– Эдуард Саульевич, Смольный недавно обратился к бизнес-сообществу с просьбой принять участие в обсуждении программы развития исторического центра города. Что бы вы предложили – при условии, что власти вас услышат?
– Прежде всего нужна политическая воля для четкого выстраивания приоритетов. Банальность, казалось бы, но отсчет должен вестись именно от этой точки.
Посыл номер один: во главе угла должен стоять человек. Задача любого городского правительства – создать благоприятные условия для жизни людей. Коммунальные квартиры, в которых проживает значительная часть петербуржцев, благоприятной средой считаться не могут.
Посыл номер два: ни у федерального, ни у городского бюджета не хватит денег, чтобы реконструировать центр Петербурга только за счет государственных средств. И это должны признать все, от властей до горожан. Значит, надо создать такие условия, которые окажутся привлекательными для инвесторов, чтобы обеспечить мультипликативный эффект и привлечь на каждый бюджетный рубль десять рублей частного капитала.
Еще один важный постулат: к исторической застройке надо относиться бережно. Но он – лишь третий в моем списке. Нужно честно признать: если ситуацию не сдвинуть с мертвой точки, то мы придем к уничтожению центра города. Он просто разрушится сам собой в течение ближайших 50 лет. Поэтому надо четко понять, что мы можем сохранить за счет бюджетных средств, а чем прийдется поступиться ради привлечения инвестиций и изменений к лучшему.
– И чем можно поступиться в историческом центре?
– Категорически нельзя трогать значимые архитектурные ансамбли, памятники федерального и регионального значения, это даже не обсуждается. Нельзя менять фасады в исторической части города – только реставрировать. Нельзя нарушать высотный регламент. Это базовые вещи.
Дальше надо думать, чем можем пожертвовать. Может быть, нам не надо так истово сохранять вторые-третьи дворы? Сегодня мы не имеем права сносить в них рядовую постройку, проводить реконструкцию зданий, только – реставрацию. Даже если строительная компания получает разрешение на реконструкцию жилого дома в «Золотом треугольнике», то не сможет сдать объект Госкомиссии из-за несоответствия современным нормам инсоляции. А сделать нормальную инсоляцию, соответствующую СНиПам, не разрушая здания, невозможно. Может быть, пора отказаться от попытки сохранить абсолютно все неприкосновенным и начать модернизировать устаревшие здания во вторых-третьих дворах? Тогда у инвесторов появится экономический стимул для участия в программе развития центра. В существующей версии программы мы не видим желания власти привлечь бизнес в качестве партнеров. Все, что видим, – это стремление города получить федеральные деньги на расселение какой-то части коммунальных квартир.
– Перестройка дворов связана с расселением жильцов. Это крайне болезненный вопрос.
– Конечно, люди будут возмущаться. Но правительству придется занять жесткую позицию и расселять дома с коммуналками – через признание здания аварийным, непригодным для жизни. Объективно нельзя жить и растить детей в домах с окнами во дворы-колодцы, где практически нет солнца.
– А как вы оцениваете текущую работу городских властей с застройщиками? Диалог налаживается?
– Согласования проектов проходят непросто, особенно в центре города. Но мы 20 лет на рынке работаем и понимаем, что промедление связано с формированием новых правил игры. Такие моменты надо просто перетерпеть.
Постепенно политика городских властей становится более понятной. Например, появилась ясность с детскими садами и школами. Мы подписали соглашение по нашим проектам на проспекте Александровской Фермы, на Пригородном проспекте в Приморском районе. Это проекты комплексного освоения территорий на 130 тыс. и 300 тыс. кв. м жилья соответственно, к их реализации планируем приступить в середине следующего года. Согласно подписанному с городом документу, мы обязуемся построить в рамках этих проектов детские сады и школы за свой счет и передать их городу.
– То есть, вы согласились с позицией городских властей, заявивших, что у застройщиков есть ресурс для обеспечения проектов социальной инфраструктурой?
– Соглашение подписали – нужно запускать проекты. Но сказать, что согласился, не могу. На мой взгляд, это неверный путь – перекладывать создание социальной инфраструктуры на застройщика, в итоге это дополнительные затраты, которые ложатся на плечи дольщиков. Независимо от роста цен рынка, а он по нашим прогнозам составит 7-8% и будет примерно равен инфляции, решение о строительстве застройщиками социальных объектов за свой счет поднимет цены еще на 7-8%. Конечно, экономика в каждом проекте рассчитывается индивидуально, и зависит от ценового сегмента, в котором работает застройщик, от вложений в землю, инженерную подготовку и так далее. Но тенденция очевидна – строительство социальных объектов за счет средств строителей приведет к росту цен на новостройки.
– Но спрос не резиновый – участники рынка уже отмечают некоторую стагнацию…
– В этом тоже есть угроза, особенно для тех компаний, кто работает в сегменте массового жилья в так называемом ЗаКАДье. Там уже сегодня выведено столько объектов, что уровень конкуренции не позволит наращивать цены. В пригородах ситуация с ценообразованием особая: там объекты, строящиеся в большинстве на месте картофельных полей, должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Застройщик попадает в «вилку» между предельным уровнем цены и растущей себестоимостью строительства. Маржа в этом сегменте и сейчас невелика.
– В основном «картофельные поля» – это земли Ленобласти, которая предлагает совсем другие правила игры. Власти области уже говорят о готовности выкупать социальные объекты за счет возврата 70% перечисленных строительной компанией в бюджет налогов. Вы участвуете в программе «Налоги в обмен на социальные объекты» по своему проекту Mistola Hills во Всеволожском районе?
– Да, участвуем. Зарегистрировали «дочку», чтобы платить налоги в области. Mistola Hills будет довольно большим малоэтажным поселком: на 16 га в общей сложности около полутора тысяч квартир. Детский сад здесь понадобится, и, по нашим расчетам, выплаченные налоги частично покроют расходы на его строительство.
– То есть с Ленобластью диалог скалывается проще? Вы не планируете постепенно менять географию и запускать новые проекты в области?
– Нет, мы «городской» застройщик и даже в Мистолово, что во Всеволожском районе, реализуем проект, создающий новый стиль городской жизни. Мы строим жилье комфорт-класса, для которого крайне важна локация.
Mistola Hills – для нас интересный опыт: мы решили построить гармонично вписанный в природный ландшафт квартал, какие все мы видим в скандинавских пригородах. Поселок был спроектирован совместно финской архитектурной мастерской Arkval и российскими архитекторами. В проекте заложили гораздо лучшие показатели, чем предусмотрено новыми, принятыми в прошлом году, градостроительными нормативами Ленинградской области. Даже сравнивать нельзя. По нормативам разрешено строить дома в 12 этажей – у нас будут трех-четырехэтажные, плотность застройки не должна превышать 9 тыс. кв. м на один га – у нас менее 4 тыс. кв. м. Де-факто это принципиально другое качество жизни.
– Как среагировал на новое предложение рынок?
– По моим ощущениям, покупатели пока не до конца поняли, что такое комфортная жизнь на природе и при этом недалеко от города, от метро. Они по-прежнему, выбирая квартиру за городом, ориентируются в первую очередь на цену предложения. У жителей нашего города еще не было шанса понять, в чем преимущество предлагаемого нами формата. Будем воспитывать спрос. Уверен, что этот формат имеет перспективу. Рассчитываем на то, что продажные цены вырастут, потому что пока маржинальность низкая. Можно сказать, инвестируем в будущее развитие.
– Будете повторять опыт?
– Думаем об этом. Ведем переговоры по нескольким подходящим участкам. Но найти такие непросто, требования довольно жесткие: нужно удачное с точки зрения транспортной доступности местоположение, экологическая благоприятность, красота ландшафта. Плюс цена должна быть невысокой, а лучше – схема финансирования, позволяющая разделить риски. Повторюсь: формат пока недооценен, и, как следствие, маржа невысока.
