— Какие институциональные инвесторы уже присутствуют на рынке коммерческой недвижимости России?
– Такие инвесторы на российском рынке, несомненно, присутствуют. Самым лучшим примером служит KanAm – немецкий фонд, активно работающий в России и отдающий российскому рынку много сил и энергии. Также в этой связи можно упомянуть таких институциональных инвесторов, как Aberdeen Properties или Ivanhoe Cambridge, Rodamco.
Можно назвать еще фонды из Германии, Великобритании и других стран, однако они не столь активны. И дело здесь, мне кажется, в том, что российскому рынку доверяют еще не полностью.
Впрочем, это долгий процесс. Самый успешный инвестор в России – это, на мой взгляд, частный инвестор, за которым нет заседающего в Германии, или в США, или в Британии совета директоров, которые ни разу не были в России, но, тем не менее, относятся к ней с предубеждением. Существует огромная разница между реальностью, которую видят перед собой директора по закупкам в России, и восприятием заседающего в Европе совета директоров. Вот в этом-то, на мой взгляд, и заключается большая проблема для институциональных инвесторов в России. Нет, конечно же, они лучше узнают вашу страну и сопряженные с ней риски, однако должно пройти еще много времени, чтобы можно было говорить об их активном и уверенном присутствии на российском рынке.
— Какие сегменты рынка коммерческой недвижимости попадают в сферу интересов этих инвесторов?
– Я бы ответил на это вопрос так. Если институциональному инвестору удается убедить совет директоров в том, что инвестировать в Россию можно, их выбор прежде всего падает на Москву и Петербург, а наибольшей популярностью пользуются такие сегменты этих рынков, как офисные, торговые и логистические площади. В настоящее время инвесторы отдают предпочтение рынкам офисной и торговой недвижимости.
— Чем в таком случае обусловлен столь долгий «заход» на российский рынок коммерческой недвижимости? Прежде всего тем, что при упоминании России у европейцев сначала возникают не самые приятные ассоциации. Хотя, честно говоря, в большинстве случаев причин для этого не так уж и много, поскольку российский рынок порой показывает лучшие результаты, чем многие европейские, а экономические основы здесь лучше, чем в большинстве стран Восточной Европы.
В то же время, многое до сих пор зависит именно от восприятия России. Понимаете, нет никаких причин к тому, чтобы инвестировать в румынский рынок под 7% и считать, что инвестиции под 9% в Россию – занятие рискованное. Ситуация в вашей стране нормализовалась, экономика находится на подъеме – но, тем не менее, вопрос предубеждений все еще остается открытым. Должно пройти еще много времени, чтобы директора по закупкам и советы директоров их преодолели.
— Каковы отличительные особенности работы таких структур на российском рынке?
– Процесс работы в России похож на все остальные. Единственная проблема заключается в том, что уровень доверия к российскому рынку не является таким же высоким, как к рынкам более зрелым. А вообще, работа на российском рынке похожа на работу на других рынках. Возможно, на других проще найти объекты недвижимости, которые удовлетворяют требованиям инвесторов. На более развитых сделку сопровождают консультанты, агенты, юристы, причем все готовы быстро реагировать на обстановку и работать в определенных рамках. Российский рынок еще не окреп, не всем понятен, здесь меньше прозрачности. Однако дело идет на поправку.
— Каков потенциал рынка коммерческой недвижимости России?
– Потенциал огромен, поскольку это рынок можно назвать относительно новым, развивающимся. Одного инвестора может привлекать именно его малоосвоенность, другого – процветающая экономика, а смесь этих компонентов вообще несет в себе огромный потенциал для России. Два года назад инвесторы вряд ли и подумать могли, что окажутся в России в поисках недвижимости.
В то же время практически в каждом сегменте рынка наблюдается отсутствие качественных площадей. Возьмем для примера офисы. В Москве очень мало действительно хороших офисов. Спрос растет стремительными темпами, и найти хороший офис для своей компании в настоящее время очень трудно. Конечно, определенные проекты реализуются, но в большинстве случаев это еще не такой качественный товар, который институциональные инвесторы могли бы приобрести, что называется, без оглядки.
Повторюсь: потенциал этого рынка огромен. Огромен сейчас – и будет оставаться таковым в следующем году. Возрастает осведомленность о потенциале регионов. По-моему, в России насчитывается 23 города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. Вот эти города и обладают большим потенциалом. Мне лично нравятся такие регионы, как Урал, Сибирь, южные районы России, поскольку их экономика находится на очень приличном уровне.
— О каких сделках может идти речь?
– Прежде всего – это проекты таких компаний, как Rodamco и Capital Partners. Хотя, конечно, в настоящее время на российском рынке действует не очень много институциональных инвесторов.
Досье «ДН»:Стефано Карози
Стефано Карози окончил Universita’ Catolica del Sacro Cuore в Милане по специальности «экономист». Свободно говорит на нескольких языках, включая английский, немецкий. До прихода в DTZ Стефано занимал пост старшего кредитного аналитика в Aareal Bank AG (Висбаден, Германия), где проводил финансовый анализ инвестиций и всех видов недвижимости для различных групп клиентов: девелоперов, немецких фондов открытого типа, британских инвестиционных фондов с высокими рисками, международных инвесторов и индивидуальных клиентов. Источник: DTZ |
— Назовите основные трудности, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы в России?
– Во-первых, это культурные различия, так как работать во Франции, в Германии, Польше – это не то же самое, что работать в России, поскольку деловая культура здесь другая.
До сих пор наблюдается отсутствие прозрачности, отсутствие послужного списка компании, человеческих ресурсов на любом сегменте рынка. Но ситуация улучшается, так как определенное количество опытных российских специалистов все же существует. Французский и британский рынки, к примеру, обладают десятилетиями опыта. Естественно, каждая компания может получить пользу от ноу-хау предыдущих поколений. В России предыдущих поколений нет.
История этого рынка началась пять-семь лет назад. Бум на рынке начался три-четыре года назад. До этого момента мы не можем сравнить его с рынками Западной Европы, назвать гибким.
— Существует ли официальный рейтинг такого рода инвесторов? Если нет, то проранжируйте их по каким-либо внятным критериям?
– Рейтинги такого рода существуют, но вряд ли они есть для институциональных инвесторов, работающих в России.
Что касается рейтинга таких городов, как Москва, Петербург, Казань, то в глазах международных инвесторов они растут, что говорит о том, что международный инвестор узнает их ближе, а риски, связанные с вложениями в Россию, идут на спад. Кроме того, что еще важно для рынка недвижимости, до кризиса ипотеки некоторые крупные инвестбанки хотели выйти на этот рынок – заняться обеспеченными ипотекой ценными бумагами, но это было до кризиса, а теперь в их желаниях наступит некоторый перерыв.
