Девелопмент по-фински

Существенно ниже и спрос на объекты коммерческой недвижимости. Потому предметом внимания профессионалов стало органичное «вписывание» объекта в окружающую среду, максимально комфортное обустройство рабочего пространства – аспекты, о которых российские девелоперы в условиях дефицита предложения пока заботятся мало.

В рамках форума PROEstate руководители нескольких компаний Финляндии, занимающихся недвижимостью, представили наиболее интересные проекты и поделились особенностями работы в своей стране на конференции «Лучшие примеры девелопмента в Скандинавии».

Прежде всего представители финской делегации сконцентрировали внимание на ситуации вокруг офисной недвижимости. Как заметил Олли Ниеми, старший вице-президент NCC Construction Ltd., по данным компании, в Петербурге в два раза больше торговой недвижимости, чем в Москве: 750 тыс. кв. м и 350 тыс. кв. м соответ­ственно. Однако при этом в Северной столице лишь 150 тыс. кв. м офисных площадей, что на 65% меньше, чем в Москве, где насчитывается 430 тыс. кв. м офисного пространства.

Впрочем, Олли Ниеми рекомендует не возводить деловые объекты сразу крупными площадями. В своем докладе «Новые концепции и технологии для достижения успехов в работе с недвижимостью» он вспоминает о своей деятельности в области девелопмента. «Мы тоже совершали ошибки, – рассказывает он. – Так, несколько лет назад мы построили центр Ericsson, который включал 43 тыс. кв. м офисных площадей и 12 тыс. кв. м – торговых. Сразу по окончании строительства разразился кризис, и в результате в период с 1998 по 2002 год в этом здании не было практически ни одного клиента».

Второй пример связан с опытом работы по очередям: бизнес-парк в Финляндии, который компания начала строить еще в 1987 году. После того как было возведено около 40 тыс. кв. м офисов, в Финляндии наступил экономический кризис – крупнейший со времен Второй мировой войны. По словам Олли Ниеми, такая строительная площадка была единственной в Финляндии на тот момент. В 1995 году компания решила повторить этот опыт, а в 2005-м – наступил третий этап строительства этого бизнес-парка. При этом сейчас каждое здание представляет собой отдельную компанию по недвижимости. «Поэтому я рекомендую возводить офисные центры по фазам – 6–8 тыс. кв. м каждая», – резюмирует Олли Ниеми.

Вопросы мотивации

Согласно его выступлению финские компании на сегодняшний день очень серьезно озабочены проблемой привлечения к работе молодых специалистов. До такой степени, что это даже оказывает влияние на принципы возведения бизнес-центров. Для обеспечения спроса со стороны самых привлекательных арендаторов девелоперам приходится задумываться о том, как сделать офисное пространство как можно более комфортным для работы, в том числе с целью привлечения новых сотрудников в компанию. При этом большую роль играет спектр дополнительных услуг, таких как наличие в деловом центре ресторана, кафе, паркинга и т. д. «Очень важно продавать эти здания инвесторам и очень важно показывать, как мы помогаем арендаторам и их клиентам в их бизнесе», – говорит Олли Ниеми.

Так, компания NCC при возведении офисных центров придерживается концепции, что бизнес-центр – это не только строение, но и история. То есть необходимо сделать так, чтобы здание безусловно отличалось от других. Доктор Ниеми приводит примеры деловых комплексов в Финляндии, где не только каждое здание имеет свою историю, но и каждый этаж. Например, в одном бизнес-центре каждый этаж носит название конкретной европейской страны, интерьер выполнен в своеобразном стиле, а конференц-залы называются, как созвездия. Но, несмотря на то что компания уделяет такое внимание планированию внутреннего пространства, Олли Ниеми отмечает, что инвестировать стоит в создание единого комплекса – здания и окружающей среды.

«Как мы можем снизить стресс работников? Ведь он отражается на производительности. В какого рода офисном пространстве мы нуждаемся, когда сооружаем бизнес-центры? Какое рабочее пространство будет соответствовать нашему рабочему потенциалу? Этими вопросами должны руководствоваться девелоперы, возводя деловые комплексы, – считает Олли Ниеми. – В 1980-х годах при организации офисов во главу угла ставилась эффективность помещения. То есть было необходимо, чтобы в офис помещалось как можно больше людей. В 1990-х стало понятно, что это не так важно, как производительность каждого сотрудника. В 2000-х годах отношение к офисному пространству снова меняется: теперь нам также важно, как офис привлекает наших клиентов, что он говорит им об имидже нашей компании».

Залог эффективности

Также последовательно менялся и подход к организации внутреннего офисного пространства. Если раньше каждый начальник стремился получить большой личный кабинет, то теперь исследования показали, что открытое пространство более эффективно для улучшения общей производительности работы компании. Более того, наиболее продуктивна работа в офисе, где нет ни единого индивидуального пространства для себя. Олли Ниеми приводит такую модель идеального с этой точки зрения офиса (Network Oasis) площадью 1 200 кв. м, где могут работать 150 человек, то есть по 8 кв. м офисного пространства на одного сотрудника. Офис разделен на несколько просторных комнат, каждая из которых несет в себе отдельную функцию. Зал с компьютерами, где сотрудник занимается текущими делами, например проверяет почту. Другой зал оборудован для работы, которая требует сосредоточенности и исключает всякий шум (телефонные звонки, разговоры и т. д.). Для разговоров по мобильному телефону предназначен длинный коридор вдоль этих комнат. Кроме того, есть еще помещения для общения, переговоров, кафе. По мнению Олли Ниеми, эта бизнес-среда – «наилучшая с точки зрения духа сотрудничества».

Старое, но уникальное

Идею наделения каждого бизнес-центра своей уникальной историей поддерживает и Кари Колу, управляющий директор компании Renor Oy, Финляндия. Его компания специализируется на реконструкции старых объектов недвижимости, на их ребрендинге. Поэтому создание новой функции строения, но с подчеркиванием его исторического назначения, является для Renor Oy основой успешного бизнеса. Как говорит Кари Колу, его компания является крупнейшим владельцем проблемной недвижимости в Финляндии – либо очень старых зданий, либо находящихся в плохом месте (с загрязненной окружающей средой или повышенным радиационным фоном). То есть задача у Renor Oy поистине амбициозная: превращать старые строения в «динамичную среду», а главное – создавать имидж этих зданий, превращая их в привлекательные для работы объекты, то есть в бизнес-центры, торговые комплексы, помещения общественного назначения. «Конечно, NCC строит красивые, современные здания, но, на мой взгляд, все-таки они однотипны, тогда как каждое старое строение уникально», – отметил в своем выступлении Кари Колу.

Благодаря специфике своей деятельности, требующей постоянных согласований всех работ с местными органами власти, он хорошо понимает проблемы петербургских девелоперов в отношениях с чиновниками. Особенно это касается зданий – памятников архитектуры. «В Финляндии крупная проблема с музеями.

Государственные музеи защищены все подряд, и при этом еще есть местные музеи в каждом городе. То есть очень сложно изменять облик старых промышленных зданий и, соответственно, весьма непросто привлечь инвесторов в этот сектор». При этом, по словам Кари Колу, поскольку компания занимается и общественными объектами, то в этом смысле она конкурирует с муниципалитетами. А это еще больше усложняет решение админи­стративных вопросов. По его оценкам, доля рынка Renor Oy оценивается в 100 млн евро, а ее активы – в 30 млн евро. Среди объектов, которыми занимается компания, – старая мебельная фабрика площадью более 120 тыс. кв. м в Лахти (100 км от Хельсинки), она полностью сдана под научно-исследовательский центр компании Ericsson. Среди других успешных примеров – здание фабрики Finlayson, которому более 150 лет, перепрофилированное под университет. В настоящее время компания запускает еще один проект – реконструкции фабрики площадью около 60 тыс. кв. м под больницу.

В своем докладе «Регенерация старых объектов недвижимости – концепции и управление объектами недвижимости» Кари Колу доказывает, насколько формирование успешного имиджа объекта, его узнаваемость снижают все риски, связанные с экономикой проекта, и значительно повышают его стоимость и доходность для владельцев. Так, в известном здании легче повышать арендную ставку, известное здание легче продавать, известное здание меньше подвержено административным рискам, то есть муниципалитет не решится запланировать, например, дорогу на месте этого объекта и т. д. «Мы стремимся всегда создавать имидж, то есть историю здания – историю тех людей, которые здесь работали», – говорит Кари Колу.

Свое лицо

Тему повышения стоимости здания в своем докладе «Создание ценностей за счет планирования, архитектуры и технологий» продолжает Кай Вартиайнен, профессор и креативный директор компании Evata – крупнейшей архитектурной компании в Финляндии. По его словам, стоимость объекта недвижимости определяется тремя видами ценности: материальной, культурной и индивидуальной. Если материальную ценность все стремятся максимально увеличить, культурную – изменить достаточно сложно, то сосредоточиться следует на третьей.

Кай Вертиайнен отмечает такие тенденции, как строительство все более и более крупных торговых центров и ликвидацию ситуации изоляции (когда объекты недвижимости, например, располагаются по другую сторону железной дороги от всего города). Он приводит один из успешных примеров своей работы: проект на воде Super LifeLab площадью около 100 тыс. кв. м в Espoo. Комплекс делится на три парка: кино, зона отдыха и зона экстремального отдыха. «Планирование определяют две вещи: место и поток. Важнее всего создать положительное место, поскольку хорошая архитектура невозможна на плохих местах», – заявляет Кай Вертиайнен. Так, он отмечает, что Дубаи такой же большой город, как и Хельсинки, но именно там находится единственный в мире семизвездный отель, 400 небоскребов и «Дубаилэнд» – комплекс зимних видов спорта в пустыне, в 35 раз превосходящий по размеру «Диснейлэнд». «Я считаю, что современный девелопмент должен быть именно таким, то есть фантастичным! И он может передавать свои идеи через архитектуру, которая неразрывно связана с окружающей средой».

Увеличение ценности

Йари Райконен, директор сектора бизнеса компании TAC Finland Oy, в своем выступлении сосредоточился на примерах разработки дополнительных ценностей (то есть услуг, влекущих повышение стоимости) в девелопер­ских проектах. По его мнению, прежде всего надо ответить на вопросы: какова технологическая ценность проекта, как стоимость здания влияет на операционные расходы? И наконец – как привлечь арендатора, который в конечном счете и платит за весь проект?

Йари Райконен заявляет, что в первую очередь оцениваются операционные расходы и работа с технической точки зрения, при этом при строительстве торговых объектов операционные расходы составляют 89%. На втором месте стоит вопрос о функциональности здания – необходимо изначально знать, кто будет среди основных арендаторов. В традиционной модели определяется общая арендная ставка, обычно 25% ее составляют технологические затраты (плюс-минус 5% для офисного здания). По этим затратам и определяется ценность здания. «Очень важно, чтобы изначально был составлен такой бюджет, – считает Йари Райконен. – Кроме того, необходимо определить, как можно получить дополнительную функциональность, которая помогает в эксплуатации объекта, и оценить ее в связи с операционными затратами. Я пологаю, что сегодня необходимо больше времени уделять техническим характеристикам».

Он приводит пример из девелоперских проектов в Финляндии. Ideapark: более 170 магазинов, 15 ресторанов на более чем 1 200 посадочных мест, подземный холл площадью 112 тыс. кв. м, представляющий более 4 тыс. парковочных мест, а также – розничную сеть Tokmanni, состоящую из 70 торговых точек. «При создании нового объекта надо быть уверенным, что на 60% помещения в нем будут сданы. И поэтому важно понимать, насколько быстро мы сможем удовлетворить потребности клиентов, такие как наличие кафе, ресторанов и всех основных видов магазинов (например спортивных товаров), – говорит Йари Райконен. – В Финляндии срок строительства крупных объектов составляет 1,5 года, небольших – восемь месяцев. Это достаточно быстро, но делается это за счет системы модулей».

Текст: Дарья Рыжкова