Сегодня вся жилая застройка Петербурга визуально делится на три исторических слоя: дореволюционная застройка, советская застройка и новейшая застройка. Но за стенами домов скрываются квартиры, и типология этих квартир далеко не всегда повторяет типологию домов. И поскольку продаются и покупаются на рынке именно квартиры, понятие «тип квартиры» есть куда более конкретное, чем «тип дома».
Дореволюционная застройка обычно сводится лишь к одному типу дома: «старый фонд». Правда, в «расширенном поиске», как правило, выделяется еще два типа: «старый фонд после капремонта» и «старый фонд после реконструкции». По местоположению это – «старый фонд», но физически – либо советская, либо современная застройка. В домах «старого фонда» сегодня представлены два типа квартир – коммунальные и отдельные.
По понятным причинам типология квартир в домах «старого фонда» не отличается строгостью. Коммунальная квартира в данном случае – вещь индивидуальная, и эта ее индивидуальность частично сохраняется даже после ее расселения. Новая квартира – индивидуальная вещь по определению. И лишь отдельные квартиры в домах «старого фонда после капитального ремонта» отличаются известной строгостью стандартов.
Применительно к современной застройке понятие «тип дома», как правило, указывает лишь на тип строения (материал стен). Но эта внешняя характеристика лишь в одном случае визуально сообщает нам о квартирографии дома – если это серийное строение. В остальных случаях – в результате изучения проектной документации либо осмотра – мы можем чисто субъективно отнести квартиры в новом доме к определенному классу современного жилья – это эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитное жилье.
Таким образом, мы приходим к следующей гипотезе: понятие «тип дома» является достаточно конкретным лишь применительно к «советской застройке». Только в этом конкретном случае «тип дома» визуально указывает нам на известные «типы квартир». Здесь достаточно написать «хрущевка» – и уже все понятно. Однако никто не напишет «герасимовка», указывая на современное жилое строение. Советская застройка – вещь конкретная и узнаваемая не только внешне, но и насквозь. Ибо она – стандартная.
План = закон
История советского массового жилищного строительства есть история планирования – детального планирования того, как советскому человеку должно жить. Для целей этого планирования начиная с 1920 года разрабатывались единые строительные проектные нормы (известные сегодня как СНиПы). Но параллельно разрабатывались и другие плановые нормы – нормы учета и распределения жилья. Эти два вида норм никогда не совпадали, но приоритет всегда имели социальные – нормы распределения.
Каждый советский человек точно знал, сколько ему по закону полагается квадратных метров жилья (вспомним Шарикова). И каждый советский архитектор точно знал, какие именно квартиры он должен спроектировать в новом доме. Совместить эти директивы было невозможно, именно поэтому даже когда проектировались уже исключительно отдельные квартиры, иногда они заселялись коммунальным способом – ибо нарушить нормы учета и распределения было нельзя. Наиболее яркий пример – «хрущевки».
За всю советскую историю проектные строительные нормы устанавливались 15 раз. Это означает, что в советской застройке при желании можно обнаружить 15 различных типов квартир. Но сегодня общеизвестны лишь «сталинки», «хрущевки» и массовые стандарты «брежневского» периода. Заметим: все эти общеизвестные «типы квартир» относятся к периодам наиболее массового интенсивного жилищного строительства. Их особенность состоит в том, что «тип дома» уже сам по себе указывает на имеющиеся в нем квартиры.
Если отбросить ранние попытки установления проектных стандартов, то всю советскую историю жилищного строительства можно условно разделить на три больших периода: сталинский период «мягких стандартов», хрущевско-брежневский период «жестких стандартов» и брежневско-горбачевский период «мягких стандартов». Жесткий тип в отличие от мягкого типа практически не допускал каких-либо вариаций: в проектном стандартном доме строились, как правило, однотипные квартиры.
Но из этого вовсе не следует, что год постройки конкретного советского жилого дома точно указывает нам на типы имеющихся в нем квартир. Планирование, как известно, имеет свойство меняться, и меняться внезапно. Были переходные этапы, когда новые проектные нормы вступали в силу, а конкретный жилой дом был уже де-факто спроектирован или уже строился. Иногда дом строился либо достраивался по старому проекту, либо в проект вносились изменения и возводилось «нечто среднее».
Наиболее известные «мутации» относятся к середине 50-х годов. После того, как было принято известное постановление о борьбе с «архитектурными излишествами», часть спроектированных сталинок была возведена в виде хрущевок. А в дальнейшем выявилась еще одна проблема: домостроительные комбинаты еще не были созданы, а строить дома нужно было уже по новым нормам. Как результат, первые хрущевки возводились из кирпича или бетонных блоков. Это были как бы «модельные дома».
Престижные сталинки и проклятые хрущевки
Квартироведение – тема однозначно занимательная и популярная. Об исторических типах жилых домов в Петербурге написано сегодня очень много. Казалось бы, и добавить нечего. Однако поскольку задача этой статьи состоит в том, чтобы перенести акцент на анализ «типов квартир», некоторые сугубо исторические моменты хотелось бы выделить специально, поскольку это действительно важно.
Момент первый – так называемые кировки. Недавно журналист БН Вячеслав Березниченко очень правильно обратил внимание на то, что данные дома не есть сталинки. Я бы к этому добавил: но они и не кировки. Единственный «кировский дом» в Петербурге – это дом, в котором жил сам Киров, на Каменноостровском проспекте. К самому Кирову идеи, положенные в основу проектного решения домов данного типа не имеют никакого отношения. Этих идей две: первая – дом-коммуна, вторая – жилищный массив.
Эти дома очень часто объединяют в один тип, используя архитектурный термин – конструктивизм. Но конструктивизм это не только архитектура, это целая идеология. Основной планировочный элемент домов – комната-спальня. Это единственное личное пространство человека в доме. Все остальное – общественное пространство. В «конструктивистских» домах изначально не предполагалось отдельных квартир, ибо само такое понятие отсутствовало. Эта идеология странным образом сочетала предельный аскетизм и максимальный комфорт. Правда, комфорт относился лишь к дому в целом.
Дом в целом в данном случае – это не отдельный дом, а именно «жилищный массив», благоустроенная территория для совместного проживания советских людей. Идея родилась как радикальная антитеза дореволюционным кварталам доходных домов. И в дальнейшем, как показывает история, она не умерла. Сталинские кварталы, хрущевские микрорайоны есть ее логическое продолжение в новых исторических условиях. И даже современная идея «комплексного освоения территорий» – лишь очередная ее версия.
Идеология «сталинских домов» – принципиально иная. Во-первых, изначально это – односемейное жилье. Иными словами – отдельные квартиры. Во-вторых, впервые появляется понятие «суммарная жилая площадь» как единица проектирования. И в-третьих, сталинские классические дома – это обязательно парадная фасадная линия. В Петербурге подобных домов было построено немного. И все они – знаковые.
Все прочие жилые дома, построенные в этот период, могут именоваться сталинками, но это другие – самые разные по типу строения дома. Сам же этот «сталинский период» можно вполне четко разделить на два – довоенная застройка и послевоенная застройка. Довоенное жилье планировалось как односемейное, послевоенное – как смешанное: односемейное либо коммунальное. Довоенная застройка – индивидуальная, послевоенная (начиная с 1948 года) – преимущественно стандартная. Они очень разные, эти престижные сталинки.
Так называемые хрущевки принято рассматривать как антипод сталинок. И это в целом оправдано: «хрущевские квартиры» – апофеоз жесткого минимализма. Однако ужесточение проектных норм началось еще в военном 1944 году (спальня – 6 кв. м). В 1948-м норма была вновь увеличена (спальня – 9 кв. м). Таким образом, хрущевка есть лишь возвращение к «военным нормам». Но если сравнивать объемы массового жилищного строительства, нельзя не признать, что вклад хрущевок в неуклонное решение жилищного вопроса куда более весомый. Уточним три обстоятельства.
Во-первых, была вновь провозглашена решительная ориентация на исключительно односемейное жилье (на практике не получилось, но намерение было). Во-вторых, категорически было запрещено жилищное строительство в центральных районах Ленинграда. Как результат – началось неуклонное расширение территории города. Наконец, в-третьих, была освоена технология индустриального домостроения.
Классическая хрущевка – это серийная продукция домостроительных комбинатов. Только эти индустриальные дома есть хрущевки в строгом смысле этого слова. Все прочие построенные в этот период жилые дома можно называть хрущевками лишь потому, что они были построены по жестким проектным нормам этого времени. Тип квартиры – хрущевка, но вот дома по типу строения могут быть самые разные.
Как известно, история повторяется. И сегодня на повестке дня российской жилищной политики все та же великая советская идея – разработка единого стандарта массового доступного жилья. Но теперь это называется «жилье эконом-класса». Это массовое доступное жилье вновь предполагается возводить исключительно на новых территориях. Именно поэтому есть все основания для того, чтобы последовательно вспомнить и проанализировать все этапы советского жилищного строительства.
Магия квадратного метра
Когда я слышу выражения «средняя стоимость квадратного метра», меня это страшно раздражает. Как экономист я понимаю, что это всего лишь грубая оценка уровня цен на рынке жилья, в лучшем случае на вчерашний день. Или, что более точно, средняя оценка «покупательной способности» рубля в отношении выставленных на продажу квартир. С таким же успехом можно бы указывать и обратную величину: количество квадратных метров жилья, которые сегодня можно купить на городском рынке на один рубль.
Однако многие люди искренне полагают, что это есть действительно «цена», которая объективно образуется на рынке. К сожалению, она образуется лишь в компьютерах, используемых для расчета этих средних цен. Оценка недвижимости – дело тонкое, и статистические методы обработки информации здесь не главное. Главное – личный опыт, помноженный на знание истории рынка, плюс искусство предвидеть будущее.
Разумеется, статистика – вещь необходимая. Но она не должна обманывать. Нельзя складывать цены по районам города, ибо район еще не есть местоположение. Нельзя складывать цены по «типам домов», ибо «тип дома» обязательно предполагает «тип квартиры» и всегда привязан к конкретному историческому жилому кварталу. Проще было бы дать возможность самим участникам рынка сравнивать текущие рыночные оценки (а цена предложения и есть ни что иное, как оценка), визуально разложив все текущие цены – по «типам квартир» с учетом местоположения и типа строения.
На самом деле каталог недвижимости и есть сборник цен. Нужно лишь уметь эти рыночные цены правильно читать. И помнить, какие цены были вчера, позавчера, позапозавчера и т. д. Индекс цен не дает этого знания, он лишь указывает на тренд. Исчезнет индекс средних цен – рынок все равно будет работать. Но если исчезнет историческая память о ценах в головах всех профессиональных участников рынка – данному конкретному рынку потребуется некоторое время для восстановления.
