Встречные сделки: риски и условия

Цепочки встречных сделок, появившиеся на заре квартирного рынка, и сегодня остаются актуальным способом улучшения жилищных условий. Что важно знать, чтобы не стать слабым звеном цепи?

Как составляются цепочки

Рассмотрим, как это происходит, на условном примере. У вас есть однокомнатная квартира, которую вы хотите поменять с доплатой на двухкомнатную. Идеальный вариант – найти готового на обмен с вашей доплатой владельца двушки. Но вот незадача: ему не нужна ваша однокомнатная квартира – он присмотрел по объявлению трехкомнатную.

В наличии цепочка из трех звеньев, но у нее нет шансов замкнуться: больше половины участников обменных сделок нацелены не на равноценные обмены, а на улучшения с доплатами. Владельцу трешки не нужны однушка и двушка, а требуются живые деньги. Участники цепочки предлагают ему подождать, пока вы продадите свою однокомнатную квартиру. На безрыбье это дельное предложение.

Теперь всем предстоит набраться терпения, а внимание всех участников цепочки приковано к владельцу выставленной на продажу однокомнатной квартиры – ведь именно в случае успешной ее продажи цепочка придет в движение. Едва найдется желающий ее приобрести, участники цепочки (их уже четверо) соберутся вместе, чтобы оформить три договора купли-продажи. При этом всю сумму – выручку от продажи однушки и доплаты – получит продавец трешки.

То есть, чтобы обменная цепочка пришла в движение, необходимы два звена. Во-первых, покупатель с живыми деньгами на начальный объект (в нашем примере – однушка). Во-вторых, объект в прямой продаже (в нашем случае – трешка).

Регистрация сделок в цепочке

Как правило, все сделки в цепочке производятся в один день. Все участники сделок вместе с представляющими их интересы агентами собираются в том банке, где будут проводиться расчеты, знакомятся с правоустанавливающими документами и проектами договоров, проводят операции с наличными деньгами и безналичными расчетами, подписывают договоры и подают документы на госрегистрацию.

Вынужденные неудобства

«Крайним» в цепочке оказывается продавец объекта прямой продажи. Мало того что он вынужден ждать, пока найдется покупатель на первый объект (сроки здесь прогнозировать почти невозможно), так еще и причитающиеся деньги получит только по завершении регистрации всех сделок цепочки. Формально, если представители Росреестра уложились в отведенные законом сроки, это десять рабочих дней. Но, во-первых, возможны задержки из-за технических сбоев. Во-вторых, любое звено цепочки может оказаться слабым – в том числе из-за недосмотров при оформлении договоров купли-продажи. В этом случае чиновники, отвечающие за регистрацию, завернут документы представителя среднего звена, а деньги подвиснут у крайнего.

Больше звеньев – больше риска

Чем больше участников в обменной цепочке – тем выше вероятность ее разрыва. В практике рынка широко распространены цепочки с количеством объектов от двух до четырех. С каждым дополнительным звеном стрессогенные факторы возрастают в геометрической прогрессии. Впрочем, известны случаи, когда успешно складывались цепочки из шести-семи объектов и более. Для этого риэлторам приходится проявлять недюжинные таланты, чтобы оперативно встраивать новые звенья взамен выпадающих.