– Застройщики придумывают все новые маркетинговые ходы для привлечения покупателей. В частности, заявляют о том, что используют новейшие технологии, создают новое качество жизни и прочее. Эти меры действительно позволяют сохранить объемы продаж в условиях возросшей конкуренции?
– Лишь на очень короткий период. Ведь, к сожалению, большинство подобных заявлений – всего лишь рекламная приманка для покупателей. Приведу лишь один пример: многие девелоперы утверждают, что используют в строительстве так называемые зеленые технологии. Причем, заметьте, об их применении чаще заявляют те, кто возводит жилье сегмента «масс-маркет». Но не стоит забывать, что подобные «ноу-хау» значительно удорожают себестоимость строительства, из-за чего «зеленый» проект может оказаться неконкурентоспособным. К тому же невозможно в одночасье изменить спрос – приучить людей приобретать жилье в домах из экоматериалов. Современный покупатель к этому не готов. Образно выражаясь, для начала нужно перестать употреблять дешевый алкоголь, а уже затем начинать готовить еду в дорогой и технологичной посуде. Заметьте – ни один из заявленных проектов экологического домостроения в Петербурге и его пригородах пока так и не реализован. Видимо, покупатели попросту не могут оценить такие предложения.
Думаю, что для начала застройщикам надо научиться создавать действительно качественные проекты с развитой инфраструктурой. Ведь согласитесь, использовать экоматериалы при строительстве 20-этажных «муравейников», рядом с которыми нет школ и детских садов, – это, мягко говоря, странно.
Можно привести с десяток подобных примеров: практически все застройщики говорят о том, что создают новую – комфортную – среду обитания. Но при этом в большинстве случаев они не могут внятно рассказать покупателям, что именно это понятие означает.
– А что, на ваш взгляд, оно должно в себя включать?
– Прежде всего – грамотную организацию жилых и общественных пространств внутри проекта. Ведь по большому счету комфортная среда – это вполне конкретные показатели: определенное число машиномест на каждую квартиру, низкая плотность застройки, большое количество зеленых насаждений, наличие собственной инфраструктуры проекта… Подчеркну, что инфраструктуру нужно создавать именно при жилом доме. Если же вы строите объект в развитом районе, где уже есть школы, детские сады и спортивные комплексы, то они могут попросту не справиться с возросшей нагрузкой. Соответственно, покупатели жилья в таких ЖК не получат никаких преимуществ.
Размещение торговых, социальных и досуговых объектов необходимо предусматривать еще на этапе проектирования. И соответственно, привлекать нужных операторов именно в этот период. Но сейчас коммерческие помещения застройщики попросту выводят в открытую продажу – после сдачи дома в эксплуатацию. В итоге на первых этажах иногда появляются далеко не те объекты, которые действительно необходимы жильцам. Комфортная среда возникает при наличии грамотного архитектурного проекта. Застройщикам следует привлекать специалистов, которые по-новому оценивают подходы к градостроительному планированию. К сожалению, большинство российских проектировщиков и дизайнеров не могут создавать качественные продукты. К тому же действующие нормы значительно ограничивают творчество архитекторов. В результате у нас и появляются «муравейники» с подавляющим большинством студий и «однушек».
Вовсе не обязательно, чтобы качественный проект располагался в черте города. Многие покупатели готовы жертвовать локацией в пользу комфорта. Кстати, в пределах Кольцевой практически невозможно найти подходящие для создания таких объектов участки.
В общем, говоря о комфортной среде, застройщик всегда должен конкретизировать свои высказывания. Покупатель должен знать, за что он платит, приобретая якобы качественный продукт.
– Но сейчас вы говорите о проектах, цена жилья в которых, очевидно, будет выше среднерыночной. А ведь большинство покупателей голосуют рублем и готовы терпеть отсутствие инфраструктуры, если цена квадратных метров оказывается ниже среднерыночной…
– И тогда они покупают жилье эконом-класса в проектах массовой застройки за пределами КАД, в ближайших пригородах Петербурга. Заметьте: конкуренция растет именно среди таких проектов. А платежеспособный спрос явно не увеличивается.
При этом практика развития большинства европейских мегаполисов говорит о том, что многоэтажное жилье на выселках, в котором в основном предлагаются студии и однокомнатные квартиры, очень быстро становится неликвидным товаром с практически нулевой стоимостью. Так что не исключено, что большинство строящихся сегодня кварталов за Кольцевой автодорогой со временем превратится в этнические и социальные анклавы.
Сейчас наступает рынок покупателя: чтобы предлагаемый застройщиками продукт оказался конкурентоспособным, нужно либо брать качеством, либо снижать стоимость продаваемого жилья. В последнее время многие застройщики демпингуют, однако в дальнейшем эффективность этого способа привлечения покупателей, скорее всего, будет снижаться. По крайней мере, в отношении проектов эконом-класса в пригородных локациях.
Государство уже заявило о том, что будет укреплять свои позиции на рынке недвижимости и, возможно, строить относительно дешевое (по сравнению с нынешним предложением) жилье. Компаниям, которые возводят недвижимость эконом-класса, придется учиться эффективней управлять издержками, может быть – перестраивать бизнес, повышая производительность. Те, кто возводит недвижимость класса «комфорт», будут вынуждены конкурировать за счет увеличения качества предлагаемого продукта. И при этом снижать цены. Поверьте, жизнь заставит строить качественное и недорогое жилье. И к изменениям нужно готовиться уже сейчас.
– Сколько, на ваш взгляд, должно стоить жилье в Петербурге и его пригородах?
– Давайте будем исходить из себестоимости жилья сегмента «масс-маркет». За земельный участок и его подключение к инженерным сетям придется заплатить около 37 тыс. руб. – из расчета за «квадрат» будущего дома. Затраты на разработку проекта, получение необходимых согласований, рекламу – от 1,5 до 2 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от этапа реализации проекта. Привлечение кредитных ресурсов, необходимых для подготовки проекта до начала продаж, – еще около 5 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, себестоимость квадратного метра составляет около 50 тыс. руб., если дом строится на дешевой земле в Ленобласти, и порядка 60-65 тыс., когда речь идет о проекте в обжитом квартале Петербурга. Маржа застройщика – 20-25%, без вычета накладных расходов.
– Расскажите о проектах вашей компании. Какие будут выведены в продажу в ближайшее время?
– В ближайшие два-три месяца планируем начать строительство жилого дома на Ириновском проспекте, здание будет рассчитано на 526 квартир. До конца следующего года планируем приобрести как минимум два участка под строительство жилья в пределах Кольцевой автодороги. Уже сейчас подыскиваем подходящие варианты.
Параллельно сконцентрируемся на освоении пригородов: в следующем году выведем в продажу квартиры в проекте «Юттери», который расположится в Колпино, на территории площадью 31 га между Понтонной улицей, Лагерным шоссе и рекой Малой Ижоркой. Разрешение на строительство этого комплекса планируем получить в начале следующего года.
Недавно вывели в продажу первую очередь квартала «IQ Гатчина». В перспективе планируем покупать участки, на которых можно реализовать проекты комплексного освоения. Сейчас ищем удачные с точки зрения расположения, развития и конкуренции земельные наделы. Возможно, будем объединяться с другими застройщиками для совместной реализации проектов. И, конечно, предлагать покупателям новые продукты, которые бы соответствовали изменившимся реалиям рынка.
Досье БН
Дмитрий Иванович Игнатьев, председатель правления, генеральный директор ОАО «ПО “Ленстройматериалы”». Кандидат экономических наук. Являлся членом совета директоров Национальной ассоциации участников фондового рынка, ОАО «Ижорские заводы», ОАО «Звезда», ОАО «Лентелефонстрой», ОАО «Петмол», ОАО «Хлебный дом», ЗАО «Выборгский морской порт». Входит в ТОП-100 лучших топ-менеджеров Петербурга. Женат, воспитывает двух детей.
