Петербург обрастает качественными складами

По подсчетам специалистов компании Knight Frank, на конец третьего квартала текущего года общий объем качественных складских площадей составил 694 тыс. кв. м. До конца года планируется ввести еще около 70 тыс. кв. м. У специалистов Colliers International цифры скромнее – 470 тыс. кв. м (по состоянию на третий квартал), правда, этот показатель не включает складских помещений, построенных для собственных нужд, и холодильные склады. Прогноз ввода складов до конца 2007 года позитивнее, чем у Knight Frank: по мнению экспертов Colliers International, в Петербурге до 1 января 2008-го будет введено около 90 тысяч «квадратов».

В третьем квартале объем ввода качественных складских помещений увеличился на 20% (по данным Knight Frank). В эксплуатацию сданы два крупных складских комплекса класса «А» – первая очередь «Международное логистическое партнерство» (МЛП) «Уткина Заводь» во Всеволожском районе. Девелопер – компания МЛП. Площадь первой очереди составила 80 тыс. кв. м. Ввод второй очереди площадью 120 тыс. кв. м намечен на весну 2008 года. Таким образом, общая площадь МЛП «Уткина Заводь» составит 200 тысяч «квадратов».

В промзоне «Шушары» в третьем квартале 2007-го был введен в эксплуатацию складской комплекс PNK-2. Девелопер – компания PNK-Logistics. Общая площадь терминала класса «А» составила порядка 40 тыс. кв. м.

Особенности спроса и предложения

На протяжении последних нескольких лет наблюдается продолжение стабильного роста спроса на рынке складской недвижимости Петербурга. И все же, несмотря на значительные объемы ввода новых складских площадей, на рынке наблюдается существенный дисбаланс спроса и предложения. Мнение экспертов таково, что имеющееся на рынке предложение в настоящее время и в ближайшей перспективе не сможет удовлетворить растущий спрос, в особенности – на качественные складские площади.

«Растущая потребность в высококлассных складских комплексах прежде всего вызвана приходом на рынок Северной столицы иностранных торговых компаний и логистических операторов и увеличением грузопотока через Петербург», – считает Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.

По данным экспертов, действующие складские комплексы классов «А» и «В» заполнены арендаторами почти на 100%. «В течение ближайших лет спрос на складские помещения высокого класса в Петербурге будет ажиотажным», – считает управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин.

Дефицит качественных складских помещений зачастую приводит к тому, что логистические комплексы заполняются еще до ввода в эксплуатацию. Характерный пример: первая очередь комплекса МЛП «Уткина Заводь» была заполнена арендаторами еще на стадии строительства. Среди них такие крупные компании, как Megalogistic, Relogix, RLS и др.

Согласно исследованиям специалистов Кnight Frank, большую часть компаний – потребителей складских помещений – составляют логистические компании (45% всех арендаторов). По 7% приходится на долю компаний, производящих и реализующих промтовары и бытовую химию, бумагу и канцтовары, электронику. Порядка 6% всех арендных площадей занимают производители автомобилей и запчастей к ним. Доля компаний, занимающихся производством и торговлей стройматериалами, составляет 4,8%. Под торговыми сетями – 4,5% складских помещений города.

Спросом пользуются складские помещения от 500 до 20 тыс. кв. м. По сведениям Кnight Frank, наибольший спрос сосредоточен в диапазоне 1–9 тыс. кв. м (51% арендаторов). Помещения более 10 тыс. кв. м обычно занимают крупные логистические операторы.

Арендные ставки и условия

По данным специалистов Кnight Frank, ставки аренды на складские помещения класса «А» составляют $115–145 за кв. м в год, ставки класса «В» варьируются в диапазоне от $80 до $110 за кв. м в год. Объекты класса «С» снимают по $55–90 за кв. м в год.

Годовой рост арендных ставок в 2007 году составил 15%. По прогнозам руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Владислава Ковалевского, в 2008-м рост расценок на аренду продолжится и составит 8– 12%, средний показатель закрепится на отметке $145 за кв. м. В 2009 году можно прогнозировать рост еще на 8–10%. Многие арендодатели начали приме- нять практику использования поквартальной арендной платы, что не всегда выгодно тем, кто арендует большие площади. Такая ситуация вызвана тем, что ввод площадей пока не покрывает объем спроса, соответственно, арендодатель диктует свои условия. С ростом конкуренции в сегменте складской недвижимости ситуация изменится в пользу арендатора.

Чаще всего минимальный срок договора аренды на объекты класса «В» длится три года. Помещения в логисти- ческих комплексах класса «А» обычно сдаются на срок от семи лет.

Городские инициативы

Комитет по транспортно-транзитной политике Санкт-Петербурга разработал Концепцию развития терминально-складской инфраструктуры города. Власти обещают, что документ будет до конца года вынесен на утверждение городского правительства. По замыслу разработчиков, Концепция упорядочит инвестиционный процесс, бесконтрольное течение которого вредит городу (многие магистрали уже не выдерживают силы потока грузового автотранспорта).

Специалистами комитета был проведен анализ динамики ввода складов в Северной столице за последние несколько лет. Путем наложения действующих складских помещений на карту города получено 14 основных зон, в которых они сосредоточены. Комитетом также проанализированы грузопотоки, генерируемые городскими складпми, а также промышленными, строительными и торговыми предприятиями.

В результате исследования сделан краткосрочный и среднесрочный прогноз развития складских мощностей в Петербурге. «До 2010 года площадь портовых терминалов увеличится до 318 га, а крытых складов – до 6,4 млн кв. м, – говорит Николай Асаул, председатель Комитета по транспортнотранзитной политике. – К 2025 году она возрастет до 565 га и 8,2 млн кв. м соответственно».

Согласно разработанной Концеп- ции, чтобы город смог «переварить» такие объемы, необходимо выводить складские помещения, расположенные в центре города, и возводить их в специализированных зонах – в основном в районе Кольцевой автомобильной дороги и за ее пределами. «Согласно нашим расчетам, внутри КАД к 2010 году должно быть возведено не более 170 тыс. кв. м складов, а за пределами Кольцевой – более 1 млн кв. м», – поясняет Николай Асаул. Планы же город- ской администрации к 2025 году выглядят еще амбициознее: в пределах КАД должно остаться порядка 2,5 млн кв. м складских помещений, за ней – возрасти до 5,7 млн кв. м.

Комитетом также проанализирована мощность потока грузового автотранспорта на крупных городских магистралях. В Концепции сформирован список трасс, по которым будет разрешено грузовое движение. Предусмотрена реконструкция этих магистралей. В документе также выделены зоны, где размещение складских объектов нежелательно (из-за отсутствия необходимой транспортной инфраструктуры).

«Мощности портов ограничены устьем Невы, поэтому мы посчитали целесообразным развить в Концепции систему тыловых терминалов, – отметил Николай Асаул. – К 2010 году их площадь увеличится до 100 га. Портовые терминалы будут разрастаться за счет зоны Бронка – Ломоносов и Кронштадта».

Городская инициатива уже нашла поддержку у профессионалов рынка. «На наш взгляд, Концепция получилась интересной, – считает Кирилл Малышев. – Для того чтобы она получила развитие, город должен гарантировать строительство дорог, инженерное обеспечение территорий».

Примечательно, что одновременно с городскими властями шаги по развитию логистических комплексов предпринимает и областное правительство. В августе власти Ленобласти объявили о создании вокруг петербургской КАД кольца промзон общей площадью 5 тыс. га. Всего предполагается создать 19 площадок между КАД и федеральной трассой А-120. Уже проведен конкурс на разработку схемы территориального планирования Тосненского и Гатчинского районов.

Прогноз развития

В Петербурге на стадии строительства находится более 3 млн кв. м складских площадей. С учетом заявленных темпов строительства рынок складов Петербурга сможет достичь пика насыщения уже к 2010 году.

Общий объем рынка к концу 2009 года, по оценкам Knight Frank, увеличится до 5,2–5,5 млн кв. м. При этом доля класса «А» составит до 80% нового предложения в сегменте высококлассной недвижимости. Для сравнения: на начало 2007 года доля складов класса «В» и «С» составляла 86% от всего объема предложения на рынке.

Правда, этот прогноз может и не оправдаться. Причина в том, что девелоперы далеко не всегда выполняют обещания по срокам сдачи объектов. Особенно это касается крупных складов класса «А». Так, на будущий год перенесена сдача второй очереди комплекса класса «А» «Теорема Терминал» на проспекте Обуховской Обороны. В июле 2007 года была введена в строй первая очередь комплекса площадью около 11 тыс. кв. м. В 2008-м будет введена в строй вторая очередь терминала площадью 11, 6 тыс. кв. м, а также завершится строительство еще двух складов – площадью 33,3 тыс. и 42,7 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса составит 100 тыс. кв. м.

Компания «Эспро Инвестмент» объявила о планах строительства индустриального парка «Марьино» рядом с промзоной «Нойдорф» на территории 130 га. Территория принадлежит банковской группе ВТБ. Для реализации проекта будет создан закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Промышленная недвижимость» под управлением «ВТБ Управление активами». Планируемый объем инвестиций в проект составит $300 млн.

Согласно проекту, на 42 га планируется построить восемь терминалов класса «А» общей площадью 260 тыс. кв. м. На земельном участке площадью 78 га будут возведены промышленные объекты, которые девелопер намерен строить под заказ производственных предприятий. Это могут быть производители автозапчастей, компании среднего бизнеса, у которых нет опыта строительства производственных площадей. Потом они смогут выкупить корпуса или взять их в долгосрочную аренду на 10–20 лет.

На территории индустриального парка предполагается строительство общественно-делового центра площадью 6 тыс. кв. м.

В рамках проекта развития аэропорта Пулково планируется создать грузовой терминальный комплекс на территории 150–200 га. Ведется работа по привлечению инвестиций в объеме 30 млрд руб. Терминал будет строиться на базе государственно-частного партнерства.

Один из мировых лидеров в сфере морских контейнерных перевозок – компания Mediterranean Shipping Company (MSC) – заявил о намерении инвестировать более $0,5 млрд в строительство контейнерного терминала в Ломоносове грузооборотом до 1 млн TEU (Twenty-foot Equivalent Unit — единица измерения, равная объему, занимаемому стандартным 20-футовым контейнером (6,10 м x 2,44 м x 2,59 м) и до 300 тысяч автомобилей в год и стать стратегическим инвестором города.

Группа «М-индустрия», специализирующаяся на строительстве жилья, объявила о выходе на рынок складской недвижимости. Она построит в Уткиной заводи логистический терминал класса «А» общей площадью 95 тыс. кв. м. Терминал разместится на участке площадью 20 га между Октябрьской набережной и КАД, который находится в собственности компании. Объем инвестиций в проект составит $300 млн. Строительство начнется в начале 2008 года. Завершить его планируется в 2009 году.

Компания «КПД-Карго» объявила о проекте строительства производственно-складского комплекса класса «А» общей площадью 78 тыс. кв. м в городе Отрадное Ленинградской области на Ленинградском шоссе (16 км от Петербурга). Общая площадь участка, находящегося в частной соб ственности, – 23 гектара. Новый комплекс по проекту будет состоять из семи зданий. Два из них «КПД-Карго» намерен использовать для собственных нужд. Предусмотрена возможность строительства под конкретного клиента по схеме build-to-suit, включая холодильные и морозильные склады.

«Национальная Контейнерная Ком- пания» (НКК) начала строительство логистического комплекса в Шушарах. Проект предполагает, в частности, строительство складов, комплекса оптовой торговли и контейнерного терминала. Общий объем инвестиций в проект составит $250 млн.

В августе началось строительство складского комплекса «АКМ» в Шушарах общей площадью 150 тыс. кв. м. Стоимость проекта оценивается в $150 млн. Складской комплекс «АКМ Лоджистикс» расположится на участке 32,8 га, находящемся в собственности застройщика. Генподрядчик – компания «Содис-Строй». Терминал разбит на три очереди. Первую (площадью 52,6 тыс. кв. м) предполагается сдать в августе 2008 года.

Тенденции развиваются

«Основная концентрация новых проектов приходится на юг и юго-восток города, – отмечает Владислав Ковалевский. – Около 80% проектов в сфере складской недвижимости сконцентрировано на Московском шоссе, в промзоне «Шушары». Одна из положительных тенденций на рынке складской недвижимости Петербурга – появление первых проектов на юго-западе (промзона «Горелово» и участки, прилегающие к Таллиннскому шоссе), на севере города (Парголово, Белоостров), а также на востоке – в районе поселков Янино, Кудрово и Всеволожска. Реализация этих проектов возможна уже в ближайшие два-три года».

Согласно прогнозам экспертов, к 2010 году структура распределения складских площадей по типу использования претерпит значительные изменения. Так, доля складов, предназначенных для сдачи в аренду, вырастет с 27% (показатель третьего квартала текущего года) до 62%. Также возрастет доля складов, эксплуатируемых логистическими компаниями. В 2010 году она достигнет 33% (против 30% в 2007-м). Значительно сократится число складов, предназначенных для нужд собственника. Сейчас их доля составляет 43%, а в 2010-м сократится до 5%.

Изменения происходят и в составе инвесторов, интересующихся рынком складов Петербурга. Все чаще на рынок выходят международные сетевые девелоперы – «Евразия Логистик», МЛП, Raven Russia. Нередко появляются проекты с участием иностранного капитала. Западные инвестиционные фонды – Fleming Family and Partners, White days Investments, EPI – вкладывают деньги в строительство высоко классных складских комплексов.

По словам г-на Ковалевского, значительно возросли размеры возводимых складских комплексов. Недавно склад площадью 20 тыс. кв. м был событием, а сегодня и ста тысячами уже никого не удивишь. До 2010 года ожидается выход на рынок крупнейшего складского комплекса «Евразия-Логистик» (общая площадь трех очередей – 750 тыс. кв. м), первый крупный многофункциональный проект, включающий складскую функцию, «Мегаполис Ленкад» (250 тыс. кв. м) и проект White Days Investments на Колтушском шоссе (170 тыс. кв. м).

Текст: Дарья Куксенкова