— Что, по вашему мнению, стало определяющим на рынке недвижимости в этом году?
– Основной итог года – это существенное обострение конкуренции в основном в сегменте эконом- и комфорт-класса: налицо превышение предложения над спросом.
Рост цен привел и к увеличению требований к качеству: рынок перестал сметать все, что есть, на первый план выходят репутация компании и качество ее работы. Хорошие квартиры в хороших местах продаются без особых проблем. Но надо понимать, что за $2–3 тыс. за кв. м в сегменте эконом-класса рынок уже не станет поглощать все подряд. Меняется и психология потребителя – увеличивается спрос на квартиры с готовой отделкой или хорошей подготовкой под нее. Эта тенденция изначально была характерна для сегментов эконом- и комфорт-класса. Но знаковым событием 2007 года стало появление первых проектов и в элитном сегменте, правда, это относится к реконструкции зданий в историческом центре города.
Хитом сезона, безусловно, стали мегапроекты. Если несколько лет назад «Балтийская жемчужина» стояла особняком как крупнейший девелоперский проект, то теперь в городе заявлены проекты, которые будут намного превосходить «китайский квартал» и по площадям, и по инвестициям. Речь о проектах в Конной Лахте, в «Северной долине», на Пулковском шоссе, в Кудрово... В начале ноября было заявлено о приобретении группой ЛСР земель совхоза Ручьи, где будет реализован проект комплексной квартальной застройки на 9 млн кв. м.
Еще одной тенденцией стал выход девелоперов за пределы города. Компании начали строить жилье, торговую и офисную недвижимость в Ленобласти. Это тоже показательно. Некоторые практики уверяют, что мегапроекты – это от безысходности: земли в городе для точечных проектов не осталось, поэтому волей-неволей приходится браться за освоение крупных участков, а экономика одинакова – что при реализации точечного проекта, что при комплексном освоении территорий.
Я не соглашусь с такой точкой зрения. Точечная застройка не умрет, будут работать как компании, которые реализуют проекты квартальной застройки, осваивающие по 400 га, так и компании, работающие с двумя-тремя объектами. Но разница между такими проектами, конечно же, есть. Экономия идет на масштабе – для двух-трех домов нужен штат из 10–20 менеджеров, а чтобы реализовать проект квартальной застройки – 40–50. Такое же или примерно такое же соотношение характерно для всех постоянных затрат – они растут, к примеру, в два-три раза, а оборот компании – в пять-семь и более раз. Тем не менее каждый занимается своим бизнесом.
— Как вы охарактеризовали бы развитие офисного рынка в уходящем году?
– Он развивался динамично, но пока все еще находится на начальной стадии формирования. Сейчас объем высококлассных офисных помещений (с учетом и тех, что еще только строятся) в Петербурге составляет около 350–400 тыс. кв. м. Для сравнения: в Хельсинки этот показатель составляет 5 млн кв. м, а в Париже – 20 млн кв. м. Ясно, что пока у нас предложение ниже спроса. Я не говорю о том, что бизнес-центры класса «С» – это наше собственное российское изобретение. Но ситуация меняется, растет качество, улучшается архитектура. Сюда уже пришли мировые имена – архитекторы Norman Foster, Erick van Egeraat, Kisho Kurokawa, архитектурные бюро Chapman Taylor, RMJM и другие.
— Как вы отнесетесь к заявлению, что офисные центры нынешнего класса «А» устаревают морально и технологически уже через пять лет после ввода в строй?
– Я бы сказал, что срок это более длительный, но, действительно, через 25–30 лет требуется серьезная реновация. Обновление вообще требуется постоянно. Сейчас в мире наблюдается такая тенденция: недвижимость строят с запасом прочности не более чем на 50 лет, строить навечно бессмысленно. В городах Европы полным ходом идет снос небоскребов, построенных в 1960-е годы, чтобы построить на их месте еще более эффективные объекты недвижимости. Поэтому очевидно, что при таком подходе требуется постоянно поддерживать бизнес-центр в нормальном состоянии. Хотя есть и иная ситуация: аренда в архитектурных памятниках может быть не так эффективна, как в новом здании, но стоит она дороже – именно потому что памятник. Это престижно.
|
СПРАВКА «ДН»: Олег Станиславович Барков генеральный директор компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков родился 16 июля 1964 года в г. Мурманске. В 1988-м окончил Ленинградский политехнический институт им. Калинина по специальности «инженер-системотехник». В 1993-м окончил факультет переподготовки управляющих кадров Петербургского университета экономики и финансов по специальности «экономист». В 1998–2000 годах был ис- полнительным директором ЗАО «Руста» (официальный ди- лер LG Electronics). В 2000–2002-х – директором по развитию ЗАО «Северный город» холдинга RBI. В 2002–2006 годах – директором по развитию ЗАО «Петербургстрой–SKANSKA». Источник: «Knight Frank Санкт-Петербург» |
— А в торговле какова тенденция? В начале года все прогнозировали, что насыщение произойдет уже в середине года. Но уже осенью прогнозы были не столь категоричны?
– В торговле сейчас наблюдается определенное насыщение. То, что мы наблюдаем, это не просто развитие. Это возвращение к нормальной жизни – многие возвращают себе то, что потеряли 15 лет назад. Везде доходы увеличиваются, люди хотят жить качественнее. Поэтому процесс можно назвать возрождением. Я бы сказал, что присутствует усталость потребителей от традиционных торговых центров. Все уже привыкли к мегабоксам, таким как «О’Кей», «Карусель», «МЕГА-ИКЕА» и т. п. Конкуренция переходит в качественный сегмент. И люди становятся бескомпромиссны в вопроcах качества. А пока ситуация для торговых центров складывается не лучшим образом – везде одни и те же марки, среднеценового и нижнеценового сегментов. И в итоге все за покупками ездят за границу. Потому что там можно одеться и качественнее, и дешевле. Поэтому рынок ждет новых операторов.
— В последнее время возросло число сделок по приобретению уже готовых объектов недвижимости – западные инвестиционные фонды покупают готовые торговые центры?
–На устоявшихся рынках это одна из наиболее распространенных схем работы с недвижимостью. Есть лендлорды (владельцы земельных участков или недвижимости), есть девелоперы. Даже чаще в процессе участвуют три стороны – это владелец, инвестор и фи-девелопер (от английского fee – плата). То есть последний – это тот, кто привлекается со стороны для реализации проекта по заказу. Фи-девелопер берет на себя все риски по реализации проекта, инвестор же выкупает его после реализации, нередко для последующей перепродажи. И наличие институциональных инвесторов – повсеместная практика: свободных денег много, банкам напрямую финансировать такие проекты во многих странах запрещено, поэтому неудивительно, что операции с недвижимостью ведутся через различные фонды. Эта схема работы набирает силу и среди российских инвесторов. К слову сказать, заметную активность стали проявлять в этом плане инвесторы из республик бывшего Советского Союза, в частности из Казахстана.
— А как обстоят дела со складской недвижимостью? Вы ранее говорили, что на рынке наблюдается острый дефицит складов. Но практики, которые занимаются непосредственно строительством, заявляют, что разговоры о дефиците – на самом деле просто выдумка риэлторов?
– Мы никогда не говорили, что в городе дефицит. Речь всегда шла о сбалансированном развитии спроса и предложения. Этот рынок гораздо более чувствителен к колебаниям спроса. И избыток предложения может возникнуть здесь гораздо легче, чем, скажем, на рынке офисной или торговой недви жимости.
