококлассных деловых комплексов к местоположению потеряет свою значимость. Да, есть несколько вариантов классификации бизнес-центров, но все они, во-первых, не до конца проработаны, во-вторых, носят рекомендательный характер. Как у нас сейчас проходит клас- сификация? Собственник думает: «Отнесу я свое здание к классу «А». И относит. Есть ряд характеристик, которые непременно должны соответствовать объекту класса «А». Но классификация – вещь достаточно условная. Многие собственники не заинтересованы в том, чтобы универсальная четкая классификация вообще существовала, поскольку в та- ком случае классность их бизнес-центров может понизиться.

— Класс объектов может понижаться и из-за морального устаревания здания. Что вы в этом случае предпринимаете?

– Это так. За пять-семь лет инженерные коммуникации мо- рально устаревают. Поэтому мы стараемся проектировать объекты таким образом, чтобы имеющиеся системы можно было оперативно модернизировать.

— Изменились ли за последние годы требования арендаторов к офисным помещениям?

– Естественно, с течением времени запросы арендаторов изменяются, причем в сторону ужесточения. Когда мы в 2000 году начинали свою работу, будущие пользователи не задавали вопросов о системе кондиционирования в офисе, количестве телефонных номеров, скорости интернета. Они брали модем, вставляли шнур в телефонную розетку и таким образом подключались к глобальной сети. Сейчас арендаторов интересуют не только местоположение и внешний вид здания, но им важна и его техническая «начинка». Кардинально изменились требования к площади арендуемых офисов: раньше средняя сделка по аренде заключалась на помещение 50 кв. м, сегодня эта цифра увеличилась до 500 кв. м.

— Многие аналитики предсказывают скорое насыщение рынка офисной недвижимости Петербурга. Что Вы думаете по этому поводу?

– Это один из тех вопросов, который волнует многих про- фессионалов рынка недвижимости. Все с озабоченностью ждут этого самого насыщения. Мне достаточно сложно что- то предполагать. У нас есть данные о том, каким будет через два-три года предложение. А вот что будет со спросом, про- гнозировать сложно. Сегодня до насыщения рынка еще далеко. Мы буквально в сентябре начали заполнять наш бизнес- центр на 18-й линии. Прошло три месяца, а сдано уже около 10 тыс. кв. м. Это еще раз подтверждает наличие дефицита офисных площадей. Специалисты сходятся во мнении, что о сроке насыщения рынка офисной недвижимости можно будет сказать через два-три года.

— Сейчас много говорят о профессионализме УК? Каковы критерии его оценки?

– Петербургский рынок управления коммерческой недвижи- мостью пока находится на стадии развития. Сегодня в городе существует порядка десяти компаний, которые достаточно эффективно управляют двумя и более бизнес-центрами.

В дан ном случае под эффективностью я понимаю снижение расходов и увеличение прибыли собственника. При этом необходимо помнить, что существует определенная временная перспектива. Можно ничего не вкладывать в реконструкцию и косметический ремонт, а просто получать арендную плату.

Но это неправильно. Профессиональный управляющий должен видеть перспективу, уметь определять, в каком направлении продолжать развитие, оценивать возможные риски, прогнозировать изменение арендных ставок и уметь плани- ровать свои действия на несколько шагов вперед.

Кроме того, показателем профессионализма является уча- стие и победа компании в тендерах на управление объектами коммерческой недвижимости. К примеру, мы управляем собственными объектами, и никто не знает, насколько хорошо или плохо делаем это. Но если мы будем участвовать в тендерах и выигрывать, то можно сказать, что мы предлагаем наилучшие условия для арендатора. Это как раз и является показателем профессионализма.

— Можно ли назвать вас «карманной» управляющей компанией?

– Да, и мы этого не стесняемся, поскольку мы – успешная «карманная» управляющая компания. Я не согласен с бытующим мнением о том, что «карманная» компания неэффективна.

В любой организации работают люди. И независимо от того, сторонняя УК или «карманная», ее сотрудники в профессио- нальном плане постоянно развиваются. Когда была создана наша фирма, профессиональных управленцев в Петербур- ге практически не было. Учились на собственных ошибках. Сейчас начинающим проще: есть кого спросить и у кого поучиться.

Текст: Анна Отрощенко