Кронштадтские кварталы меняют свой облик

Администрация Кронштадтского района предложила включить в адресный перечень реконструируемых кварталов девять территорий. Все они расположены в центральной, исторической части Кронштадта. Площадь земельных участков под реновацию – 19,7 га (для справки: общая площадь застроенной территории Кронштадта 110 га). Это 46 домов, в которых проживает 3 630 горожан.

Закрытое общество

Город Кронштадт (в переводе с немецкого – «коронный город») расположен на острове Котлин, примерно в 26 км от Петербурга посередине Финского залива. Протяженность острова с запада на восток – 10 км, максимальная его ширина не превышает 3 км. Остров соединен с «большой землей» дамбой. Несмотря на обособленное положение, Кронштадт является одним из районов Петербурга.

Остров Котлин известен с древних времен, но современная его история началась с осени 1703 года, когда по указанию Петра I на отмели к югу от Котлина был заложен форт Кроншлот, который перекрыл для потенциального противника главный фарватер, ведущий к устью Невы, где строился Петербург.

По замыслу Петра город должен был стать базой российского военного флота. С 1709 года на острове ведется строительство складов и причалов. Чуть позже был создан завод, на котором строились и ремонтировались боевые корабли.

В 1720-х на Котлине заложили крепость и дали ей имя Кронштадт. Петр считал город частью Петербурга, он планировал устроить на Котлине «светский город». Первые архитекторы Кронштадта – Жан-Батист Леблон и Доменико Трезини – разработали перспективный план города с широкими улицами и большими площадями. Примечательно, что строительство Кронштадта шло одновременно с застройкой Васильевского острова, это объясняет некоторое сходство пространственных планировок.

Жилье в Кронштадте строилось, в основном, для военных и рабочих местных производственных предприятий. Большую часть жилищного фонда города занимают дома постройки до 1917 года.
Массовое жилищное строительство в Кронштадте развернулось в 1930-х (треть жилфонда города занимают сталинки), а затем продолжилось в хрущевские времена. В 50-60 годах здесь было построено несколько кварталов пятиэтажных типовых кирпичных домов компактной планировки.

До 1984 года в Кронштадт можно было добраться только на пароме. Затем к центральной части острова с севера была подведена дамба (комплекс защитных сооружений (КЗС), призванный оградить Петербург от наводнений), по которой было открыто автомобильное сообщение с Петербургом. Дамба делит остров на две части – западную и восточную. На западе находится один из фортов, кладбище и воинская часть. Сам же город занимает восточную часть Котлина.

В 80-х гг. прошлого века, при въезде в город, где дамба соединяется с Кронштадтским шоссе, был возведен микрорайон Цитадель с современными домами. Однако среди самих кронштадтцев они пользуются не лучшей славой: здесь селили строителей дамбы. Район новостроек тянется до остатков крепостной стены, за которой располагается старая часть города со своими достопримечательностями.

В основном, это постройки XVIII-XIX веков: бывший Итальянский дворец, комплекс Адмиралтейства, здание Гостиного двора, Морской Никольский собор и другие.

До 1996 года территория Кронштадтского района являлась пограничной зоной, а сам Кронштадт – «режимным» городом. Ограничения были сняты, но Кронштадт во многом и теперь остается военной территорией. Треть площади острова Котлин по-прежнему занимают воинские части, ГУП Кронштадтский Морской завод и Арсенал.

Житье на острове

Обособленность Кронштадта способствовала активному развитию социальной инфраструктуры. Здесь есть детские сады, школы, поликлиники, госпиталь. Немало магазинов шаговой доступности, предприятий сферы обслуживания. Впрочем, удаленность Кронштадта отпугивает крупных ритейлеров – здесь нет сетевых операторов.

Транспортная доступность Кронштадта пока оставляет желать лучшего. Строительство дамбы, затянувшееся на несколько десятилетий, не способствовало улучшению транспортного сообщения с «большой» землей. На четырехполосной автомобильной трассе, соединяющей по дамбе Кронштадт с Петербургом, постоянно ведутся строительные работы, что значительно затрудняет движение транспорта.

Статус закрытого военного города, который длительное время имел Кронштадт, наложил отпечаток на местный рынок жилья. Спрос локален – тут покупают квартиры те, кто здесь живет и работает. Большая часть домов не может похвастаться высокими потребительскими характеристиками, современного жилья - мало.

Девять реконструируемых территорий по местоположению, а также по составу жилищного фонда можно условно разделить на три группы. К первой группе относятся две территории, расположенных в самом центре города у Морского собора – квартал 12 (Красная улица, д. 8, корп. 1, 2, 3) и квартал 40 (Коммунистическая улица, д. 3–5).

Дом на Красной улице – ветшающая четырехэтажная сталинка, из окон которой виден Морской собор и Летний сад. Здание расположено в самом центре города, окружено зеленью, что позволяет сделать предположение о возможном строительстве на этом месте жилья повышенной комфортности. Квартал 40 находится по соседству, также в непосредственной близости от Морского собора. Здесь распложено два ветхих дома – один из которых построен до революции, другой – в сталинские времена.

Ко второй группе можно отнести четыре квартала тянущиеся вдоль улицы Восстания. Это – квартал 38-Н-О, ограниченный улицами Восстания и Флотской, площадью Рошаля, Красным переулком; территория квартала 9–25, ограниченная Широкой улицей, улицей Восстания, а также улицами Карла Либкнехта и Рошаля; квартал 8, ограниченный улицей Комсомола, площадью Осокина, улицами Восстания и Гусева; территория кварталов 2–3–4, ограниченная улицами Восстания, Интернациональной, Мануильского и Пролетарской.

Большая часть жилищного фонда этих кварталов – пятиэтажные типовые кирпичные хрущевки компактной планировки. Эти здания нельзя отнести к ветхим или аварийным. Тип жилых домов, находящихся на этих территориях, характеризуется скорее как морально устаревшие.

Последняя группа – три территории, находящиеся в самой восточной части города за Обводным каналом – кварталы 1, 5 и 6, ограниченные улицами Комсомола, Мануильского, Интернациональной и Ленинградской. Жилищный фонд этого микрорайона, в основном, составляют сталинки (1930-е, 1950-е годы) и жилые здания дореволюционной постройки. Состояние многих домов в этих кварталах оставляет желать лучшего. Многие из них требуют срочного капитального ремонта. Но сама территория может похвастаться исключительным местоположением. Например, дома вдоль Коммунистической улицы выходят окнами на Обводный канал и Екатерининский парк.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», сегодня средняя стоимость кв. м в Кронштадте составляет 58 тыс. руб. Дорогие предложения – сталинки и кирпичные дома постройки 1980-х. Например, стоимость кв. м в современном доме на улице Станюковича составляет 72 тыс. руб. Наиболее дешевые квартиры предлагаются в хрущевских кварталах, предназначенных под снос. Например, на Флотской улице – 37 тыс. руб. за «квадрат». Эта цифра почти вдвое меньше средней стоимости квадратного метра жилья в городе. Строительство нового жилья, возможно, приведет к тому, что цена квартиры в новом доме в Кронштадте приблизится к аналогичному показателю в спальных районах «материкового» Петербурга.

Город-сад на пересечении дорог

Cогласно действующему генеральному плану Петербурга, почти все кварталы, намеченные к реконструкции, сохранят за собой жилую функцию. Они обозначены как «кварталы исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Петербурга», нуждающиеся в реконструкции и застройке с включением объектов общественно-деловой функции.

Единственное исключение – квартал 40, а именно два дома на Коммунистической улице. Эта территория попадает в зону «объектов здравоохранения, культуры, административных зданий».
В генплане Петербурга до 2025 года предполагается строительство в Кронштадте порядка 170 тыс. кв. м жилых площадей. Почти 90% всего строительства будет мало- и среднеэтажным.

В настоящий момент новые дома в Кронштадте практически не строятся. Единственный объект возводит компания «Литл Таун» – жилой кирпично-монолитный дом на улице Станюковича, 7. В нем предполагается 212 квартир. Цена предложения составляет около 50 тыс. руб. за кв. м. Срок сдачи дома – конец 2007 года.

Географическое положение Кронштадта дает широкие возможности для развития яхтенного и корабельного туризма. Постепенно идет процесс перепрофилирования Кронштадта из военного города в центр туризма и развлечений.

Компания «Третий парк» выкупила право аренды 14 га земли в Кронштадте и планирует открыть новый яхт-клуб на 600 мест. Общий объем инвестиций в проект оставляет около $10 млн. Старый клуб, располагающийся на восточной оконечности острова, планируется использовать как ремонтную базу и зимнюю стоянку судов, а новый современный комплекс будет построен на территории форта «Константин».

Администрация комплекса «Дворец конгрессов» Управделами президента планирует превратить кронштадтский форт «Александр» в культурно-развлекательный комплекс, в состав которого предполагается включить театральную сцену во дворе, интерактивный музей истории фортов Кронштадта, кафе, бары, ресторан, торговую зону и несколько гостиничных VIP-номеров. Стоимость реконструкции авторы проекта оценивают примерно в $43 млн.

По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, Кронштадт имеет неплохие перспективы через несколько лет превратиться в туристический центр. «Форты Кронштадта уже сейчас используются для проведения увеселительных мероприятий, фестивалей, концертов. Реконструкция фортов и других памятников истории Кронштадта, строительство гостиниц, объектов туристической инфраструктуры, сделает этот город весьма привлекательным для туристов, – считает Сергей Бобашев. – В перспективе здесь возможно возведение элитного жилья».

По мнению экспертов рынка, перспективы развития Кронштадта связаны, в основном, с завершением строительства дамбы и включением ее в состав КАД.

Планируется с юга также соединить Кронштадт с Петербургом дамбой, тогда Кронштадт окажется на пути крупной транзитной автомагистрали «Финляндия – центр России». Городскими властями принято решение о прокладке шестиполосной трассы по поверхности дамбы на всем ее протяжении. Единый госзаказчик строительства – федеральное агентство «Росстрой» – готов сдать дамбу уже к середине 2008 года.

«Несмотря на наличие дамбы и автодороги, до Петербурга из этого города сложно добраться, – говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость». – Между тем территории нельзя назвать совсем уж бесперспективными. Потенциал есть. Самое важное – это улучшение транспортной доступности». По мнению Михаила Бимона, если будет построена новая дорога на Петербург в составе КАД, то возможно развитие при условии высвобождения военных и промышленных территорий. Можно ожидать активизации торговой инфраструктуры и развлекательной индустрии. Неизбежен подъем стоимости земли. Скорее всего, спрос на недвижимость активизируется.

«Вероятнее всего, на реконструируемых территориях будет строиться жилье эконом-класса, – говорит Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака», – цена которого, по всей видимости, будет одной из самых низких в городе. Снос жилых кварталов и строительство здесь будет обосновано лишь при активном участии бюджетных денег на расселение, или при особых инвестиционных условиях».

КОММЕНТАРИИ

Александр Горошко, глава администрации Кронштадтского района:

Чтобы проект закона вступил в силу, он должен пройти три чтения в Законодательном собрании. После этого будет создана концепция развития застроенных территорий.

В данный проект вошли наши предложения по двух- и пятиэтажным домам, условия проживания в которых не соответствуют современным требованиям.

Возьмем, например, двухэтажные дома послевоенной застройки на Флотской улице. На этой территории инвестор сможет построить вместо двухэтажного – пятиэтажный дом, да еще часть квартир передаст городу. Таким образом, решаются сразу три задачи: жильцы старых домов улучшат свои жилищные условия; те, кто стоит в очереди на жилье – решат свои проблемы; а инвестор достигает своей цели – заработает деньги.

Целью реконструкции кварталов является повышение эффективности использования городских территорий признанных «морально устаревшими» и не отвечающими современным требованиям к качеству проживания, а также развитие депрессивных территорий (застроенных домами первых массовых серий или малоэтажными домами послевоенной постройки). Планируется освобождение территорий от существующей застройки или реконструкция объектов и систем инженерного обеспечения, дополнения территорий социальной инфраструктурой.

Как это будет реализовываться? Ответить однозначно невозможно. Все кварталы разные, количество людей, которых надо расселять, тоже разное. Но расселение будет происходить в рамках действующего законодательства.

Возможно, кто-то переселится во временное жилье до окончания реконструкции дома, кто-то сразу получит равноценную жилплощадь. Тот, кто стоит на очереди – получит свое. Сегодня надо понимать главное – никто из жильцов не ухудшит свои жилищные условия, у них, наоборот, появляется реальная возможность улучшить ситуацию.

Будут созданы комитеты согласия, в которые войдут жильцы, представители администрации, инвесторы. Они и будут решать все вопросы в рамках закона. Эта программа рассчитана на ближайшие годы. Реализовываться она будет поэтапно.

К инвесторам с предложениями о сотрудничестве мы еще не обращались. Необходимо учитывать, что кронштадтская ситуация отличается от петербургской. Все кварталы, предназначенные под снос, расположены в исторической части города. Мы сталкиваемся с ограничениями в этажности. Например, мы не сможем вместо двухэтажного дома построить 12-этажный, ограничения позволяют построить максимум пять этажей. Это, вероятно, будет сдерживающим фактором для инвесторов.

Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «ИТАКА»:

Относительно остальных пригородных районов Петербурга, Кроншадтский выглядит довольно бледно. Это обособленный военный городок, где большая часть проживающих - моряки и их семьи. Коммерческое жилищное строительство здесь практически не ведется.

Объем предложения вторичного жилья в Кронштадте невелик, на него приходится только 1% предложения Петербурга. За квартал здесь обычно выставляется порядка 300–400 объектов. Около 27–28% приходится на однокомнатные квартиры, доля двухкомнатных максимальна (не менее 40%), доля трехкомнатных – порядка 30%. На комнаты и многокомнатные квартиры приходится не более 3–4% общего объема предложения.

Спрос на вторичное жилье в Кронштадте невелик, как и его предложение, доля района в общем спросе по Петербургу не превышает 1–2%. Особенно неактивен спрос на многокомнатные квартиры.

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс.руб.)

Самые дорогие квартиры

Самые дешевые квартиры

Состав жилого фонда

Текст: Дарья Куксенкова