По данным компании «Бекар-консалтинг», в I полугодии 2007 года сданы в эксплуатацию 14 офисных объектов Петербурга площадью 106,5 тыс. кв. м. Общий объем предложения на конец 2006-го составлял порядка 1 090,4 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам I полугодия 2007 года объем качественных деловых площадей достиг 1 196,9 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города – 261,8 кв. м.
Около половины введенных площадей сосредоточено в двух районах: Василеостровском и Центральном. Кроме того, объекты вводились в Адмиралтейском, Калининском, Кировском, Московском, Петроградском и Приморском районах Северной столицы.
|
Компании – лидеры на рынке Северной столицы, занимающиеся внешним управлением, – это исключительно местные структуры, западные игроки пока только строят планы по выходу на этот рынок. |
О высоком уровне спроса свидетельствует тот факт, что многие качественные офисные объекты заполняются еще на стадии строительства. Заполняемость введенных в I полугодии бизнес-центров на начало июля 2007 года колеблется от 50 до 100%, только на двух объектах переговоры с арендаторами еще ведутся.
По сведениям, собранным компанией «Бекар-консалтинг», до конца текущего года, согласно планам девелоперов, в строй может быть введено более 40 бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную функцию, общей площадью более 394,5 тыс. кв. м. При этом ввод нескольких крупных объектов, заявленных к сдаче в эксплуатацию в текущем году, уже перенесен на 2008 год. Достигнутые и планируемые объемы ввода по кварталам 2007-го представлены на диаграмме ниже.
Как показывает практика, в эксплуатацию сдается 50–70% от заявленного объема. Таким образом, до конца текущего года можно ожидать ввод еще 197–276 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения. В целом прогнозируемый объем качественного предложения в секторе бизнес-центров на конец 2007 года составляет порядка 1 390–1 470 тыс. кв. м.
Конца не видно
Аналитики предсказывают, что в текущем году уровень арендных ставок останется стабильным, возможное удорожание аренды не превысит показателя годовой инфляции. Незначительный рост тарифов может быть обусловлен колебаниями курсов валют, а также повышением стоимости строительных работ и материалов (для новых и реконструируемых объектов).
Закрепится тенденция к сближению стоимости найма площадей в новых бизнес-центрах классов «В» и «А». Нижнее значение в диапазоне арендных ставок будет оставаться неизменным или подыматься незначительно, а верхнее – расти, что обусловлено увеличением себестоимости вновь вводимых объектов.
Евгений Рязанцев, советник управляющей компании «ВМБ-Траст», полагает, что до удовлетворения потребностей рынка еще далеко: «Специалисты уже опасаются предсказывать скорое насыщение рынка офисной недвижимости – его прогнозируют уже несколько лет, однако желанной цели рынок так и не достиг, несмотря на существенную долю вновь вводимых площадей. Причем классность новых деловых объектов все время повышается, это связано с возросшими требованиями арендаторов. Офис, изначально позиционировавшийся как «В+», спустя короткое время переходит в категорию «В», потому что потребители хотят все время большего. В связи с этим остается по-прежнему существенной нехватка помещений класса «А», в этом сегменте потребности особенно велики».
Руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Полина Макаренко прогнозирует: «Бум» новых деловых площадей ожидается в 2008 году. Объемы ввода увеличатся почти в два раза по сравнению с нынешним годом, что составит порядка 470 тыс. кв. м. К концу 2010-го рынок подойдет к отметке почти в 2 млн кв. м площадей в бизнес-центрах классов «А» и «В». И прежде всего будет развиваться класс «В» – как наиболее востребованный на рынке». По ее мнению, в ближайшие несколько лет основными точками концентрации офисной недвижимости вблизи центра города станут Васильевский остров и Выборгская сторона. Новые объекты начнут активно расти за пределами исторического центра. В городе уже четко выражена тенденция к децентрализации рынка, поскольку появляется все больше привлекательных территорий для развития деловой недвижимости. Это зона «Пулково-3», где в следующие пять-семь лет можно прогнозировать возведение минимум 150 тыс. кв. м качественных офисов, территория «Балтийской жемчужины», развитие земель вблизи КАД.
Аналитики отмечают: постепенно в городе формируется несколько территорий, на которых концентрируется большое количество бизнес-объектов. Лидерство же по вводу новых офисных площадей классов «А» и «В» пока сохраняется за районами исторического центра (Василеостров-ским и Центральным).
На окраины
Однако заявленные новые проекты свидетельствуют о процессе децентрализации деловых зон Петербурга. Прежде всего это связано с дефицитом земли и ограничениями по реконструкции объектов в центре, а также транспортной проблемой. По мнению участников рынка, наиболее привлекательными зонами для формирования деловых кварталов являются Петроградская, Аптекарская, Выборгская, Свердловская и Ушаковская набережные, территории, прилегающие к Обводному каналу, Московскому проспекту, район аэропорта Пулково.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Если проводить сравнение рынка офисных площадей в Восточной Европе и в Петербурге, то разница будет существенной, естественно, не в пользу Северной столицы. Доля свободных офисных площадей классов «А» и «В» очень невелика, не более 3%, и то в основном – из-за неполной загруженности вновь построенных объектов. А поскольку подобные помещения пустуют недолго, можно говорить о том, что спрос на качественные офисные площади в Петербурге пока превышает предложение. |
О децентрализации говорят и в Группе компаний «УНИСТО Петросталь». «Сегодня уже наметилась тенденция к «переселению» деловых комплексов высокого класса в районы окраин с хорошей транспортной доступностью», – полагают специалисты компании.
«УНИСТО Петросталь», уверенная в такой тенденции, начала реализацию проекта строительства бизнес-центра класса «Б» на Инду-стриальном проспекте, 44. «Место на сегодняшний день нетипичное для офисного комплекса высокого класса: как правило, такие объекты пока еще привычно видеть ближе к историческому центру Северной столицы. Выбор местоположения обусловлен в основном тем, что в настоящее время аренда офисов в историческом центре имеет ряд существенных ограничений для потребителей. Так, обычно бизнес-центры в центре не соответ-ствуют требованиям своего класса по количеству парковочных мест в силу отсутствия места для организации парковки. Вторым важным моментом является ограниченная транспортная доступность. Растущая с каждым месяцем проблема пробок в центре Петербурга существенно затрудняет проезд к бизнес-объектам, заставляя арендаторов и их деловых партнеров терять время и опаздывать на важные встречи», – объясняют сотрудники ГК «УНИСТО Петросталь».
Глобально
Специалисты компании Colliers International отмечают: «В настоящее время в стадии строительства находится порядка 710 тыс. кв. м, в стадии проектирования – 3 млн кв. м. Появляются новые форматы – многофункциональные комплексы, в состав которых входят не только офисные помещения, но и гостиницы, жилые и торговые площади. Если сравнивать Петербург с Москвой, то, как ни странно, по обеспеченности современной торговой недвижимостью Петербург опережает столицу более чем в полтора раза. Одновременно абсолютное и относительное отставание по современным офисным комплексам – колоссальное. Кроме того, в Северной столице по-прежнему не получил развития очень популярный на Западе формат бизнес-парка. Будем надеяться, что это только пока, поскольку для появления его у нас имеется ряд предпосылок».
Меняется структура спроса на деловые объекты. Исходя из заявок на офисные помещения, поступающих в компанию Colliers International, можно отметить: при сохраняющемся активном спросе на площади до 200 кв. м с привязкой к центральным районам, имеет место рост масштабных заявок – от 1 000 кв. м. Причем крупные арендаторы уже сейчас говорят о необходимых составляющих инфраструктуры, сопутствующих офису, таких как фитнес-центр, апарт-отель или гостиница, торговые галереи и большая парковка.
|
Среди лидеров рынка по управлению недвижимостью его участники называют «Адамант», «Сенатор» (управляют собственными объектами), а также «АйБи Групп», «Бекар», «МК ПСБ», «ВМБ Траст», «Практис Проперти Менеджмент». |
Вымывание из центра промышленных предприятий обусловило и появление новой тенденции – поквартальной деловой застройки.
Одним из самых крупных офисных кварталов станет застройка участка площадью 16 га, ограниченного Сверд-ловской наберенжной, Пискаревским проспектом, улицами Жукова и Феодосийской. Проект ведет УК «Теорема», выкупившая в собственность территорию завода «Россия». Объем инвестиций в редевелопмент данной зоны составит не менее $650 млн. Общая площадь реконструированных зданий составит там более 500 тыс. кв. м – в основном там разместятся офисы класса «А» и торговые помещения. Впрочем, около 10% строений будет отдано под жилье. Ранее этот участок занимал обанкротившийся ФГУП «Завод «Россия». В УК «Теорема» рассчитывают, что с вводом в строй в 2009 году Орловского тоннеля под Невой, который будет выходить прямо на строящийся квартал, комплекс станет одним из основных центров деловой активности правого берега Невы.
Группа «ЛСР» начала подготовку к не менее масштабному проекту в сфере офисной недвижимости. Деловой квартал «Электрик Сити – город для бизнеса» возводится в Петроградском районе Петербурга, на проспекте Медиков, на территории бывшего завода «Электрик». Проект предполагает развитие и формирование социальной инфраструктуры нового поколения, включающей в себя офисы премиум-класса, кафе и рестораны, магазины, крупнейший в городе фитнес-центр, детский сад и медицинский центр, гостиницу и конференц-залы, двухуровневую подземную парковку. Инвестиции в проект, общая площадь которого составит 500 тыс. кв. м, как заявляют в ЛСР, могут достигать $1 млрд.
Без перекосов
Безусловно, значительные объемы ввода новых бизнес-центров в ближайшие три года повысят конкуренцию на рынке и создадут более благоприятные условия для арендатора с точки зрения возможности выбора. При этом расчеты Knight Frank показывают, что в ближайшие пять лет на рынке не произойдет одновременного выброса такого объема площадей, который привел бы к существенному дисбалансу между спросом и предложением. В результате обострения конкуренции возможно замедление темпа роста арендных ставок по сравнению с текущей ситуацией. Стабилизация рынка или некоторый спад может произойти лишь в случае одновременного выхода крупнейших проектов – таких как развитие намывных земель, строительство офисных комплексов «Охта-центр», «Невская ратуша», развитие территорий «Измайловской перспективы» и др.
Одной из основных тенденций текущего года можно назвать рост числа инвестиционных сделок с качественными объектами деловой недвижимости. Так, шведская инвестиционная компания Ruric продала два офисных здания британской компании Northern European Properties Limited (NEPR) за $25 млн. Общая площадь объектов на улице Достоевского, 19/21, – 7,2 тыс. кв. м. Одно из зданий – действующий бизнес-центр «Грифон», второе еще строится (4,5 тыс. кв. м) и будет передано в собственность NEPR после сдачи в сентябре 2007 года.
|
Подавляющее большинство бизнес-центров высокого класса прежде строилось в исторических районах города, сейчас объекты такого рода тяготеют к набережным по всему городу. |
В мае 2007-го крупнейшая в Финляндии инвестиционная компания в сфере недвижимости Sponda Plc в лице дочернего акционерного общества «Спонда Раша Ою Лтд.» (Sponda Russia Oy Ltd) приобрела бизнес-центр «Информ-Футуре» на Тамбовской ул., 12, ранее принадлежавший одноименной компании, которая входила в девелоперскую компанию «Управление проектами недвижимости и инвестициями» (УПНИ). Общая площадь трех зданий, составляющих бизнес-центр, – 3,7 тыс. кв. м, арендопригодная – около 2,7 тыс. кв. м. Сумма сделки составила около 4 млн евро.
Также в мае был выставлен на продажу бизнес-центр класса «А» «Строгановский» (Невский проспект, 19), оцененный владельцем в 11,1 млн евро. Общая площадь предлагаемых помещений составляет 1 185 кв. м.
Перечисленные прецеденты подчеркивают, что интерес к офисным площадям в Северной столице со стороны зарубежных и российских инвесторов не убывает.
Эксперты рынка прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу, в частности, со стороны девелоперов, заинтересованных в скором обороте средств. В свою очередь, увеличение количества проводимых сделок потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов, предполагающих дальнейшую продажу.
Сейчас, по данным «ДН», поиск объектов коммерческой недвижимости для приобретения в Петербурге ведет еще один инвестфонд – Baltiс Property Trust (Дания). По словам представителей фонда, первые сделки должны быть заключены в Петербурге до конца 2007 года.
Новые роли
На фоне роста рынка возрастает и роль управляющих компаний. Крупные группы, специализирующиеся на развитии объектов коммерческой недвижимости, держат собственные службы по управлению бизнес-центрами. Но для компаний, у которых деловой комплекс стал разовым проектом, необходимость привлечения профессиональных управленцев становится особенно актуальной: конкуренция возрастает и побеждать в ней становится все труднее без специальной подготовки. В одном из прошлых номеров «ДН» прозвучал прогноз, что крупные девелоперы станут поглощать фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью.
Предсказания начали сбываться. Так, холдинг «Охта Групп», девелопер проекта административно-делового комплекса «Невская ратуша», завершает сделку по приобретению управляющей компании ЗАО «Менеджмент компания «ПСБ» у ЗАО «Балтийское Финансовое Агентство». По завершении сделки холдинг станет многопрофильной компанией, способной предлагать услуги по управлению недвижимостью.
В управленческом портфеле «МК ПСБ» более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Сумма сделки может составлять $6–7 млн.
На сегодня в Петербурге существует с десяток крупных управляющих компаний, а также ряд небольших фирм, созданных для управления одним объектом недвижимости. Грамотное управление сочетает несколько функций, включая поддержку надлежащего состояния здания, организацию работы технического персонала, обеспечение заполняемости площадей арендаторами, формирование коммерческих условий, которые бы отражали цели и задачи собственника.
