Из-за кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках многие проекты коммерческой недвижимости страны могут в 2008 году не получить требуемого финансирования, предполагают участники рождественского саммита в Москве (его организовали Гильдия управляющих и девелоперов, PROEstate Events, Commercial Real Estate и Arendator.ru).
Сочинских проектов дефицит ликвидности не коснется. Город, представляющий интерес для девелоперов сам по себе – в силу природных условий и статуса главного курорта страны, – сейчас стал одной из точек очень активного роста. Об участии в олимпийском и «околоолимпийском» девелопменте (в основном – строительстве жилья) заявили крупнейшие национальные корпорации – РЖД, ВТБ, РАО «ЕЭС», «Газпром», «Интеррос», «Базовый Элемент» (через Altius Development) и «Система-Галс».
В Сочи предстоит сделать очень много. Собранной государством команде «сильных и адекватных» менеджеров по плечу весьма непростая задача решить к 2014 году все проблемы со спортивной, гостиничной, общественно-деловой инфраструктурой, как считает руководитель управления экономических и целевых программ Краснодарского края Василий Пушкин.
Деление миллиардов
Общий объем средств, которые поступят через олимпийскую госкорпорацию «Олимпстрой», возглавляемую Семеном Вайнштоком, – более 315 млрд руб., из них 185 млрд – из федерального бюджета. Василий Пушкин уверен, что финансирование будет увеличено после корректировки перечня объектов, которая должна закончиться к началу II квартала 2008 года. Пятая часть федеральных денег пойдет на модернизацию системы энергоснабжения. 120 млрд руб. поступят за счет небюджетныхисточников.
|
На участке в 220 га построят здание центрального стадиона, малую хоккейную арену, ледовый дворец, крытый конькобежный стадион и Олимпийскую деревню. |
Краевой бюджет внесет 9 млрд руб., которые будут потрачены на инженерию (подведение всех коммунальных сетей) и частично – на строительство и ремонт дорог. Подготовленные за счет краевого бюджета участки передадут инвесторам в рамках государственно-частного партнерства. «В проработке концессионного соглашения Кубань отстает от Петербурга, где схема уже вступает в действие», – говорит господин Пушкин.
К 2014 году «Олимпстрой» должен возвести 15 крупных спортивных объектов. В их числе биатлонный комплекс на 20 тысяч мест, лыжный – на 16 тысяч, санно-бобслейная трасса, горная Олимпийская деревня, трамплины, сноуборд-парк, фристайл-центр.
Основная площадка проведения Игр – Имеретинская низменность, поле деятельности «Базового Элемента». На участке в 220 га построят здание центрального стадиона, где будет проходить открытие олимпиады, малую хоккейную арену, ледовый дворец, крытый конькобежный стадион, ледовую арену для кёрлинга и Олимпийскую деревню. Это гостиничный комплекс общей площадью 208 тыс. кв. м на участке в 46 га.
По словам генерального директора ОАО «Красная Поляна» Андрея Строева, рассматривается возможность изменения концепции застройки Имеретинской долины с увеличением объема строительства до 5 млн кв. м недвижимости (по ранее озвученным планам здесь должно быть 1 млн кв. м жилой, гостиничной, торговой, выставочной недвижимости). Среди проектов, реализуемых компанией, – гольф и спа-курорт в поселке Голицыно, портопункт в Имеретинской долине с шестью причалами для грузовых судов.
|
Эрик ван Эгераат, Хорошо, когда проект поддерживает сам президент. Но подобные инициативы становятся привлекательными лишь будучи воплощенными в реальность, причем на высоком уровне. |
Горная часть олимпийской стройки – это поселок Красная Поляна. Наряду с проектами «Роза Хутор» («Интеррос») и действующими трассами компании «Альпика Сервис» Красная Поляна готовит для приема олимпийцев комплекс «Горная карусель» (инвестор – НацБизнесБанк, девелопер ОАО Красная Поляна»). В проект включены 70 км трасс, 228 подъемников и вся необходимая инфраструктура, а также 250 тыс. кв. м недвижимости на высоте 960 м над уровнем моря.
Закатать в асфальт
Поэтому был разработан мегапроект по переносу более сотни километров железнодорожного полотна в глубь территории, в горы. ОАО «РЖД» пока не приняло окончательного решения по переносу дороги. Поскольку олимпийское строительство требует увеличения объема перевозок до 11 млн т в год.
|
СПРАВКА ДН: Красная Поляна – курорт у подножья Главного Кавказского хребта, неподалеку от побережья. Климатические особенности – мягкая зима и обильные снегопады. В зимние месяцы ночная температура колеблется от –5 0С до –20 0С, днем – от 0 до +5 0С. Источник: администрация г. Сочи |
Это вчетверо больше нынешних возможностей транспортной системы. Министр транспорта РФ Игорь Левитин сообщал, что подготовка к Олимпиаде потребует доставки в Сочи 100 млн т грузов. Уже сегодня, до начала полномасштабного строительства, отмечает господин Пушкин, есть реальные проблемы с выгрузкой вагонов: на один состав, чего явно недостаточно. Поэтому необходимо строить дополнительные места для выгрузки, расширять железную дорогу. Добраться до Сочи из аэропорта очень сложно, признают краевые чиновники. В планах – строительство дороги из аэропорта, а также дублера Курортного проспекта, дорог в Красную Поляну и даже линии легкого метро длиной в 50 км. Модернизация федеральной трассы «Дон» (М 4) должна дать первые результаты – расширение до двух полос в каждом направлении – уже к 2009 году. Перебои с электроснабжением навсегда должны прекратить три новых электростанции совокупной мощностью 1 тыс. МВт и линии электропередач, проложенные по морскому дну (задача РАО «ЕЭС»). Сейчас мощность электростанций Сочи составляет 350 МВт.
|
Александр Шарапов, Уровень цен на сочинскую недвижимость уже превысил стоимость жилья на побережье Испании. Даже жителям северных регионов, которые хотели бы переехать к морю, выйдя на пенсию, здешние квартиры не по карману. В Лондоне есть офисные здания, свободные на 80%, а в Швеции под Стокгольмом пустили под бульдозер новые дома, оказавшиеся невостребованными. Нам это еще предстоит испытать. Российские девелоперы привыкли, что покупатель «съедает» все, и стотысячные проекты не разбивают на очереди, как принято на Западе. Поэтому банкротства более чем вероятны. |
Новая земля
Один из самых громких проектов – курортно-рекреационный комплекс на намывном «Острове «Федерация» в акватории Сочи, напротив горы Малый Ахун. Напрашивается сравнение с дубайским архипелагом искусственных островов The Palms. Работы по намыву острова, повторяющего контуры России, должны начаться, по словам директора по маркетингу ЗАО «М-Индустрия», вице-президента УК «Остров «Федерация» Григория Усыченко, в III квартале 2008 года. Господин Усыченко назвал проект «стандартным». Объем инвестиций в строительство составит $6,2 млрд, 100% средств обеспечивает компания Allied Business Consultants из ОАЭ. Подписанное соглашение предусматривает поэтапное финансирование работ, начало которых запланировано на II квартал 2008 года. Строительство всех объектов на острове должно завершиться в 2013 году.
Проектирование гидротехнических сооружений осуществляет известная голландская компания «Виттевен+Бос» совместно с петербургским проектным институтом «Ленгидропроект». Разработка инженерного обеспечения поручена трем немецким компаниям: Imtex, LahMeyer и «IPRO Дрезден». Экологические последствия реализации проекта оценивал Институт Океано логии РАН.
По предварительным проработкам, связь с материком будет осуществляться через два тоннеля и один мост. А транспортные развязки внутри территории планируется убрать на «минус первый» уровень – под землю. Объем возводимых улучшений в начале проработки проекта планировался на уровне 700 тыс. кв. м. Причем строительство планируется «с моря», без дополнительной нагрузки на и так задыхающуюся транспортную инфраструктуру Сочи.
«Федерация» длиной в 2,6 км и шириной в 1,3 км займет площадь в 330 га. Она охватывает шесть крупных островов, разделенных «реками» (250 га), несколько волноломов (75 га) и три малых острова, которые будут продаваться в частную собственность целиком. Последние станут самой дорогой недвижимостью, предлагаемой покупателям. Кроме них, в расчете на очень состоятельных граждан страны, «М-Индустрия» на деньги инвестора из ОАЭ построит пляжные виллы у моря и элитные коттеджи на берегах рек.
По убыванию цены предложения следуют дома на террасах, в дюнах, горные шале. Пляжные виллы на островах- волнорезах будут продаваться по сниженным ценам. По словам Эрика ван Эгераата, руководителя компании Erik van Egeraat Associated Architects B.V. Голландия), архитектора проекта, они предназначены для тех, кому нравятся испытания. Жилье выше двух этажей будет строиться только в бухтах. Здесь планируется достаточно плотная застройка, насыщенная развлекательными объектами. ены продаж недвижимости на острове, если бы они устанавливались сейчас, составили бы, по мнению Григория Усыченко, от $5,5 тыс. до $11 тыс. за кв. м.
Сегодня, как отметил господин Усыченко, доля иностранных покупателей недвижимости в Сочи близка к нулю. Эрик ван Эгераат уверен: «Остров должен сломать предубеждения».
Классовые перспективы
По вопросу позиционирования островной недвижимости ясного ответа нет: непонятно, как элитные виллы смогут соседствовать с шумной толпой туристов из близлежащих пансионатов и из «континентального Сочи» в парках, на пляжах, в спортивных и торговых комплексах.
|
Эвелина Ишметова, Среднегодовая заполняемость гостиниц в Сочи сегодня не превышает 50%. Виной тому короткий сезон: купаться в море можно лишь четыре месяца в году. В Красной Поляне, как на горонолыжном курорте, показатели выше – до 70%. Для того чтобы обеспечить приемлемую заполняемость выросшего в разы – «под Олимпиаду» – номерного фонда, необходима проработка стратегии управления. Нужно стимулировать деловой туризм, проведение мероприятий формата B2B: конференций, семинаров, корпоративных встреч. |
Уже случившееся резкое поднятие продавцами недвижимости цен власти считают определенной угрозой нормальному развитию региона. Жилье в Сочи, по данным Василия Пушкина, предлагается в среднем по 138 тыс.руб. за «квадрат» в новостройках и по 109 тыс. руб. – на вторичном рынке. Видимо, ожидание улучшений включено в стоимость «квадрата» как уже состоявшийся апгрейд. Поэтому сейчас в городе ощущается определенная социальная напряженность, как говорит вице-президент ГУД и президент Becar Realty Group Александр Шарапов.
Вопрос с позиционированием пока открыт: будет ли это массовый курорт или же место отдыха исключительно для туристов с уровнем дохода заметно выше среднего? И будет ли востребовано жилье в гигантских и дорогих комплексах? Что касается жилья, Шарапов полагает, что многие из заявленных жилищных проектов упадут в цене.
Катание на лыжах в Красной Поляне уже стало дорогим удовольствием. Самый дорогой однодневный скипасс (чиповый или штрихкодовый пропуск для оплаты подъемников) в Альпах стоит 44 евро, туристам Красной Поляны сейчас предлагают заплатить 50 евро. Стоимость номера в четрехзвездном отеле та же, что в Каннах. И к 2014 году, по мнению вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Ишметовой, она вырастет еще на 170%. Причем анализировать распределение спроса между высококлассными и демократичными предложениями невозможно – за отсутствием предложения. В Сочи и Красной Поляне лишь 11% номерного фонда – гостиницы, остальное – санатории и пансионаты, есть коттеджи, но совсем нет ни шале, ни апартаментов.
К Олимпиаде будет построено 25 тысяч новых гостиничных номеров. Масштаб роста вызывает законный вопрос: а как их использовать после Игр?
По мнению Эвелины Ишметовой, рынок коммерческой недвижимости Сочи после Игр будет не рынком продавца или покупателя, а рынком управляющего. От качества управления будет зависеть заполняемость и доходность. Хотя, как отметила госпожа Ишметова, многие точечные проекты должны окупиться еще до начала Игр.
