Регионы с высоким уровнем жизни и приемлемой стоимостью недвижимости существуют

— Что входит в сферу деятельности компании Owental?

– Компания была создана 10 лет назад группой канадских и английских инвесторов и все эти годы успешно вела инвестиционную деятельность в Европе. У Owental обширная сфера интересов, мы прежде всего крупный игрок фондового рынка.

В начале 2005 года компания купила первый объект недвижимости в центре Москвы – бывший завод на улице Добролюбова, на территории которого создали успешный офисный центр. За год капитализация данного объекта выросла настолько, что Owental сочла возможным рассмотреть инвестиции в недвижимость как прибыльный и перспективный бизнес. Не секрет, что уровень доходности инвестиций в недвижимость и в ценные бумаги очень разный. Прибыль для ценных бумаг при удачном стечении обстоятельств может достигать 60% годовых, для инвестиций в недвижимость средний уровень доходности составлял в тот период 14–16%. Но капитализация увеличилась на 70%. После столь обнадеживающих результатов в 2006 году на территории России была зарегистрирована группа компаний Owental – сообщество владельцев зданий и управляющая компания «Реал-инвест», которая осуществляет управление этими объектами. В сферу наших интересов входят офисные и торговые центры, а также два венчурных направления: медицинско-оздоровительный сектор и строительство семейных развлекательных центров. Сейчас мы регистрируем бренд «Мультиленд», под которым с 2008 года мы начнем активно продвигаться в развлекательную область.

— То есть вас можно смело называть девелопером?

– Не совсем. Основная область нашей деятельности – эксплуатация зданий и управление инвестициями в коммерче скую недвижимость. Наше занятие девелопментом в данный момент связано скорее с дефицитом компаний, которые могли бы заниматься не просто строительством, а созданием бизнеса в области коммерческой недвижимости. К сожале- нию, мы пока не нашли надежного партнера, который мог бы делать для нас девелоперские проекты, хотя изначально выходили на российский рынок именно с целью покупки готового бизнеса либо заключения долгосрочных договоров, по которым объекты делались бы под нас. Пока нам самим приходится вести девелоперскую деятельность, однако я лелею надежду, что в ближайшие два года этот рудимент будет отсечен.

— Сейчас компания представляет свои интересы в Москве, Петербурге и Тюмени. Каковы сходства и различия этих рынков?

– Общее в секторе коммерческой недвижимости этих городов – дефицит качественных офисных площадей. Однако существенны различия в степени дефицита и уровне развития самого рынка. Так, на московском рынке существует колоссальный дефицит офисных площадей любых классов, за исключением класса «С-». С другой стороны, покупка объектов и ведение девелоперской деятельности в Москве сопряжено с такими затратами, которые позволяют получить существенную прибыль лишь давно существующим на рынке компаниям, имеющим хорошие связи с московским правительством. В среднем объем прибыли для Москвы сей- час равен 8–9%. При этом капитализация зданий приостановилась: если раньше она составляла чуть ли не 100% в год, то в этом году график капитализации приблизился к точке стагнации. Поэтому Москва нам интересна в первую очередь с точки зрения имиджа. В регионах можно заработать намного больше.

— Почему из всех регионов вы выбрали Тюмень и Петербург?

– Что касается Тюмени, здесь на выбор в некоторой степе- ни повлияла субъективная составляющая: я сама достаточно долго работала в Екатеринбурге и в Тюмени, у нас сложились хорошие отношения с местной администрацией. Из объективных причин: высокий уровень доходов населения, сосредоточение банковских, обслуживающих и нефтяных структур. После объединения Тюменской области с Ханты- Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами город стал крупнейшим инфраструктурным центром, весьма привлекательным для инвесторов. При всем этом существует казус: у населения есть деньги, но тратить их негде – в городе пять торговых центов, а приличный лишь один. Поэтому в марте 2008 года мы сдадим в эксплуатацию свой торговый центр, через месяц закончится строительство офисного центра класса «В+», а на 2009 год намечен ввод еще одного ТЦ за пределами города, напоминающего по концепции «МЕГУ».

Относительно Петербурга: нам интересно развивать качественную офисную недвижимость – здесь ощущается не- хватка в классах «А» и «В+». Сейчас мы открыли бизнес- центр Owental History на Социалистической улице, через год хотим ввести еще один на Обводном канале, через два года – на Лиговском проспекте.

— С чем связано подобное пристрастие к объектам в исторической части города? Считается, что работать с памятниками архитектуры в Петербурге слишком сложно.

– Если говорить о бюрократической процедуре, в данном секторе она не сложнее, чем в любом другом, и к этому надо относиться как к данности. Наши инвесторы заинтересованы в бизнесе с малыми рисками, который тем не менее будет презентовать их в России с положительной стороны. Поэтому нам интересны объекты, которые не будут дешеветь в ближайшие 5–10 лет. С этой точки зрения центр города наиболее привлекателен.

— Расскажите подробнее об открывшемся Owental History.

– Это наш второй объект в России, переговоры по нему начались в декабре 2006 года. На тот момент он находился в стадии реконструкции. Сейчас здание фактически введено в эксплуатацию, нам осталось лишь завершить некоторые юридические формальности. Центр работает: туда подается вода, тепло, уже есть арендаторы, забронировавшие порядка половины помещений. В аренду сдаются крупные блоки – по 0,5–1 тыс. кв. м. За счет этого коэффициент использования площадей повышается. В объект было инвестировано $23 млн (с учетом покупки). Сроки окупаемости составляют около восьми лет – если объем прибыли, который мы ожидаем, будет не менее 12–14%.

Бизнес-центр относится к классу «В» из-за временного отсутствия хорошей парковки. Сейчас ведутся переговоры с администрацией Центрального района по двум площадкам, которые находятся в трех-, пятиминутной пешеходной доступности.

— Вы упоминали, что в сферу интересов компании Owental входит торговая недвижимость. Собираетесь развивать этот сектор в Петербурге?

– Рынок города сейчас перенасыщен торговыми центрами, особенно среднего класса – так называемого масс-маркета. Петербург в этом плане дискаунтнеровский город. Однако в сегменте luxury есть дефицит. Существует достаточно много магазинов известных марок, но они все расположены в формате торговых улиц, что не совсем удобно для Северной столицы. Мы рассматриваем возможность открытия рядом со «Стокманном» универмага, там планируется продавать качественную одежду уровня «выше среднего» – это не со- всем luxury, но как раз то, чего в городе не хватает.

Кроме того компания Owental нацелена на развитие семейных торгово-развлекательных центров. Во время исследования целевой аудитории мы столкнулись с проблемой, волнующей хорошо зарабатывающих людей: им хотелось бы проводить общесемейный отдых не только с детьми, но и пожилыми родителями, а такой возможности пока не существует. Поэтому хороший развлекательный центр, у которого есть несколько дифференцированных зон, – это серьезное преимущество в коммерческой недвижимости. Ведь в конечном счете любой торговый центр – это трафик: чем больше людей в него придет, тем большее количество покупок будет совершено.

Сейчас мы открываем развлекательные ТЦ в Тюмени и в Екатеринбурге, если опыт окажется удачным, будем двигаться в Петербург – это произойдет к 2009 году.

— Вы планируете продавать готовые объекты?

– Все проекты планируется оставлять в собственности, однако продажа зданий не исключена. Изначально нашей целью является получение длительного дохода путем каче- ственной эксплуатации, но в условиях кризиса ликвидности и в ситуации, когда западные банки с трудом дают кредит (а мы заинтересованы именно в западных кредитах). Да, воз- можно, мы продадим часть своих зданий, чтобы привлечь средства. Дело в том, что на сегодняшний день мы вкладыва- ем только деньги собственных инвесторов, хотя в 2008 году планируем начать использование кредитных механизмов.

Так, в 2007 году мы инвестировали $96 млн и надеемся, что к концу 2008-го нам удастся вложить к тем деньгам, которые уже есть, еще $250 млн.

— Что еще планируете на 2008 год?

– Обязательно освоим еще один регион. Скорее всего в ев- ропейской части России, в Черноземье. Активно рассматриваем Липецк, Ростов-на-Дону. Нас интересуют города, где невысокая стоимость недвижимости сочетается с высоким уровнем доходов населения, и такие регионы пока еще есть. Кроме того, мы собираемся развиваться далее как управляю- щая и эксплуатационная компания, для этого привлекаются западные консультанты и специалисты. Ведь капитализация объекта достигается не только за счет качественной отделки и инженерных коммуникаций, но и посредством умелой экс- плуатации здания. В наших внутренних планах 2008-й – год создания организационной структуры и качественного экс- плуатирующего подразделения. Это будет год учебы на уже существующих наших объектах.

Текст: Александр Жарков, Анна Шепель