10.02.2015 | 09:30 252406

Ипотека: законы все хуже для заемщиков

После начала кризиса большинство законодательных инициатив, касающихся ипотечного рынка, нацелено на ухудшение позиций заемщиков в спорах с банками.

Согласно опросу Фонда общественного мнения, 16% россиян считают, что бывают жизненные ситуации, при которых возможно и простительно не возвращать кредит. Еще 18% не имеют однозначного мнения. Поэтому не стоит удивляться, что банковское лобби проталкивает один за другим законодательные акты, сокращающие безнадежным ипотечным должникам возможности для маневра.

Хочется, да колется
Особенно заметной законотворческая активность банковского лобби стала с нарастанием в российской экономике кризисных явлений. Банки ожидают рост ипотечных долгов и заранее пытаются подстраховаться. Управляющий филиалом ВТБ24 в Петербурге Михаил Иоффе связывает возможный всплеск неплатежей с ростом увольнений.

Прежде всего обращает на себя внимание недавнее решение Конституционного Суда о признании законным взыскания залогового жилья с должников по ипотеке. Суд рассмотрел заявление гражданина, оспаривавшего нормы Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По мнению заявителя, они противоречат Конституции, поскольку нарушают права, гарантированные статьей 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, включая право каждого на уважение его жилища.

Но Конституционный Суд констатировал, что Закон «Об ипотеке…» соблюдает нормы Гражданского кодекса, в соответствии с которым предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

Уточним: за ипотечные долги залоговые квартиры отбирались у безнадежных должников и до этого постановления. «Порядка 90% от общего количества исполнительных производств, в рамках которых произведен арест на недвижимое имущество, ведется по ипотечным квартирам», – рассказала БН начальник отдела организации работы по реализации имущества должников Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Вера Иванова.

Однако сейчас, судя по всему, пришла пора напомнить должникам о существующей угрозе.

Мимо маткапитала

В конце января премьер-министр России Дмитрий Медведев распорядился внести на рассмотрение в Государственную Думу проект закона, запрещающий передавать средства материнского капитала микрофинансовым организациям для погашения долгов по займам.

По словам премьер-министра, законопроект направлен на пресечение мошеннических схем по обналичиванию маткапитала. По статистике МВД с 2010 по 2013 год было выявлено свыше четырех тысяч таких преступлений.

Как поясняют в Пенсионном фонде РФ, с 2007 года его территориальные органы выдали более 5,6 миллиона государственных сертификатов на материнский капитал. В течение 2014-го сертификат получили более 730 тысяч российских семей. На сегодняшний день более 52% семей использовали средства материнского капитала, в том числе 48% полностью.

Получается, что нарушают закон десятые доли процента получателей. В то же время, уточняют в ПФР, «самым востребованным направлением расходования средств материнского капитала по-прежнему остается улучшение жилищных условий: на эти цели средства направили 99% семей». И, многие граждане сначала берут ипотеку, а уже потом обзаводятся вторым ребенком. То есть используют маткапитал не в качестве первого взноса, а для гашения тела кредита.

Отметим, что в ноябре минувшего года СРО НК «Микрофинансирование и Развитие» опубликовала «Стандарты работы с ипотечными продуктами на рынке микрофинансовых услуг». Проще говоря, микрофинансовые организации рассчитывают прийти на рынок ипотечного кредитования вслед за банками. Что автоматом расширит выбор будущим заемщикам ипотечных продуктов. Но законопроект Дмитрия Медведева лишает граждан этого выбора.

Страшно, аж жуть

Привлекают внимание и разосланные Центробанком разъяснения о том, как банки могут в одностороннем порядке увеличить своим заемщикам процентные ставки по кредитам.

Уточним, что первая волна повышений пришлась на декабрь. После того как ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%, банки стали повышать ставки на одобренные, но еще не выданные жилищные кредиты.

«Пока кредитный договор не подписан, можно смело говорить, что длится преддоговорная стадия, которая призвана окончательно определить условия заключаемой сделки», – прокомментировал такой подход руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Максима Лигал» Евгений Дружинин.

По его словам никакое решение кредитного комитета банка (кроме подписанного банком предварительного договора или сделанной банком публичной оферты) не может служить гарантией заключения в будущем кредитного договора на обещанных условиях.

Теперь же речь идет о повышении процентной ставки уже в ходе выплат. Чтобы так «наказывать» плательщиков, будет достаточно двух условий. Во-первых, такая возможность повышения процентной ставки должна быть установлена кредитным договором. Во-вторых, заемщик свыше 30 дней не исполняет обязанность по страхованию, предусмотренную данным документом.

Напомним: нарушения заемщиками условий страховки при ипотеке и прежде наказывались. В документах прописаны штрафные санкции вплоть до разрыва договора.

Например, в Северо-Западном банке Сбербанка России за несвоевременные выплаты страховых взносов предусмотрена неустойка. Там создано подразделение, которое постоянно отслеживает выполнение заемщиками условий кредитных договоров. Стало доброй практикой при просрочке страховых выплат напоминать заемщику о долге по телефону.

Теперь банкам будет выгодно какое-то время должника умышленно не беспокоить, чтобы потом взвинтить процентную ставку.

Лишние движения

Конечно, периодически появляются депутатские инициативы, якобы нацеленные и на защиту интересов ипотечных заемщиков.

Так, в январе в Госдуму были внесены поправки к ФЗ «Об ипотеке», согласно которым государственным или муниципальным исполнительным органам предоставляется преимущественное право выкупа жилого помещения у безнадежного ипотечного должника. Вырученные от продажи жилья средства должны направляться на погашение задолженности перед банком-залогодержателем. «Бывший собственник в данном случае не оказывается на улице, может продолжать проживать в данном жилом помещении на правах социального найма», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Но профильные специалисты оценивают такие прожекты довольно скептически.

Например, по мнению директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаила Куликова, выкуп у безнадежного должника квартиры государством в принципе не нужен ипотечному рынку.

Сделки с залоговой недвижимостью безнадежных должников требуют особой организации, однако при грамотной работе это не становится проблемой. Совершенно необязательно, что залоговую квартиру продадут с аукциона – как правило, банки стараются не доводить ситуацию до этого, делегируя право реализации имущества самому заемщику. Цены на такой объект чаще всего соответствуют рыночным показателям, ведь реализуя залоговую недвижимость, ипотечный заемщик в первую очередь должен рассчитаться по своим кредитным обязательствам – это для банка главное.

«Я не верю в то, что муниципальные органы смогут выкупать залоговые квартиры. Прежде всего потому, что у муниципальных властей нет таких денег», – говорит Михаил Куликов.

Если даже предположить, что для этих целей муниципальным и государственным органам выделят средства, то в этом случае повышается вероятность коррупционных рисков.

 

Текст: Игорь Чубаха    Фото: pressfoto.ru   

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес