25.11.2015 | 10:00 139608

На Невском решили заканчивать с кризисом

Эксперты утверждают: стрит-ритейл – своеобразный индикатор экономических тенденций в кризисные периоды. Если верить этому, то кризис на рынке коммерческой недвижимости уже почти закончен. Правда, пока только на Невском проспекте.

По данным аналитиков компании JLL, стрит-ритейл Невского проспекта динамично восстанавливает позиции, утраченные за последние полтора года.

Этот кризисный проспект

На сегодняшний день на Невском расположено более 450 объектов стрит-ритейла, по этому показателю он уступает лишь Московскому проспекту, который, впрочем, в два с лишним раза длиннее. На каждые 100 метров Невского в среднем приходится 10 магазинов. Для сравнения – в целом по Санкт-Петербургу этот показатель составляет 4,3 объекта.

Нечто подобное сегодняшней ситуации с торговыми площадками на Невском проспекте происходило в прошлый кризис. До 2008 года свободных помещений там не было вообще, а единичные объекты, по тем или иным причинам освобождавшиеся арендаторами, занимали в течение нескольких дней, максимум – недель. С началом кризиса количество желающих вести бизнес на главной городской магистрали, по совместительству – основной торговой улице, сильно уменьшилось. Объем вакантных площадей на объектах стрит-ритейла достиг 15%.

Возвращаться арендаторы постепенно начали лишь через год. Первым стал занимать пустующие помещения ритейл с товарами эконом-класса, позже, с восстановлением экономики и ростом доходов населения, арендаторы начали переориентироваться на более состоятельных покупателей.

По мнению руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анны Лапченко, сегодня ситуация развивается по схожему сценарию.

Напомним, что 2010-2013 годы опять стали для Невского проспекта периодом фактически с нулевым значением вакантных площадей стрит-ритейла. Ну а в 2014 году количество помещений, ищущих нового арендатора, начало стремительно расти и приблизилось в свой пиковый период (в конце прошлого года) к 20% от всех существующих торговых точек.

Во втором квартале 2015 года спрос активизировался, ротация арендаторов зашкаливала за 10%, и успокаиваться ситуация начала лишь осенью. Если в первом квартале спрос наблюдался лишь со стороны фуд-ритейла, то к апрелю оживление наблюдалось практически во всех сегментах и срок экспозиции объектов сократился. В итоге к концу третьего квартала «передел товарных групп» поутих, ротация снизилась в два раза, а уровень вакантных площадей опустился до 4,5-6%.

Как отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев, сегмент торговли, в частности – стрит-ритейла, во времена экономического спада начинает оживать одним из первых. Правда, у нынешней ситуации есть особенность. По словам главы офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрея Амосова, он не столько экономический, сколько политический.

А это значит, что обычные «алгоритмы» могут работать непредсказуемо.

Сувенирная пора

Для того чтобы понять, как меняется состав арендаторов помещений на Невском, следует предварительно разграничить его на две зоны:


  • От Адмиралтейского проспекта до площади Восстания традиционно тянется основная туристическая зона, треть помещений стрит-ритейла которой занимают рестораторы, еще около 30% примерно поровну делят магазины брендовой одежды (обуви) и объекты сферы услуг.

  • На Старо-Невском проспекте (от площади Восстания до Александро-Невской лавры) структура основных групп арендаторов иная: здесь именно фэшн-торговля занимает треть рынка, тогда как на долю рестораторов приходится не более 22%.

Для первой зоны одной из наиболее заметных тенденций сегодня стало увеличение доли магазинов с сувенирной и подарочной продукцией. По словам Анны Лапченко, количество таких торговых точек с осени прошлого года увеличилось в 2,5 раза.

На Старо-Невском же заметнее всего стало уменьшение фэшн-ритейла. Директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская считает, что этот сегмент будет неуклонно сокращаться по всему Невскому проспекту.

Показательный момент – никакого бума распродаж помещений на Невском как не было, так и нет, собственники не спешат в массовом порядке избавляться от этой недвижимости. При этом, по словам Андрея Амосова, инвестиции в покупку объектов на центральной торговой магистрали города многим по-прежнему интересны. «Большинство интересуется объектами с окупаемостью восемь-десять лет, причем уже с имеющимися арендаторами. Пустые помещения ищут единицы», – говорит эксперт. Косвенно это может указывать на то, что покупки совершаются именно с инвестиционными целями, а не для открытия точек собственного бизнеса и не в качестве спекулятивных операций.

Конечно, о том, что психологическая уверенность арендаторов восстановлена, сегодня говорить еще очень рано. Подтверждает это и факт, что средние сроки договоров сократились примерно в два раза – с десяти лет в 2013 году до пяти лет сегодня.

Дешево здесь быть не может

В начале кризиса многие арендодатели Невского пытались сохранить арендные ставки, номинированные в валютном эквиваленте. Этот период был драматичен, но довольно краток: во-первых, волатильность валют однозначно подчеркивала бесперспективность этой идеи, во-вторых, сами собственники после кризиса 2008 года поняли, что с арендаторами необходимо идти на компромиссы.

Сегодня валютными договорами могут похвастаться лишь единичные объекты (как ни странно, такие еще остались), подавляющее же большинство обязательств арендаторов фиксируется в рублях.

С конца 2014 года рублевые арендные ставки неуклонно снижались и просели на 15-20%. Впрочем, это снижение почти не коснулось наиболее ликвидных объектов, где арендаторы не только не менялись, но и не особо настаивали на дисконте от арендодателей.

В последние месяцы на фоне активизации спроса эксперты отмечали тенденцию незначительного роста арендных ставок.

На данный момент самая дешевая арендная зона – участок от Адмиралтейства до набережной Мойки. Здесь ежемесячная стоимость аренды «квадрата» стрит-ритейла составляет всего 5-8 тыс. руб. Самые же дорогие объекты расположены на отрезках от набережной Мойки до Михайловской улицы и от набережной Фонтанки до площади Восстания. Здесь аренда «квадрата» нередко превышает 12 тыс. руб., а в исключительных случаях доходит и до 15 тыс. руб. В среднем же (если брать весь Невский проспект) уровень арендных ставок сегодня балансирует в пределах 7-12 тыс. руб. в месяц с учетом НДС.

Как уже отмечалось выше, долгосрочный прогноз тенденций ритейла на главной улице Петербурга – дело не слишком благодарное, поскольку по большей части зависит от непредсказуемых политических реалий.

В ближайшем же будущем, по мнению экспертов, ритейл на Невском придет в состояние относительной стабильности и плавного подъема. Тем более что сам Петербург позиции сдавать не спешит – по данным аналитиков JLL, город остается вторым в России наиболее популярным рынком для ритейлеров, представляющих федеральные и зарубежные бренды.

Источник: JLL


Источник: JLL

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок   

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес