— Какая тенденция преобладает сейчас на офисном рынке?
– Рынок меняется не только количественно, но и качественно. Сейчас общая площадь высококлассных бизнес-центров уровня «А» и «В» составляет, по нашим оценкам, около полумиллиона кв. м. Еще 250 тыс. кв. м будут введены в строй до конца этого года. Раньше средняя площадь вводимого объекта составляла 5 тыс. кв. м, сейчас она вдвое выросла – до 10 тыс. кв. м. Но и формат комплексов постепенно меняется – теперь они становятся многофункциональными. Но пока Петербург все равно отстает от Москвы. Там обеспеченность офисами в два-три раза выше, чем в Петербурге.
А в городах (деловых центрах) Европы и Америки обеспеченность офисами на порядок выше.
Важно отметить тенденцию, что сейчас многие бизнес-центры классов «А» и «В» строятся с нуля. Раньше же почти все деловые комплексы были проектами реконструкции. Новое строительство дает больше возможностей для организации современного технического оснащения, эффективных планировок и архитектурных решений.
Главная проблема, которая встанет в будущем перед собственниками бизнес-центров, – недостаток квалифицированных управляющих. Сейчас уже нужны компании, которые не только эксплуатируют объект недвижимости, но и способны повысить его капитализацию.
— Вы уверены, что в этом будет введено именно 250 тыс. кв. м году? Мне приходилось слышать мнения, что в городе реально строится всего несколько бизнес-центров, и только они имеют шансы быть введенными до конца года.
– Ну, давайте посмотрим нашу таблицу по намеченным к вводу деловым объектам… Пожалуй, да. Скорее всего, до конца года будет достроено только 100 тыс. кв. м. Но так или иначе это данные об объектах, которые реально возводятся и будут введены в строй в ближайшем году. Таким образом, для рынка не принципиально, когда они будут введены, – в этом году или в следующем.
— Как изменялись цены на офисную недвижимость за последний год, росли ли ставки аренды?
– По итогам года ставки аренды вырастут на 5–10%. Сама офисная недвижимость подорожала в среднем на 10–15%. По крайне мере по отдельным объектам такая картина наблюдается.
Для российских компаний доходность офисных центров сейчас, может быть, не очень привлекательна. Но для западных фондов она вполне приемлема. За последнее время сюда пришло до 100 различных фондов. Но пока им особо не во что вкладываться. Посудите сами: для них объект площадью 5 тыс. кв. м не интересен. Поэтому, кстати, они активно сами занимаются девелопментом.
Но рынок постепенно расширяется (его двигает спрос со стороны арендаторов) – приходят москвичи, западные компании. Растет и средняя площадь сдаваемых в аренду помещений. Недавно было сдано 10 тыс. кв. м в офисном центре, который строит «Ренессанс» на улице Марата, – его снял банк КИТ Финанс. Там же 6 тыс. кв. м снял KPMG. Если вспомнить рынок двух-трехлетней давности, то тогда сделки по аренде 2 тыс. кв. м были редкостью.
— Грозит ли рынку перенасыщение в ближайшее время?
– Впереди нас ожидает стабилизация рынка – на ближайшие пять лет заявлен ввод 3 млн кв. м офисных площадей классов «А» и «В». А это в пять раз больше чем сейчас. Активный ввод придется на 2010–2012 годы. Следовательно, тогда и можно ожидать некоторой стабилизации.
— Рынку управляющих стоит ждать прихода западных игроков? Насколько сильна будет конкуренция с их стороны?
– Разумеется они придут. И приходя сюда западные арендаторы, ориентируются на знакомые и понятные им бренды. Наша компания, кстати, является одним из крупнейших игроков на рынке управления офисной недвижимостью в мире. В России пока услуги такого рода мы не предоставляем. Но на ближайшую перспективу такие планы есть. Первая волна развития управления недвижимостью прошла в 1990-е годы. Сейчас недвижимость, в основом, управляется «карманными» компаниями, то есть фирмами, аффилированными с собственниками бизнес-центров. Если не осуществлять комплекс мер по управлению этим активом, включая ремонтные работы и поддержание всех систем в надлежащем состоянии, то через пять лет офисное здание класса «А» уже становится классом ниже. Естественно, возникнет спрос на профессиональное управление. Думаю, всплеска спроса на качественное управление следует ожидать уже в ближайшие два-три года.
|
СПРАВКА «ДН»: Евгений Озеров Доктор технических наук, профессор. Почетный член Российского общества оценщиков, с 1995-го по 2000 год – президент Межрегиональной Ассоциации управляющих недвижимостью. В 1997–2006 годах – председатель Претензионной комиссии по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, член Совета по аттестации оценщиков при Комитете по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Главный редактор научного электронного журнала «Проблемы недвижимости», член Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ. Источник: собственная информация |
— Где будут брать кадры для управления? Насколько я понимаю, структур, занимающихся специальной подготовкой управляющих, у нас практически нет.
– Дефицит кадров наблюдается во всех секторах, многим компаниям приходится выращивать кадры самим. Приходят, конечно, сюда и московские специалисты, и западные. Но западные компании уже сейчас видят, что местный – российский – рынок другой, не такой как в Восточной Европе, которую западные управленцы начали осваивать в первую очередь. Здесь стереотипы разрушаются. И рынок в основном насыщается за счет внутренних ресурсов, местных компаний. Но для западного инвестиционного фонда важно, чтобы актив управлялся компанией с сильным международным брендом. Скорее всего, выход западных фирм на рынок будет осуществляться за счет поглощения местных управляющих структур.
Разумеется, конкурентоспособными cтанут компании, в управлении которых находятся от 10 до 100 объектов – это позволит вести бизнес на приемлемом уровне рентабельности. Петербург, кстати, во многом смысле является «пионером» в России в части управления недвижимостью. И, кстати, первые курсы по теории управления начинались именно тут. Их организовал Евгений Озеров, на мой взгляд, самый авторитетный специалист в области управления.
|
ДОСЬЕ «ДН»: Николай Казанский,
Закончил кафедру экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета по специальности «Управление недвижимостью». В сфере коммерческой недвижимости работает с 1999 года, в Сolliers International – с 2003-го. При его участии под его руководством реализовано более 40 консалтинговых проектов недвижимости офисного, торгового, гостиничного и складского назначения. С 2006 года возглавляет инвестиционный департамент и курирует деятельность по инвестиционным продажам и приобретениям, а также работу c инвестиционными фондами.
Источник: данные компании |
