Новое путешествие из Петербурга в Москву

Первой на строительном рынке Москвы застолбила себе место компания MIRAX Group, дочка петербургской корпорации «Строймонтаж», основанной в 1994 году Сергеем Полонским и Артуром Кириленко. «Идея выхода на московский рынок недвижимости возникла у нас после кризиса 1998 года. В Москве тогда сложились лучшие предпосылки для подъема строительной отрасли. И «Строймонтаж» быстро нашел необходимые возможности для реализации своего потенциала», – рассказывает Дмитрий Луценко, член Совета директоров корпорации MIRAX Group. В тот период компания разделилась на две независимые группы. Сегодня Артур Кириленко возглавляет «Строймонтаж» в Петербурге, а Сергей Полонский – MIRAX Group в Москве. За девять лет корпорация сумела стать одним из крупнейших игроков столичного рынка. Самый известный ее проект – строящийся высотный комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». Помимо этого построены жилые объекты высокого класса – «Корона», «Золотые ключи 2», элитный коттеджный поселок «Ы», а также коммерческие – бизнес- центры Europe-Building и Pollars. Сегодня компания реализует проекты, среди которых жилые комплексы «Кутузовская Ривьера», Mirax Park, «Дом на Таганке», «Форт Кутузов», «Рублевская ривьера», реконструкция жи- лого района «Фили-Давыдково», БЦ «Миракс Плаза». На очереди деловые центры «Адмирал» и «Поклонная- 11», ТРЦ «Смоленка», реорганизация земель Московской железной дороги и другие проекты.

У лидера петербургского рынка Группы «Ленстройреконструкция» (ЛСР) в Москве с 2001 года существует дочерняя компания ЗАО «Мосстройреконструкция», которая занимается в столице строительством жилья во всех сегментах. Компания возвела 23-этажный жилой комплекс «Дом на Давыдковской», сейчас ведется строительство элитного квартала «Грюнвальд» на Сколковском шоссе.

В 2006 году Мосстройреконструкция начала работу над проектом бизнес- цeнтра класса «А» «Новый Балчуг» на Садовнической улице. «Есть еще несколько предложений по участкам земли под строительство, но пока не подписаны документы, говорить об этом рано», – говорят в ЛСР. В 2006 году группа открыла и собственное представительство в Москве. Кроме того, здесь работают и несколько компаний ЛСР, занимающихся производством строительных материалов. Это «Объединение 45», у которого в столице уже есть четыре завода по производству товарного бетона; крупнейший в Москве завод железобетонных изделий ЖБИ-6 входит в состав дочерней компании группы «Производственное объединение «Баррикада». Свое представительство в Москве есть и у «УМ-260», специализирующейся на предоставлении в аренду грузоподъемной техники. Таким образом, в столице Группа компаний ра- ботает так же, как и в Петербурге, – в области девелопмента, производства общестроительных материалов (хотя и не всех позиций), предоставления услуг по механизации.

Сейчас на столичный рынок выходит и другой гигант Петербурга – ЛенСпецСМУ. Московский офис корпорации начал активную работу около двух лет назад. Как заявили в ЛенСпецСМУ, дальнейшее наращивание ее присутствия на петербургском рынке привело бы практически к монополии, поэтому возникла необходимость диверсификации бизнеса – в частности, расширения географии. По итогам исследований выяснилось, что региональные рынки не могут пока обеспечивать достаточный экономический эффект. Поэтому решено было идти в Белокаменную. Сейчас московские проекты ЛенСпецСМУ по жилой и коммерческой недвижимости находятся в стадии подготовки.

Почва для консалтинга

Есть среди петербургских «москвичей» и консультанты. Международная компания Astera Group, первоначально вышедшая на российский рынок в Петербурге, шесть лет назад открыла московский офис. Компания занимается в основном брокериджем в сегменте стрит-ритейла, инвестиционным брокериджем торговой недвижимости и складским направлением. «В Москве мы делаем упор на консалтинговую и проектную работу, в то время как аналогичное подразделение в Петербурге занимается почти исключительно брокериджем», – рассказала Светлана Ярова, руководитель направления складской и производственной недвижимости Astera Group. Подобная тенденция, кстати, характерна для компаний подобного профиля: в Петербурге, так же, как и в Москве, могут существовать консалтингово-маркетинговые подразделения и отделы сопровождения проектов, но денег они пока не приносят, в отличие от аналогичных структур в столице, которые вполне прибыльны.

Группа компаний «Бекар» пришла в столицу два года назад. В Москве компания специализируется на редевелопменте промышленных предприятий и концептуальном развитии морально устаревших объектов коммерческой недвижимости, доверительном управлении и эксплуатации, консалтинге в области развития объектов, создании концепций и бизнес-планов, брокеридже, сопровождении проектов. Жилой недвижимостью московский «Бекар», в отличие от петербургской группы, не занимается. «Компания на рынке Москвы уже третий год, – рассказал Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar Commercial Property Moscow. – Что касается итогов, могу сказать, что, когда я пришел сюда, было всего 20 человек, а в настоящее время в компании уже несколько сотен сотрудников. Более десяти объектов недвижимости находятся в управлении и эксплуатации, другая наша работа – десятки выполненных консалтинговых контрактов». В столице компания занималась продажей офисных площадей в деловых центрах Pollars, Mirax Plaza, брокериджем детского многофункционального комплекса «Аэробус».

А вот London Consulting & Management Company (LCMC) умудряется успешно вести бизнес в столице, не имея там офиса. Как сообщил Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, сегодня 40% клиентов компании – это москвичи, а на долю петербуржцев приходится только 8%. LCMC занимается реконцепцией московской сети торговых центров «Столица». Кроме того, в прошлом году она освоила новое направление – исследование рынков малоэтажного строительства и разработку концепций развития земельных участков для возведения коттеджных поселков в Подмосковье.

Что иметь в арсенале

Причин выхода компаний из Петербурга на московский рынок недвижимости несколько. В Москве сосредоточены основные финансовые потоки. Кроме того, работать с региональными партнерами клиентам удобнее именно из столицы. Это подтвердила Светлана Ярова: «Поскольку Москва – это деловая столица, многие сделки, в том числе и с петербургской недвижимостью, заключаются именно через наш московский офис. Поток «московских» клиентов из Петербурга значительно меньше».

Андрей Королев, независимый эксперт в области управления недвижимостью, считает, что петербургские компании могут декларировать на рынке свои преимущества – относительно невысокие цены на услуги, а также опыт региональной работы. «Концентрация капиталов в Северной столице до сих пор значительно ниже, поэтому для получения достаточных прибылей в условиях высокой конкуренции местные компании активнее начали осва- ивать регионы, – констатирует он. – Если подобные организации приходят в Москву с опытом работы над региональными проектами, им несколько проще обосноваться на рынке. Если компания имеет четкое представление о той нише, которую она собирается занять, то создание новой базы проходит более гладко».

Но в любом случае им на первых порах приходится нелегко. «К началу 2000-х, когда MIRAX Group пришла в Москву, основные сегменты строительного рынка, в частности массовое и элитное домостроение, уже были заняты мощными и авторитетными компаниями, тягаться с которыми молодой команде было сложно, – вспоминает Дмитрий Луценко. – Надо было предложить нечто новое, поэтому мы выбрали курс на создание ниши по строительству и эксплуатации жилых комплексов бизнес- и премиумкласса. Предложить новинку сегодня все сложнее. Рынок почти сформирован, все его направления успешно развиваются. Это затрудняет приход на него новичков».

Очевидно, что региональной компании необходимо обладать особыми качествами, чтобы совершить дерзкую экспансию. Прежде всего – большим желанием укрепиться на рынке и четкой стратегией действий. А также иметь эффективную и профессиональную систему менеджмента, умение сформировать слаженную команду высококлассных управленцев и специалистов. «Наш опыт работы подсказывает, что именно в этой сфере многие строительные компании испытывают большие трудности, – заявляет Дмитрий Луценко. – Поэтому должно быть постоянное стремление двигаться вперед и совершенствоваться, предлагать новые, интересные проекты, уметь реализовывать их на практике».

Также стоит внимательно отнестись к вопросу управления филиалом, добавляет Андрей Королев. Работа в Москве идет более высокими темпами, поэтому необходимость согласовывать каждое решение филиала с центральным офисом может серьезно затягивать любые рабочие процессы. Для консалтинговых компаний наличие связей среди чиновников не является обязательным условием успешности бизнеса, утверждает эксперт. Если компания обеспечивает сопровождение сделок с недвижимостью, то необходимы специалисты, знакомые с особенностями столичного законодательства.

В ускоренном темпе

Ну и, конечно, совершая экспансию, необходимо до тонкостей знать и учитывать тенденции московского рынка. Обозначим некоторые из них. Зрелость московского рынка приводит к тому, что арендаторы уже могут выбирать между многими современными офисными, торговыми и логистическими комплексами, поэтому и требования у москвичей выше. В Северной столице меньше компаний, ориентированных на высококлассную недвижимость. Если в Москве конкуренция идет между реальными объектами, то в Петербурге – пока только между заявленными проектами, отмечает Светлана Ярова. Кроме того, в Москве располагаются офисы крупных российских и международных компаний, а это серьезные клиенты, запрашивающие большие площади.

«В Петербурге соотношение сделок аренды и продажи можно определить как 85% к 15%, а в Москве продаж помещений больше: 60% на 40%, – говорит Наталья Давиденко, руководитель департамента торговой недвижимости Astera Group. – Кроме того, в Москве больше платежеспособных компаний и сделок заключается примерно на 20% больше. Еще одна тенденция: если пять лет назад московские арендаторы – марки одежды, рестораны – шли на петербургский рынок, то сейчас ситуация обратная: компании из регионов, из Петербурга в том числе, идут в Первопрестольную».

К тому же, как отмечают все эксперты, в Северной столице медленнее принимаются решения, ритм жизни здесь совсем другой. Но, несмотря на это, стадия согласования проектов в Москве длится от 2,5 лет и больше – примерно в 1,5 раза дольше, чем в Петербурге. Это связано с тем, что московский рынок в большей степени монополизирован, чем петербургский, здесь давление администрации сильнее. Излишне говорить, как этот фактор усложняет и удорожает девелопмент.

«В столице совершенно другой темп, не все могут с ним справиться. На рынке присутствует очень большое количество проектов, причем капиталоемких. Множество региональных клиентов стекается в Москву, а не в Петербург. А еще в Москве, как известно, очень много денег, – подытоживает Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar Commercial Property Moscow. – Однако на столичном рынке, как упоминалось выше, наряду с динамичностью имеется и некоторая хаотичность и, я бы сказал, даже нестабильность».

Как видим, обосноваться под стенами Кремля для регионального игрока непросто: требуется целая кампания, требующая знаний, опыта и немалого искусства. Тем выше следует оценить успехи тех, кому это удалось.

Текст: Инна Казанова