«Красногвардейские» сталинки сдадутся инвесторам

   
Первая «красногвардейская» территория, попавшая в список законопроекта «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» расположена в районе Ладожского вокзала вдоль Уткина проспекта. Вторая – вблизи Ржевской площади.

У обоих кварталов есть как сходные черты, так и прямо противоположные. И тот и другой застроены преимущественно 3-х, 4-х и 5-этажными жилыми зданиями до- и послевоенного периода, иначе говоря, сталинками. Однако это не те добротные дорогие сталинки, которые украшают парадные проспекты Московского и Кировского районов. Здания Рябовского шоссе и Уткина проспекта строились не для партийной номенклатуры и не были предназначены для показа иностранным туристам. На территорию, где сейчас расположен Ладожский вокзал, нога туриста в те времена не ступала.

Но если сегодня район Ладожского вокзала превращается в очень мощную торгово-развлекательную зону, Ржевка продолжает оставаться депрессивной территорией. Причина, прежде всего, в отсутствии станций метрополитена. Впрочем, определенные перспективы развития имеются и у этого района.

Нежилой жилой квартал

Казалось бы, «уткинский квартал» мог бы стать весьма привлекательной с точки зрения инвестора площадкой для строительства жилья относительно высокого класса. После того как был построен комплекс Ладожского вокзала и ТК «Заневский каскад», территория обросла большим количеством объектов торговли и развлечений. Однако параллельно тому, как на участках между Заневским и Уткиным проспектами один за другим вырастали торгово-развлекательные комплексы, жилых зданий, напротив, становилось меньше. Они постепенно расселялись и сносились, уступая место коммерческой застройке. А главным минусом можно считать близость железнодорожного вокзала и расположенный на противоположной стороне Заневского проспекта огромный промышленный комплекс.

Сегодня в районе Ладожского вокзала осталось всего около десятка жилых домов, и все они являются сталинками (1930-1950-х годов) достаточно низкого качества. Остальное жилье было расселено и снесено, когда готовилась площадка под строительство здания вокзала.

Четыре жилых здания находятся в непосредственной близости к вокзалу. По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, «эти дома еще достаточно крепкие, но, скорее всего, привокзальная торговая зона будет развиваться и потеснит остатки жилого массива».

Ликвидация в ближайшем будущем жилых домов у Ладожского вокзала весьма вероятна и потому, что в новом Генеральном плане развития Петербурга эта территория не отмечена как жилая зона. Кстати, начальник отдела целевых программ и приоритетных проектов Комитета по строительству Лариса Шабашова, причиной внесения в программу участков, занятых достаточно хорошим жильем, называет именно несоответствие застройки Генплану. «В Петербурге есть застроенные участки, на которых жилье не предусмотрено», - объясняет она.

Надо заметить, что действующий Генплан – документ во многом концептуальный и не может регламентировать процедуру принятия решений по застройке, расселению и прочим градостроительным фактам. Но, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, Смольный в настоящее время обладает всей необходимой нормативной базой, необходимой для проведения реновации застроенных территорий.

Вообще, в действующем Генплане не прописаны четкие нормы и правила по переселению петербуржцев из сносимого жилья в новое. По сути, жители остаются один на один с инвестором, с которым можно договориться, а можно и нет. В настоящее время Комиссией по градостроительству, городскому хозяйству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга подготовлены поправки в законопроект «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий». По словам председателя комиссии Сергея Никешина, предложенные поправки направлены в основном на защиту прав граждан, проживающих в домах, предназначенных к расселению.

Неубедительная Ржевка

Второй участок, попавший в программу, - Квартал 35 территории Ржевка (ограничен красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской площадью, Камышинской и Беломорской улицами). Здесь строительство жилья предусмотрено, но территория не относится к таким, в которых петербуржцы охотно приобретают квартиры. В настоящее время малопрестижные кварталы Ржевки активно осваиваются выходцами из ближнего зарубежья. Со стороны петербуржцев спрос на жилье в районе достаточно вялый.

В целом Красногвардейский район всегда был промышленным. Здесь самая высокая плотность промпредприятий. Невозможно назвать места, где не нашлось бы какого-либо завода, комбината, склада или базы.

Изначально жилые кварталы формировались вокруг производств (особенно это хорошо видно в районе Пороховых, где много ведомственных домов), и селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем Невском районе. Как следствие, большинство домов – это дешевое, «социальное» жилье. Данная тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, пока активно застраивался район Ржевка.

Спрос на жилье здесь стабильно низок. Сказывается отсутствие станции метрополитена, невысокое качество жилья, экологическая обстановка. Например, все водные объекты Красногвардейского района, и Ржевки в частности, по данным ОАО «Ленморниипроект», либо «очень грязные» (VI категория) – ручьи Жерновка и Оккервиль, либо «чрезвычайно грязные» (высшая VII категория) – практически вся Охта.

По мнению заместителя руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирины Хондожко, «этот район можно превратить в обычный «спальник», если взяться за его комплексное освоение и обновление». В то же время Леонид Сандалов более оптимистичен в оценке потенциала территории. По его словам, в связи с тем, что в непосредственной близости по временной схеме уже работает развязка кольцевой, на этом участке не исключено создание не только хорошего жилого района, но и крупной торговой зоны.

Возможно, эту территорию не будут застраивать высотными жилыми зданиями, а ограничатся малоэтажным строительством. Попытки реализации таких проектов на Ржевке уже имели место.

К преимуществам Ржевки, в сравнении с территориями остального Красногвардейского района, можно отнести высокую плотность зеленых насаждений и достаточно благополучное состояние наземных транспортных магистралей. Прямо по границе Ржевки идет КАД, здесь же расположена железнодорожная платформа, трамвайное кольцо.

К сожалению, несмотря на все это, территория пока остается достаточно замкнутой – транспортная связь с центральной частью города значительно затруднена. Во многом именно из-за транспортной проблемы внутри территории до сих пор сохранился специфичный социальный состав населения – здесь огромная доля старожилов, рабочих окрестных промпредприятий. Эта часть граждан проявляет особенную инертность при решении вопросов расселения. Они часто предъявляют инвестору необоснованно высокие требования – например, «съеду, если всем моим детям дадут по отдельной квартире». По мнению Ирины Хондожко, «специфика социальной среды района может отрицательно повлиять на процесс расселения». А расселять придется довольно большой жилой массив. На территории - около 40 домов, среди которых 10 кирпичных хрущевок и порядка 30 сталинок. По всей видимости, развитие квартала – дело многих лет.
 

Территория, ограниченная красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35 района Ржевка)

Структура жилого фонда

Объем предложения жилого фонда

Самые дорогие квартиры (квартал 35 района Ржевка)

Самые дешевые квартиры (квартал 35 района Ржевка)

Текст: Вячеслав Березниченко