Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект о поправках в ст. 40 Градостроительного кодекса РФ, внесенный Законодательным Собранием Санкт-Петербурга. Авторы документа предлагают узаконить запрет на выдачу разрешений на отклонение от предельных параметров высоты зданий или допустимого количества этажей. Второе предложение касается разрешений на уменьшение отступов от границ застраиваемого участка и, соответственно, на увеличения площади застройки. По мнению петербургских депутатов, отклонение от этих предельных параметров не должно превышать 10%.
Сейчас максимально разрешенная высота строений и минимальные допустимые отступы от границ участка устанавливаются региональными законами. А именно – правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Но в ст. 40 Градкодекса предусмотрен механизм их «обхода»: правообладатели земельных участков, «размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки», имеют возможность получить разрешение на отклонение от ПЗЗ.
Соответствующий документ подписывается главой местной или региональной администрации. К примеру, петербургские девелоперы, желающие получить разрешение на отклонение от предельных параметров, обращаются в Комиссию по землепользованию и застройке. «Я вхожу в комиссию и заверяю: все обращения застройщиков обусловлены отнюдь не неудовлетворительными характеристиками участка, а исключительно их коммерческими интересами, желанием построить больше, выше, шире», – утверждает один из инициаторов законопроекта депутат ЗакС Борис Вишневский.
Как сообщил член Комиссии по земельным отношениям и строительству Госдумы Анатолий Сикорский, в 85% случаев запросы правообладателей участка удовлетворяются. «В противном случае застройщик может обратиться в суд, и есть шанс, что суд иск удовлетворит, ссылаясь именно на 40 статью Градостроительного кодекса», – комментирует Сикорский. Сложившийся порядок выдачи разрешений на отклонение от градостроительных регламентов органами исполнительной власти, подчеркивает Вишневский, лишает смысла существование ПЗЗ.
В Градостроительном кодексе не определен предел допустимого отклонения от разрешенной высоты застройки. Этим законодательным пробелом пользуются девелоперы, получая разрешение на строительство зданий, значительно превышающие нормы ПЗЗ. В качестве наиболее ярких примеров авторы проекта упоминают разрешения, выданные городской властью на строительство «Охта центра» в 2009 году и «Лахта центра» в 2011-м. Первый газпромовский небоскреб превышал высотный регламент в четыре раза, второй – уже в 17 раз.
Впрочем, далеко не всегда отклонения от высотного регламента продиктованы «хотелками» застройщиков. «В ПЗЗ Санкт-Петербурга для определенных территорий установлена нулевая высота. К примеру, это касается городских лесов, на территории которых строить в принципе нельзя. Но иногда возникает необходимость в размещении, к примеру, трансформаторной станции, и это вполне оправдано», – говорит директор Центра экспертиз «Эком» Александр Карпов. По его словам, когда разрабатывались и принимались ПЗЗ, было еще не совсем ясно, каким образом и в каком направлении пойдет развитие города. «Принятие поправки к Градкодексу потребует более тщательной проработки региональных нормативов градостроительного проектирования и правил землепользования и застройки», – полагает Александр Карпов. Борис Вишневский в свою очередь считает, что проекты, отклоняющиеся от регламентов, должны стать исключениями из правил, и каждый такой случай необходимо утверждать региональным законом.
Инициированная петербуржцами поправка актуальна не только для города на Неве. Экс-губернатор Москвы Юрий Лужков безуспешно бился с 47-этажным «Домом на Мосфильмовской». На территории столицы, по оценке компании Jones Lang LaSalle, не менее 20 офисных высоток нарушают регламент высотного строительства. К 2014 году в Москве должны быть сданы еще семь небоскребов. С аналогичными проблемами сталкивались Смоленск, Самара, Псков – да и любой город, имеющий более-менее сохранный исторический центр. Всего в России насчитывается 957 городов, которые были основаны до конца XIX столетия.
