Хрущевки
История массового панельного домостроения началась в 1955 году, когда вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», предписавшее разработать типовые проекты, чтобы к 1980-му году, когда наступит коммунизм, каждая советская семья встретила его в отдельной квартире.
Основу проектирования хрущевок положили строительные нормативы 1957 года, предусматривавшие высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные (от 4,5 кв. м), кухни, а также допускавшие устройство смежных комнат и совмещенных санузлов. В качестве обязательных элементов квартиры назывались кладовая (либо встроенный шкаф), спальни (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м на двоих), общая комната (не меньше 14 кв. м).
Про пятиэтажные дома первого индустриального поколения в свое время ходила шутка о том, что Хрущев «совместил ванную комнату с уборной, но пока не смог совместить пол с потолком». Между тем именно благодаря массовому жилищному строительству, поставленному на индустриальные рельсы в конце 1950-х годов, многие ленинградские семьи смогли выехать из коммуналок. Пусть в три комнаты пятиэтажки предлагалось поселить два, а то и три поколения, зато в каждой квартире были горячая вода и своя ванная комната.
Недостатки пятиэтажек, традиционно считающихся самым дешевым классом петербургского жилья, потенциальным покупателям уже хорошо известны. В них отсутствуют лифт и мусоропровод. Но есть у них и неоспоримые преимущества. Во-первых, хрущевки ремонтопригодны: их санация с заменой инженерных сетей и утеплением фасадов способна решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. Во-вторых, основные микрорайоны расположения питерских хрущевок давно уже не являются городскими окраинами. Эти обстоятельства предопределили хорошую ликвидность квартир в хрущевках на сегодняшнем рынке недвижимости.
В разных районах Санкт-Петербурга доминируют разные типы хрущевок, что исторически обусловлено близостью территории застройки к тому или иному домостроительному комбинату.
Самые холодные и самые теплые
Хрущевки считаются «холодным» жильем, но не все. «Кирпичные» серии (1-528КП и ее модификации), а также дома с наружными стенами из кирпичных блоков (1-527) в принципе, не уступают по теплофизическим свойствам «сталинским» домам. Серия 1-507 с толщиной наружной стены 40 см – в этом отношении тоже не самый худший вариант. Рекордсмены по теплопотерям дома серии ГИ, ОД и 1-335. Первые – из-за вечно продуваемых стыков, вторые и третьи – из-за не выдержавшей испытания временем конструкции наружных стеновых панелей. Самые проблемные в этом отношении – угловые и трехсторонние квартиры торцевых секций.
Некоторые владельцы таких квартир пытаются утеплять их изнутри, создавая «слоеный пирог» из минераловатных плит и гипсокартона на деревянном каркасе. Увы, это малоэффективно. Утепление наружных стен, в особенности, квартир, расположенных в торцевых секциях, – серьезная проблема. Единственно разумное решение проблемы – современные окна со стеклопакетами и претензии к представителям эксплуатирующих организаций, в задачи которых входит ремонт фасадов и обновление межпанельных стыков.
Особенности ремонта хрущевок
В хрущевках, в отличие от домов более поздних серий, еще не клали линолеум прямо на бетонное основание. Как правило, у них паркетные или дощатые полы, положенные на лаги из досок или бруса. Такая конструкция создает вполне приемлемую междуэтажную звукоизоляцию, но поскольку строительство, как правило, велось в авральном режиме, пространство между лагами пола обычно заполняли песком. Отсюда – неистребимая пыль и вечно «гуляющие» полы.
При капитальном ремонте такой квартиры с заменой полов приходится выгребать немало мусора с «артефактами» времен ударных строек: пустыми бутылками и консервными банками.
Перепланировки
Перепланировки для хрущевок – самое обычное дело. Пожалуй, только однокомнатные квартиры в них не поддаются улучшениям. Основное, что всегда напрашивалось – превратить смежные комнаты в двух- или трехкомнатных квартирах в изолированные, отделив часть общей комнаты коридором и лишив дальнюю комнату кладовки.
Поэтому при покупке такой квартиры следует обязательно сверять произведенные улучшения с данными в паспорте объекта. Изолированные кухни в домах серии ГИ тоже, как правило, являются следствием перепланировок. Еще один предмет «творчества» – санузлы с сидячими ваннами, которые заменяют более современными душевыми кабинами, но такое улучшение не является перепланировкой.
