Марина Зверева, заместитель генерального директора ОАО «ЛОМО», посвятила свое выступление тому, как сохранить недвижимость предприятия и защитить производство от перепрофилирования. По ее словам, практически единственный путь, который гарантирует сохранение промышленного предприятия, – встраивание его в вертикально интегрированный оборонный холдинг. «За этим будущее», – уверена госпожа Зверева. При этом заместитель генерального директора ЛОМО признает, что в обмен на сохранение производства и получение заказа предприятия должны понимать, что со стороны государственных структур, представляющих военно-промышленный комплекс, будет существенно усиливаться контроль. По ее словам, сейчас около трети предприятий, работающих на оборонный комплекс страны, независимы, однако в будущем эта доля будет неминуемо снижаться.
Большинство же выступающих признавало, что нахождение промышленных предприятий на территории города экономически нецелесообразно – гораздо выгоднее эти земли использовать для иного назначения, вынося производства за пределы города.
|
Самой большой проблемой при освоении еще не преобразованных промышленных территорий в центре является то, что у объекта, как правило, нет единого собственника. |
Владимир Фролов, генеральный директор компании Espro Consulting, рассказал о проекте, который предназначен как раз для таких – выезжающих за пределы города – предприятий. Компания разрабатывала идею индустриального парка в Марьино (Петродворцовый район), которую реализует закрытый паевый инвестиционный фонд «Промышленная недвижимость», находящийся под управлением ВТБ-Капитал. В рамках проекта на территории площадью 130 га будет возведен складской комплекс класса «А», суммарной площадью 264 тыс. кв. м, а также подготовлена территория для размещения промышленных предприятий. Компании, пожелавшие там разместить свои производства, смогут либо самостоятельно застраивать инженерно подготовленные участки площадью 1,5–2 га, либо заказать строительство здания у компании, реализующей этот проект. Всего в Марьино смогут разместиться 15 крупных и средних производств. Ориентировочный объем инвестиций в проект составляет около $300 млн. ВТБ уже открыл кредитную линию для его финансирования.
Заместитель генерального директора Jones Lang Lassale Russia Хайке Мартин рассказала об основных принципах редевелопмента высвобождаемых от промышленности территорий в крупных европейских городах. По ее мнению, в любом проекте должна присутствовать ключевая экономическая точка,
т. е. главный объект, который впоследствии «притянет» к себе другие объекты недвижимости, «обрастет» жильем и социальной инфраструктурой. «Социальное развитие города идет в ногу с его экономическим развитием», – подчеркивает Хайке Мартин. При этом она признает, что городские власти должны стимулировать развитие территорий путем развития транспортной инфраструктуры, а также контролировать, чтобы инвестиции не были слишком «фокусными», стараться «распылить» их на как можно более широкой территории.
|
Юлия Никитина,
Наш опыт показывает, что после покупки заводы обычно меняют профиль, при этом нужно учитывать что в советские времена производства располагались нелогично, нередко чтобы просто загрузить регион работой. Поэтому часто оказывается, что предприятие находится в том или ином регионе, не имея, допустим, сырьевой базы.
|
Юлия Никитина, генеральный директор компании NZ1, рассказала об опыте консультирования и предпродажной подготовки промышленных предприятий. Компания работает совместно с банком «Бастион»: проводит предпродажную подготовку производств, консультирует потенциального покупателя о будущем профиле покупаемого предприятия. По ее словам, сейчас особенно бурно развиваются предприятия пищевой промышленности и заводы по выпуску строительных материалов.
Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, отметил, что попытки вывода промышленных предприятий из центра города власти Москвы и Петербурга начали предпринимать еще 15 лет назад.
«Однако ни одна программа успехом не увенчалась. Все, что сделано по выводу промышленных предприятий, сделано не благодаря, а вопреки власти», – подтвердил он. При этом Алексей Шаскольский отметил, что на Западе процесс редевелопмента промышленных предприятий идет гораздо активнее.
Среди примеров наиболее удачного перепрофилирования недвижимости он назвал строительство жилого комплекса на территории бывшего завода «Вулкан», строительство складского терминала на месте бывшего госпиталя Обуховского завода возле вантового моста, строительство бизнес-центра на месте фабрики «Россиянка» и т. п.
|
Марина Зверева,
каз на независимость – скорее всего, госструктуры потребуют у них пакет акций. Мы сейчас думаем: подходит ли для нашего предприятия такой вариант.
|
Среди проектов по редевелопменту промышленных предприятий можно отметить перепрофилирование участка площадью 16 га, ограниченного Свердловской наб., Пискаревским пр., ул. Жукова, Феодосийской ул. Общая площадь реконструированных зданий составит более 500 тыс. кв. м – в основном там расположатся офисы класса «А» и торговые помещения. Впрочем, около 10% строений будут отданы под жилье. Ранее эту территорию занимал обанкротившийся ФУГП «Завод «Россия». Проект ведет УК «Теорема», выкупившая территорию завода в собственность. Объем инвестиций в редевелопмент этой территории составит не менее $650 млн. В УК «Теорема» рассчитывают, что с вводом в строй в 2009 году Орловского тоннеля под Невой, который будет выходить прямо на строящийся квартал, комплекс станет одним из основных центров деловой активности всего правого берега Невы.
По соседству с УК «Теорема», на территории бывшего «Петрозавода», будет реализован самый громкий проект последних лет – ООО «Общественно-деловой центр «Охта». Дочерняя структура ОАО «Газпромнефть» намерена построить там деловой комплекс, получивший неофициальное название «Газпром-Сити» и официальное – «Охта-центр». В его строительство «Газпромнефть» направит 30,6 млрд руб., из средств бюджета Петербурга на проект будет выделено 29,4 млрд руб. Инвесторы предполагают освоить площадь 66,8 га, из которых 4,6 га отводится под высотное здание. Для обеспечения работы комплекса должны быть построены жилые дома, объекты инженерной, транспортной, социальной и других инфраструктур. Предполагается, что деловой центр будет включать в себя офисные здания и торговые павильоны, а также пятизвездную гостиницу и музей истории первых поселений на территории Петербурга. Полностью комплекс собираются построить к 2016 году. Самой противоречивой частью проекта является 400-метровая башня, которую предполагается возвести в рамках этого комплекса. Противники строительства опасаются, что башня изуродует внешний вид Петербурга.
Еще один заметный проект в области промышленной недвижимости представила группа ЛСР. Деловой квартал «Электрик Сити – Город для бизнеса» реализуется в Петроградском районе Петербурга, на проспекте Медиков, на территории бывшего завода «Электрик». Проект «Город для бизнеса» предполагает формирование социальной инфраструктуры нового поколения, включающей в себя офисы премиум-класса, кафе и рестораны, магазины, крупнейший в городе фитнес-центр, детский сад и медицинский центр, гостиницу и конференц-залы, двухуровневую подземную парковку. Инвестиции в проект, общая площадь которого составит 500 тыс. кв. м, как заявляют в ЛСР, могут достигать $1 млрд.
Наиболее масштабным проектом в области редевелопмента промышленных территорий в Петербурге станет перенос мощностей Балтийского завода на территорию Северной верфи. Обоими предприятиями владеет Объединенная промышленная корпорация. После вывода Балтийского завода территория в 66 га на Васильевском острове будет застроена жильем и офисами. Всего корпорация планирует построить здесь около 2,2 млн кв. м жилья и коммерческих помещений. Ориентировочная стоимость проекта – более $3 млрд.
Нередко промышленные предприятия используются не только для создания там деловых центров. Так, дочерняя структура «Росгосстраха» – «РГС-Недвижимость» в мае 2006 года объявила о намерении построить многофункциональный жилищно-коммерческий комплекс на участке, ранее принадлежавшем Ленинградскому Северному заводу, на Ушаковской набережной. На площади 9,1 га, в месте впадения Черной речки в Большую Невку, москвичи намерены возвести комплекс Clover Plaza, включающий жилой квартал площадью 90 тыс. кв. м с расположенным на его территории бизнес-центром класса «А» (72 тыс. кв. м), торгово-развлекательным комплексом (30 тыс. кв. м), паркингом на 2,5 тыс. машин, апарт-отелем на 120 квартир и четырехзвездной гостиницей на 150 номеров. Общая площадь застройки составит 315 тыс. кв. м. Архитектурную концепцию разработают проектировщики из Chapman Taylor.
|
Нахождение промышленных предприятий на территории города экономически нецелесообразно – гораздо выгоднее эти земли использовать для иного назначения, вынося производства за пределы города. |
Самой большой проблемой при освоении еще не преобразованных промышленных территорий в центре, отмечают эксперты, на сегодняшний день является то, что у объекта, как правило, нет единого собственника – все, что можно было приобрести у одного источника, давно куплено. Остались только промышленные предприятия, которые поделены между различными небольшими компаниями. Земли и здания там используются под мелкие производства, склады, ремонтные мастерские и т. п. Покупать часть территории в таких местах неудобно и невыгодно хотя бы по той причине, что объекты инфраструктуры бывшего промышленного предприятия, например котельная, могут оказаться на территории другого собственника. И нет никакой гарантии, что этот собственник через полгода или год не поднимет в 10 раз стоимость за отпускаемое тепло или энергию.
