– Сергей Владимирович, как развивался рынок жилья в уходящем году?
– В течение последних 12 месяцев рынок переживал посткризисный период. Все помнят сумасшедший рост цен, наблюдавшийся в 2006-м. К такому потрясению оказались тогда не готовы ни покупатели, ни продавцы недвижимости. Что привело к различным ценовым аномалиям в разных сегментах рынка, структурные пропорции рынка были существенно нарушены. К примеру, летом прошлого года цена квадратного метра жилья в панельном доме где-нибудь в северной части города была такой же, как и в центре Петербурга. Хотя понятно, что цены на такие квартиры не могут быть одинаковыми.
В уходящем году рынок восстанавливал пропорции, возвращался к «нормальному» состоянию. Покупателям потребовалось время, чтобы привыкнуть к новым ценовым значениям и накопить деньги, осознав, что глобального обвала рынка не предвидится. Летом незначительное снижение цен наблюдалось в сегментах дешевого жилья.
В августе 2007 года на рынке наметилось оживление, и уже в октябре определился подъем стоимости квартир на 5–7% по отношению к августу текущего года. В ноябре было зафиксировано рекордное число сделок за минувший год.
Осенняя активизация рынка объясняется тем, что за период стагнации выросло число объектов предложения, появился платежеспособный спрос. Люди занялись поиском квартир, о чем, в частности, свидетельствует увеличение количества звонков в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос».
Быстрее всего увеличивается стоимость жилой недвижимости в центральных районах города. При этом многие объекты, переоцененные в прошлом году, практически не растут в цене сегодня. Прежде всего речь идет о малометражных квартирах, стоимость которых почти не изменяется. Гораздо активнее дорожает элитное жилье в центре Петербурга.
В течение года наблюдался плавный рост цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. В настоящее время квадратный метр готового жилья в среднем стоит 78 тыс. рублей. Что касается строящихся объектов, то данный показатель находится в пределах 67 тыс. По итогам года рост цен на жилье не превысит 15%.
– Какое влияние в уходящем году оказало на рынок жилья развитие ипотеки?
– Несмотря на многие проблемы, свойственные пока рынку ипотеки в России, можно говорить о том, что в уходящем году данная система доказала свою состоятельность. По подведенным итогам за 2006 год было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 19 млрд рублей. Уже за первые три квартала текущего года удалось превысить данный показатель. В 2007 году будет выдано примерно в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за весь предыдущий.
Средний размер жилищного займа составляет порядка 2,5 млн рублей при стоимости жилья от 3,5 до 4 млн рублей. Таким образом, размер первоначального взноса варьируется в пределах 1,5 млн.
Это свидетельствует о том, что граждане поверили в ипотеку и свои силы, несмотря на то, что во второй половине текущего года многими кредитными организациями были увеличены процентные ставки, требования к заемщикам стали жестче. Одной из причин такого поведения банков стал кризис ипотечного кредитования в Америке.
Стоит подчеркнуть, что в 2007-м процент сделок купли-продажи на первичном рынке с применением заемных средств значительно увеличился. Если в прошлом году абсолютным лидером по числу операций с жильем при использовании ипотечных денег был вторичный рынок, то в текущем – этот показатель по «первичке» и «вторичке» оказался практически одинаковым. Причем в последнем квартале уходящего года новостройки обогнали вторичный рынок по количеству сделок с привлечением ипотечных средств. Связано это с тем, что застройщики стали активнее сотрудничать с банками, разрабатывать совместные кредитные программы.
При существующих темпах роста ипотечного кредитования доля сделок купли-продажи жилья, совершенных с использованием заемных средств, в следующем году увеличится до 30%. Существенного снижения ставок по ипотечным кредитам ожидать не приходится.
– Какие изменения в 2007 году произошли на рынке аренды?
– Особых изменений на рынке аренды не было. Ежегодно в данном сегменте цены растут на 25–30%. При этом главным критерием определения стоимости найма являются финансовые возможности арендаторов. Ситуация со ставками на рынке жилой недвижимости играет второстепенную роль.
В начале года средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляла 19 тыс. рублей, в то время как ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту – порядка 24–28 тыс. Сейчас же данные показатели находятся практически на одном уровне.
– В 2006 году отсутствие ликвидного предложения жилья вынудило покупателей обратить свое внимание на загородный рынок. Насколько этот сегмент интересен горожанам в текущем году?
– Загородная недвижимость – самая инертная и быстроразвивающаяся часть рынка недвижимости. Это своеобразный парадокс. Инертность рынка связана с тем, что покупательские предпочтения в отношении загородной недвижимости формируются очень медленно. Для дач – объектов сезонного проживания – уже существует определенный список требований, понятный как покупателям, так и продавцам. Гораздо хуже дело обстоит с качественными характеристиками домов для постоянного проживания – здесь четких покупательских представлений пока нет. Это приводит к произвольному образованию цен на такие объекты. На рынке предлагаются совершенно разные как по качеству, так и по стоимости проекты. Территория Ленинградской области – огромна, а коттеджных поселков еще немного. Существующие в предложении 80 таких поселений – капля в море. Покупательские предпочтения окончательно сформируются только после того, как на рынке значительно вырастет число предложений. Кроме того, на рынке пока не существует проектов коттеджных поселков для постоянного проживания, обеспеченных в полном объеме необходимой социальной инфраструктурой.
Большинство представленных на рынке объектов относится к бизнес-классу. В основном это жилье для людей, которые покупают загородный дом, оставляя себе квартиру в городе. Развитию организованной застройки на загородном рынке также мешает повсеместное строительство так называемых стихийных поселков. Это объекты, которые возводят частные лица на принадлежащей им земле.
При этом все понимают, что рынок загородной недвижимости очень перспективен и будет активно развиваться в ближайшие десять лет. Этому способствует быстрое удорожание земли в пригородах. Процесс этот очень неравномерен, идет спекуляция земельными участками. В Ленобласти уже сформировались территории, уровень цен на земельные наделы в которых позволяет отнести их к элитным – это Курортный, Выборгский, Всеволожский районы. В последнее время быстро развиваются Гатчинский, Ломоносовский районы, северная часть Тосненского района. Среди территорий-аутсайдеров на загородном рынке можно назвать значительно удаленные от города садоводства, сформированные в советское время. Перспективы таких земель пока неясны.
– Насколько был интересен россиянам рынок зарубежной недвижимости?
– Высокие цены на рынке жилья Петербурга – с одной стороны, а также наличие свободных средств у россиян – с другой в значительной степени подстегивает интерес наших граждан к приобретению недвижимости за рубежом. Наиболее интересными для покупателей направлениями в нижнем ценовом сегменте в этом году были Болгария, Турция и Египет. Речь, как правило, идет о небольших апартаментах на первой линии у моря для сезонного или постоянного проживания. Стоимость таких предложений в несколько раз ниже среднего уровня цен на жилье в Северной столице (в среднем – 50 тыс. евро за объект). Для многих это хорошая альтернатива покупке загородного дома или квартиры в Петербурге.
Состоятельные россияне в этом году, по уже сложившейся традиции, приобретают жилье в Испании и на Кипре. Стоит отметить, что покупательский интерес постепенно смещается от апартаментов на морских курортах к квартирам в европейских городах, расположенным далеко от побережья.
Большой популярностью у петербуржцев в последнее время пользуется недвижимость Финляндии. Это объясняется, во-первых, близостью страны Суоми к нашему городу, во-вторых – невысокими ценами по сравнению с Петербургом на качественные объекты. Приобретая коттедж в Финляндии, покупатель получает, по сути, дачу на Карельском перешейке – в европейском исполнении, но за меньшие деньги.
– Какие тенденции, сформировавшиеся в уходящем году, окажут влияние на дальнейшее развитие рынка квартир в Петербурге?
– В будущем году в сегменте массового жилья продолжится устойчивое повышение цен. Средний прирост составит по 2–3% в месяц. Единственное, что может снизить темпы роста цен – выход на рынок крупных проектов массовой застройки. Таких как «Кудрово-град», «Балтийская жемчужина», «Северная долина», «Шуваловский квартал» и др. В конце 2007 года на рынок вышел первый из крупных проектов по возведению малоэтажного жилья – «Новая Ижора» (0,5 млн кв. м жилой застройки). Это вполне успешный и перспективный проект. «Новая Ижора» предложила достаточно конкурентоспособные цены. На рынке недвижимости Петербурга появился принципиально новый продукт.
Среди самых значимых событий уходящего года, которые, несомненно, повлияют на развитие рынка в будущем, пожалуй, можно отметить решение городского правительства о начале реализации ряда государственных жилищных программ. В частности, расселение ветхого аварийного фонда, домов первых массовых серий и коммунальных квартир. Это говорит о том, что город всерьез озаботился решением давно наболевших жилищных проблем, а у инвесторов появился интерес к развитию застроенных территорий. В 2007 году городская администрация пока только декларировала эти программы, конкретных шагов по их реализации стоит ожидать только в следующем году. Безусловно, данные планы очень интересны, но для их реализации потребуется грамотный менеджмент.
Общий вектор развития Петербурга направлен на освоение новых, незастроенных территорий. Предложение современной застройки в районах города со сложившейся социальной инфраструктурой будет постепенно снижаться. Это вызовет интерес инвесторов к приобретению квартир в новых домах повышенной комфортности в этих районах, что может привести к дефициту качественного жилья и, соответственно, росту цен.
Серьезной проблемой, которую предстоит решить городским властям в ближайшие годы, является проблема реконструкции вторых-третьих дворов в центральных районах. Практически все жилые и коммерческие помещения, расположенные в фасадной части зданий в центре города, реконструированы и стоят немалых денег. А помещения во вторых, третьих дворах этих домов зачастую находятся в аварийном состоянии, а их цены – на порядок ниже. Разница в стоимости таких объектов год от года увеличивается, центр города становится все более неоднородным. И единичные случаи комплексной реконструкции центральных кварталов ситуацию не спасают.
Элитная недвижимость в центре города будет только дорожать. Инвестиционная привлекательность Северной столицы в целом год от года увеличивается. Этому в немалой степени способствует переезд некоторых органов федеральной власти и представительств крупных компаний из Москвы в Петербург. Процесс этот набирает обороты и уже повлек за собой активизацию спроса на качественную коммерческую недвижимость в нашем городе.
