Новое жилищное строительство на Васильевском острове может остановиться – свободной земли почти не осталось. Выход для застройщиков – в освоении намывных территорий и промзон, но это перспективы отдаленного будущего.
Пять лет на исчерпание запасов
По мнению районных властей, запасов земли под застройку на острове хватит, самое большее – на пять лет. «У нас почти не осталось пятен под возведение жилья. На каждом из участков, что есть в запасе у района, возможно строительство одного, максимум двух многоквартирных домов», – отметила глава Василеостровского района Юлия Киселева.
По ее словам, столь малые резервы несопоставимы с масштабами уже имеющейся застройки, а также с потребностями населения в новом жилье. «Спрос на строящееся жилье можно удовлетворить лишь за счет комплексных проектов на намывных территориях, а также за счет редевелопмента обширных промзон», – пояснила глава района. Она считает, что наиболее перспективной для освоения в ближайшие годы станет территория от Уральской улицы до Малой Невки.
Земля под новое жилищное строительство в Василеостровском районе явно в дефиците. На протяжении последних лет здесь сдается лишь по нескольку жилых домов в год.
Руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова насчитала на территории пять строящихся в 2013 году жилых комплексов: «Дом на малом», «Васильевский квартал», «КИМа 1», «Капитан Немо» и Suomi.
Правда, есть еще объекты, которые вышли в продажу и рекламируются, но у них отсутствует разрешительная документация. Это жилые комплексы, которые предполагается строить на намывных территориях, в частности, ЖК «Я романтик» от Seven Suns development. Проблемы с разрешительной документацией есть и у объектов, которые входят в проект Лидер групп «Гавань капитанов».
Привлекательные промзоны
Опрошенные БН эксперты согласны с тем, что земельные резервы Василеостровского района исчерпаны. И главный резерв – это промышленные территории.
По оценкам генерального директора компании PETERLAND Юрия Зарецкого, на промзоны Василеостровского района (площадь которого составляет более 1,9 тыс. га) приходится пятая часть – около 400 га. На них расположены полсотни как работающих, так и простаивающих производств, многочисленные авторемонтные мастерские, склады. «Условно промышленные территории на Васильевском острове можно разделить на три крупные зоны: Уральскую, Балтийскую, территорию Галерного проезда. Из 400 га они занимают 371 га », – говорит он.
Площадь участка от Уральской улицы до Малой Невки, наиболее перспективную по мнению районных властей для развития, составляет 108 га. Под жилищную застройку, по оценкам Зарецкого, можно использовать около 70 га. Есть уже и первые претенденты. Еще в 2011 году компания ЛенСпецСму сообщила о приобретении пятна на Уральской, 2. На участке в 7 га хотели к 2014 году возвести 165 тыс. кв. м жилья. По соседству – на Уральской ул., 1, – располагается завод имени Калинина, о возможном перебазировании которого эксперты говорили последние несколько лет.
Вторая привлекательная территория – зона в районе Балтийского завода – занимает 166 га. При этом само предприятие расположено на 65 га. Но, как сообщила Юлия Киселева, федеральные власти приняли решение в ближайшие десятилетия не выводить этот завод на окраины. Еще одно предприятие – «Севкабель», располагающееся по соседству на Кожевенной ул., 40, и занимающее примерно 16 га, также отказалось от переезда. «Перебазирование больше не является приоритетным для нас», – заявили корреспонденту БН в пресс-службе компании. Таким образом, для освоения остается приблизительно 80 га, причем, значительная часть этих площадей – это территория бывшего сталепрокатного завода. Сейчас в этой зоне уже реализуется проекты редевелопмента. Так, до конца этого года финский застройщик «Лемминкяйнен Рус» обещает приступить к строительству первой очереди ЖК «Илматар» На участке в 7,2 га части бывшего сталепрокатного завода застройщик планирует возвести 140 тыс. кв. м жилья.
Площадь третьей островной промзоны – в районе Галерного проезда – составляет около 97 га. Можно ожидать, что с этой территории в ближайшие пять лет съедет Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры, располагающийся на Наличной ул. Проект будет реализован в рамках перебазирования мощностей концерна «Алмаз Антей» на пр. Обуховской обороны. Площадь высвобождаемого участка составит 11,9 га.
Руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Татьяна Попова считает, что большинство застройщиков захотят использовать высвобождаемые земли промышленных зон под строительство жилья комфорт-класса, однако не исключен и «эконом».
Главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев не согласен с ней. «В Петербурге и так достаточно территорий, где можно строить дешевое жилье. И возводить его на участках с хорошей транспортной доступностью, где уже есть инфраструктура, будет просто невыгодно застройщикам. Никто из девелоперов не захочет добровольно терять прибыль, с учетом существующих в районе высоких цен на жилье. Так что здесь возможно лишь строительство дорого жилья», – говорит он.
Без генплана и сетей
Высвобождению и активному вовлечению в инвестоборот промышленных земель на ВО, как и во всем городе, препятствует неопределенная политика городских властей, которые на сегодняшний момент отказались от идеи вывода промышленных предприятий из центральной части города. В новом Генплане Петербурга, рассчитанном на период с 2015-го по 2025 годы, должно быть четко зафиксировано, на каких участках возможно жилищное строительство, а на каких – нет. Но подготовка этого документа начнется лишь после того, как власти утвердят поправки в действующий Генплан.
«Безусловно, на Васильевском острове существуют очень интересные – с точки зрения застройки – промышленные участки. Но сколько точно пятен городские власти в итоге разрешат использовать под жилищное строительство, никто не знает», – отмечает директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar Ольга Шарыгина.
Еще одна причина, по которой девелоперы не спешат осваивать промзоны, – это сложные имущественные вопросы при выкупе территории. Их зачастую необходимо решать с несколькими десятками собственников. Приходится тратиться и на рекультивацию земель предприятий. В среднем затраты на редевелопмент 1 га промзоны оцениваются в 25-40 млн руб.
Некоторые эксперты полагают, что перспективы нового жилищного строительства на ВО в первую очередь связаны с намывными территориями. Но и здесь не без проблем.
Как признает Юлия Киселева, для намывных территорий сейчас не создано главного – инженерных коммуникаций, которые город обещал построить за свой счет. Денег в городском бюджете на них нет, и вряд ли в ближайшее время найдутся. Как недавно заявил глава Комитета финансов Эдуард Батанов, бюджет Санкт-Петербурга на 2014 год может быть сформирован с рекордным дефицитом.
Примечательно, что неопределенность с инженерией уже приводит к тому, что застройщики стали пересматривать свои планы по освоению намывных территорий. Так, в июне 2013 года стало известно, что ГК «КОРТРОС» может отказаться от проекта строительства на новых землях Васильевского острова 1 млн кв. м жилья. Скорее всего, не будет сдан в срок и один из немногих строящихся сейчас на намыве жилых комплексов – «Капитан Немо».
Альтернативой неспешного освоения островных промзон и намыва могла бы стать комплексная реконструкция застроенных территорий. Ведь основная часть застройки (около 70%) сформировалась здесь еще до 1917 года. Но пока ни один квартал Васильевского в программу сохранения и развития исторического центра не попал, хотя в нее, например, включен относительно благополучный и недавно частично отремонтированный квартал «Конюшенная».
