Андрей Степаненко: Рынок продажи права комплексного освоения территорий перегрет

— Андрей Николаевич, с 1 января 2008 года вступает в силу новая редакция Бюджетного кодекса Российской Федерации, согласно которой изменяется размер вознаграждения за работу по продаже государственной собственности. Как это отразится на деятельности Фонда имущества?

– В первую очередь изменения коснутся нашей рекламной политики. Сейчас размер вознаграждения Фонда имущества складывается из нескольких параметров: 1% берется от стартовой цены объекта, 9% – от суммы ее превышения. С нового года максимальная сумма премии составит 3% от средств, вырученных по итогам аукциона. Часть этих денег мы должны направлять на рекламу объектов, однако снижение размера премиальных не означает автоматического уменьшения рекламных затрат.

Фонд имущества намерен проводить «точечную» экспозицию объектов. Мы знаем, какие лоты могут быть интересны, например, покупателям из Москвы, других городов России, какие – заграничным инвесторам. К примеру, мы собираемся существенно скорректировать нашу рекламную стратегию в отношении торгов по реализации права комплексного освоения территорий. На мой взгляд, рынок продажи данного вида лотов несколько перегрет. В первых торгах принимали участие крупные структуры. Главстрой, например, приобретал территории для того, чтобы закрепиться на петербургском рынке недвижимости. Однако немногие из компаний имеют возможность застраивать целые кварталы – для этого необходима соответствующая база. Кроме того, продажа права комплексного освоения территорий – это некий «короткий пакет». Инвестор должен самостоятельно подготовить все техусловия, выполнить огромный объем работ, что под силу далеко не всем.

Можно сказать, что на некоторое время мы потеряли многих интересующихся данными лотами инвесторов. Ведь на первых торгах цена права комплексного освоения вырастала в семь и более раз. Многие компании просто не хотели выглядеть проигравшими и по этой причине не приходили на торги.

— Торги по продаже аварийных зданий с прилегающими участками пользуются повышенным спросом среди инвесторов. Чем, на Ваш взгляд, вызван такой интерес?

– Многие инвесторы интересуются земельными участками в центре города. Для достижения этой цели можно пойти двумя путями. Первый – найти участок, преодолеть многочисленные бюрократические барьеры, решить вопрос с недовольными жителями близлежащих домов, соблюсти все требования Закона «О зеленых насаждениях» и, собрав весь комплект документов, через пару лет получить землю целевым образом (если речь идет о строительстве объекта коммерческого назначения).

Второй путь – покупка здания с земельным участком на торгах. Этот вариант несколько дороже. Но объект достается покупателю сразу, а не через год-два. Именно поэтому данные лоты являются наиболее ликвидным товаром. И будут оставаться таковым еще очень долго.

В настоящее время готовится очередной перечень планируемых к продаже объектов, в работе по его формированию порядка 120 адресов. Надеюсь, что в ближайший месяц мы объявим дату и условия торгов по их реализации.

Хочу отметить, что рынок продажи аварийных зданий имеет огромный резерв – в городе остается множество ветхих зданий, которые в обозримом будущем придется расселять.

Сейчас мы прорабатываем возможность продажи частично заселенных домов. Планируется, что за счет уменьшения цены их продажи инвесторы займутся расселением этих объектов. Работа ведется совместно с Комитетом по управлению городским имуществом Петербурга, Жилищными комитетом и районными администрациями.

— В начале декабря Фонд имущества проведет аукцион по продаже права аренды территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна. Какой результат прогнозируете?

– Объект очень сложный, и строить какие-то предположения относительно предстоящих торгов весьма непросто. Изначально планировалось, что площадь продаваемого квартала составит 10 га, потом эта цифра сократилась вдвое.

Я знаю несколько компаний, которые согласны реализовать свои проекты на данном участке, однако все они придерживаются определенных финансовых рамок. Конечно, в ажиотаже открытых торгов инвестор может заплатить и больше той цены, которая первоначально закладывалась в бюджете. Однако эта разница обычно не превышает 10–20% от максимальной суммы, которую определила для себя компания.

Поэтому я бы не стал делать однозначных выводов о том, что цена лота значительно возрастет. И если на торги придут 5–10 участников, я буду очень доволен результатами предпродажной подготовки.

— В скором времени начнется тотальное расселение граждан из домов первых массовых серий. На продажу выставят несколько кварталов хрущевок, и, судя по всему, реализацией территорий будет заниматься Фонд имущества. Как Вы оцениваете перспективы данной работы?

– Процесс расселения кварталов должен начаться уже в следующем году. Если все получится, то уже во втором полугодии несколько территорий будут выставлены на торги.

За счет освобождения земель от морально устаревших зданий образуется огромный резерв для строительства качественного жилья. Ведь все эти участки обеспечены необходимыми инженерными мощностями, имеют сложившуюся социальную инфраструктуру.

Результат может быть очень интересным, но успешное завершение процесса возможно только через эффективный диалог с собственниками квартир. Мы неоднократно работали в данном направлении, в частности – расселяли дом на Барочной ул., 27, по заказу компании «ЮИТ Лентек» и знаем, что процесс освобождения зданий очень сложен. Необходимо создать эффективно работающий механизм, обеспечивающий координацию усилий между Жилищными комитетом, гражданином, районными властями и инвестором.

Текст: Сергей Бардин