Деловые зоны охладели к историческому центру

За истекший год в Петербурге открылось более двух десятков высококачественных офисных комплексов. Новые проекты становятся все более масштабными. Большинство новых бизнес-центров классов «А» и «В+» размещаются за пределами территории исторической части Северной столицы. По мнению экспертов, эти тенденции будут развиваться и в 2007 году.

Офисы осваивают новые территории

В 2006 году продолжилось постепенное смещение активности застройщиков за пределы центра Петербурга. Девелоперы все чаще сталкиваются с проблемами дефицита земельных участков и сильной загруженностью транспортных магистралей в исторической части. Эксперты рынка отмечают активное формирование новых бизнес-зон. Прежде всего, это набережные: Петроградская, Аптекарская, Пироговская, Выборгская, Ушаковская, Свердловская. Их преимущества – неплохая транспортная доступность, а также возможность организации парковки (определяющие факторы для арендаторов бизнес-центров Петербурга). Большой популярностью пользуется центральная транзитная трасса города – Московский проспект, а также Пулковское шоссе и район Морского порта. Ряд застройщиков делает ставку на создание «воздушных и морских офисных ворот» города.

«Серьезные ограничения по застройке исторической части Петербурга и малое количество свободных земельных участков приводят к тому, что процесс децентрализации идет в городе очень быстрыми темпами, – говорит Ирина Романова, руководитель департамента консалтинга филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. – Хотя лидером по предложению и по востребованности бизнес-комплексов по-прежнему остается центр Петербурга, зоны деловой активности города постепенно начинают смещаться в близлежащие к нему районы».

Большинство зданий в центре охраняются КГИОПом, вследствие чего капитально перестроить их почти невозможно. «По неофициальной информации, уровень арендных ставок в Центральном районе, в частности – на Невском проспекте, не всегда «отбивается» бизнесом, – считает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании Becar. – В этом году арендная ставка на офисные помещения здесь достигла $850 за кв. м в год, за счет этого наблюдается высокая ротация нанимателей. Они переезжают в более дешевые, комфортные и просторные бизнес-комплексы, расположенные вне центра города».

Бизнес-центры строят «с нуля»

Эксперты рынка отмечают увеличение количества деловых центров, построенных «с нуля». Появление объектов нового строительства, а не реконструкции обусловлено расширением границ деловых зон и освоением девелоперами участков с менее строгими регламентами застройки, чем в историческом центре. Такие объекты уже оснащаются интегрированными системами управления зданием, большими крытыми многоуровневыми и подземными паркингами.

Первый бизнес-центр класса «А» на Васильевском острове – Gustaf

Специалисты GVA Sawyer отмечают появление проектов так называемых концептуальных деловых комплексов с четко обозначенным «портретом» арендатора. В частности, офисы в строящемся на Лиговском пр., 140, бизнес-центре класса «В» предполагается сдавать в основном компаниям морской индустрии. Крупный 23-этажный бизнес-комплекс НП «Руссофт» в Приморском районе строится для компаний IT-индустрии. Эксперты также отмечают усиление конкуренции на рынке офисных площадей. Вновь выведенные на этот рынок объекты как правило намного качественнее построенных ранее. Кроме того, конкуренция наблюдается как внутри сегментов, так и между ними – например между «А» и «В+». «Все более важным для арендатора становится комфорт, – убежден Андрей Спирин, генеральный директор Центрального агентства недвижимости (ЦАН). – Сегодня между высококачественными сегментами практически нет разницы по уровню комфорта и предоставляемых услуг. Различие лишь в местоположении. Границы арендных ставок разных классов зачастую «перехлестываются» между собой». Бизнес-центры класса «С» несколько лет назад и офисные комплексы этой категории сегодня – совершенно разные. Нередко последние могут ничуть не уступать деловым центрам класса «В», построенным не так давно. Рынок стремительно развивается – в отделке и коммуникациях девелоперы не успевают за его тенденциями.

В 2006 году активно продолжался процесс редевелопмента промышленных территорий города. Так, в прошедшем году шведской девелоперской компанией Ruric AB на Васильевском острове были открыты два бизнес-центра класса «А» – «Густаф» (Средний пр. ВО, 36) и «Магнус» (9 Линия ВО, 34) в реконструированных помещениях, ранее принадлежавших фабрике им. Урицкого. В начале прошлого года была окончательно сформирована концепция нового делового квартала «Выборгская набережная», образованного на территории фабрики «Красная заря». Здесь уже действует бизнес-центр класса «С», в апреле 2006 года открылся бизнес-центр класса «В+» «Гренадерский». К концу 2007 году ожидается открытие бизнес-центра класса «В+» «Гельсингфорсский». Активно осваиваются территории крупных заводов. В 2006 году открыты бизнес-центры класса «В» на территориях Балтий-ского завода (23 Линия ВО) и завода «Прогресс» (наб. Черной речки).

Некоторые крупные сделки по аренде офисов в 2006 году (площади более 500 кв. м)

Источник: GVA Sawyer и Colliers International

На рынок пришли фонды

В прошедшем году на петербургский рынок пришел ряд крупных ино-странных инвесторов, в том числе западные инвестиционные фонды. Например, строительная компания «ЮИТ Лентек» договорилась с финским инвестиционным фондом Evli Property Investment Russia о совмест-ной реализации проектов, в том числе и офисных, стоимостью более $100 млн. К похожему соглашению пришли компания RBI и входящая в Deutsche Bank инвесткомпания RREEF. В ближайшие три года созданное компаниями совместное предприятие планирует вложить в петербургский рынок около $500 млн. Первым проектом должно стать строительство на Новгородской ул. многофункционального комплекса с офисными, торговыми и жилыми зданиями. Также израильская компания Industrial Building Corporation вышла на рынок Петербурга с двумя крупными многофункциональными проектами, по одному из них (в районе «Пулково-3») предусмотрено строительство порядка 150 тыс. кв. м офисных площадей.

Одна из самых крупных сделок в минувшем году по покупке офисной недвижимости в Петербурге была осуществлена швейцарской инвестиционной компанией Eastern Property Holdings (EPH). Она приобрела в собственность бизнес-центр «Петровский форт» (Финляндский пр., 4).

Сумма сделки составила $65 млн. По словам Ирины Романовой (GVA Sawyer), это событие для Петербурга можно считать знаковым.

Бизнес-центр «Лангензипен» состоит из 2 зданий по 6 тыс. м каждое

За прошедший год наметилась тенденция формирования рынка продажи офисов в бизнес-центрах, в том числе долевое строительство. Как отмечают специалисты компании GVA Sawyer, раньше предложения по продаже офисов на стадии строительства если и были, то единичные, а в настоящее время на реализацию предлагаются офисные помещения в зданиях классов «С+», «В», «В+» уже в десяти строящихся объектах.

«Стоит отметить, что рынок купли-продажи офисных зданий до последнего времени считался закрытым, – сообщает Андрей Спирин (ЦАН). – Ранее собственники бизнес-центров не стремились продавать доли в своих объектах и прибегали к такому обороту только в крайнем случае. Продавалось не более 5–10% площадей от общего количества строящихся бизнес-цент-ров, ведь при разделении собственности возникали большие проблемы в управлении офисным зданием».

Девелоперы стали более активно пользоваться таким инструментом, как деньги дольщиков в коммерческой недвижимости. Андрей Спирин объясняет возникновение этой тенденции возросшим спросом на качественные помещения. «Спрос на покупку офисных площадей всегда в разы превышал предложение, – объясняет он. – Сейчас спрос вырос, так как даже арендовать объекты с высокими потребительскими характеристиками в настоящий момент сложно – за «хорошими» помещениями выстраиваются очереди, формируются листы ожидания. В такой период покупка офиса – неплохое вложение средств». Впрочем, бизнес-площади продаются далеко не во всех объектах. По данным ЦАН, в настоящий момент продается около трети из общего числа площадей в строящихся бизнес-центрах города. Цена колеблется от $1,2 тыс. до $2,6 тыс. за кв. м.

Наиболее крупные бизнес-центры, открытые в 2006 году

Рост класса «А» бьет рекорды

По состоянию на конец прошлого года общий объем офисов в бизнес-центрах классов «А», «В» и «С» составил около 1 200 тыс. кв. м (более двухсот объектов), из которых около 160 тыс. кв. м были введены в эксплуатацию в 2006 году.

По итогам минувшего года общий объем качественных офисных площадей классов «А» и «В» в Петербурге составил 567 тыс. кв. м, увеличившись за год на 32%. В классе «А» появилось восемь новых объектов, что является абсолютным рекордом для города.

Шведская компания «Ruric AB» вышла на рынок Северной столицы с тремя бизнес-центрами класса «А» – «Густаф» и «Магнус» на Васильевском острове (первые проекты класса «А» за пределами «золотого треугольника»), а также «Оскар» на наб. Фонтанки, 13. Управление осуществляет компания Henry Chichester.

Минувшим летом на офисном рынке класса «А» появилось несколько деловых комплексов, в том числе 2-я очередь «Северной столицы», «Лангензипен». В июле 2006 года состоялось официальное открытие бизнес-центра сети «Сенатор» компании «Империя» на ул. Чайковского, 1. Еще один открывшийся бизнес-центр «Сенатор» на Садовой ул., 10, сдан целиком одному арендатору – отделению «Импэкс-банка».

Общий объем новых офисных площадей класса «А» составил 43 тыс. кв. м.

Таким образом, сегмент «А» за год увеличился более чем в два раза. Такой резкий рост этого сегмента в Петербурге отмечен впервые.

Между тем некоторые эксперты рынка не считают объем вводимых помеще-ний класса «А» слишком внушительным для нашего города. «Увеличение ввода в эксплуатацию бизнес-центров класса «А» существует, но нельзя назвать его значительным, – считает Алексей Чижов (Becar). – Объемы ввода в Петербурге впечатляют лишь по сравнению с тем, что было в предыдущие годы. Но для такого крупного города сами объемы не столь велики. Особенно, если сравнивать с Москвой».

«Примечательно, что при существующем дефиците в Петербурге офисов класса «А» на вновь введенные объекты нет ажиотажного спроса: ни один из них еще не занят арендаторами полностью (исключение – «Сенатор» на Садовой, 10)», – отмечает Ирина Романова.

Согласно данным компании GVA Sawyer, объемы вводимых площадей класса «В» в 2006 году увеличились почти на 24%. Было введено 17 новых объектов и две очереди в трех открытых ранее зданиях. Общий объем новых офисных площадей составил 93 тыс. кв. м.

В отличие от объектов класса «А» большинство новых бизнес-центров класса «В», в том числе уровня «В+», заполнены на 95–100%. Средняя же по рынку заполняемость сегмента класса «В», несмотря на ввод значительного объема новых площадей в прошедшем году, сохранилась на уровне 93–95%. По мнению Ирины Романовой (GVA Sawyer), это говорит о высокой востребованности качественных офисов в Петербурге и о том, что существующий уровень арендных ставок в этом сегменте рынок сегодня готов принять.

Различные консалтинговые компании расходятся в оценке объемов вводимых площадей в сегменте «С». В связи с общим расцветом офисного рынка многие предприятия ремонтируют имеющиеся в их собственности корпуса, организуют управление объектами и сдают их в аренду. Большинство собственников таких комплексов не размещают о них официальной информации, поэтому точные данные о площадях и иных характеристиках сооружений отсутствуют. Согласно оценкам компании GVA Sawyer, общий объем рынка офисов класса «С» составляет около 600 тыс. кв. м. В 2006 году были открыты как минимум три объекта этого класса: комплекс «Мегапарк» (Заставская ул., 7), бизнес-комплекс «Дворы» (наб. Обводного кан., 134–136–138) и офис-центр «Грани» (Б. Пушкарская ул., 20).

Структура офисного рынка на конец 2006 года

Арендные ставки стали считать в рублях

В истекшем году наметился постепенный переход управляющих компаний на начисление арендной платы в рублях. Наниматели и арендодатели активно отказываются от использования в расчетах дешевеющего доллара. Привязка к иностранной валюте в настоящее время в основном практикуется в бизнес-центрах, где большинство арендаторов – зарубежные компании (преимущественно класс «А»).

За прошедший год на рынке произошло увеличение количества крупных нанимателей. Данную тенденцию отмечают практически все эксперты. «Заметно возросла доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, которые ориентируются на качественные офисы с привычным для них уровнем сервиса, – говорит Дмитрий Золин (LCMC). – Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и повышению требований к функциональным характеристикам помещений».

Офисный центр «Тауэр» входит в состав ТРК «Балканский»

По словам Кирилла Малышева, заместителя департамента офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International, общий объем арендованных и купленных офисных площадей классов «А» и «В» в 2006 году составил около 110 тыс. кв. м. В бизнес-центрах класса «А», где большинство арендаторов представляют крупные международные и московские компании, повышенным спросом традиционно пользуются помещения площадью в 250–500 и более кв. м. Постепенно уменьшается доля компаний, заинтересованных в небольших офисах – до 150 кв. м. Запрашиваемые ставки на деловые помещения в бизнес-центрах класса «А» находятся в диапазоне $500–940 за один кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без учета НДС. За 2006 год ставки аренды выросли в среднем на 9–11%.

Анализ данных об условиях аренды помещений в рассматриваемых офисных центрах показал, что уровень запрашиваемых арендных ставок для деловых центров класса «В» находится в диапазоне $300–560 за один кв. м, включая эксплуатационные расходы, без учета НДС. Рост арендных ставок в 2006 году составил порядка 8–10%.

Как отмечают специалисты компа-нии LCMC, в сегменте класса «С» рост арендных ставок за истекший год составил около 10%. Такой высокий показатель именно в этом сегменте объясняется широкими возможностями модернизации, свойственными данному классу зданий.

Анализ динамики арендных ставок показывает, что в целом по рынку наблюдается их рост, подкрепляемый высоким уровнем этого показателя во вновь вводимых объектах (особенно в сегменте класса «А»).

По оценкам специалистов компании LCMC, ввод офисных площадей в бизнес-центрах в 2006 году не удовлетворил имеющийся на них спрос, поэтому, при условии стабильной экономической ситуации, в Петербурге в 2007 году темп роста арендных ставок в целом по рынку останется на уровне 2006-го.

«При сохранении тенденций развития рынка офисной недвижимости рост арендных ставок будет стабилен и останется на прежнем уровне (порядка 10–15% в год), – прогнозирует Алексей Чижов (Becar). – По отдельным бизнес-центрам (в основном в классе «С») усиление конкуренции может привести либо к пересмотру арендных ставок в сторону снижения, либо к модернизации бизнес-центров в сторону качественного улучшения и расширения спектра оказываемых услуг». По словам господина Чижова, ожидать резкого повышения арендных ставок в течение 2007–2008 годов не следует. Данный уровень роста арендных ставок будет подкреплен, с одной стороны, ненасыщенным уровнем спроса, а с другой – будет сдерживаться за счет обостряющийся конкуренции на рынке уже существующих бизнес-центров. «Характерной особенностью офисного рынка Санкт-Петербурга является несоответствие большинства офисных центров международным стандартам по заявленному классу, – считает Кирилл Малышев (Colliers International). – В настоящий момент не существует общепринятой классификации бизнес-центров. Как правило, участники рынка придерживаются заявленного девелопером класса офисного центра. Вероятно, ситуация изменится в 2007 году: ведущие консалтинговые компании планируют разработать и принять стандарты, по которым будет присваиваться класс офисному зданию».

Наступает время больших проектов

На 2007 год в Петербурге запланировано к вводу около 300 тыс. кв. м офисных площадей. Уже в ближайшие месяцы ожидается открытие нескольких объектов, которые первоначально предполагалось вывести на рынок в 2006 году. Это бизнес-центры «Регент-Холл», «Стелс», «Голицын», Alia Tempora, «Аполло», «Русские Самоцветы». Часть данных объектов проходит госкомиссию, остальные ее уже прошли, но в них еще ведутся отделочные работы.

В текущем году большинство заявленных объектов относится к классу «В» и «В+». По мнению большинства экспертов, тенденции, наметившиеся в 2006 году, продолжат свое развитие и в 2007. Стабильный рост спроса на качественные помещения классов «А» и «В» останется неизменным. Повысится спрос на помещения большой площади – от 1 000 кв. м.

В течение 2007 года ожидается реализация таких крупных офисных проектов как «Авеню» на Аптекарской наб. (16,5 тыс. кв. м), Renaissance Plaza на ул. Марата (40 тыс. кв. м), Atlantic City на пересечении ул. Савушкина и Туристской (17,5 тыс. кв. м) и др. По мнению специалистов консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Colliers International, появление крупных проектов строительства офисных центров класса «А» и «В» (в том числе в составе торгово-развлекательных и жилых комплексов) приведет к значительному увеличению объема рынка. Конкуренция в сегменте класса «А» относительно низкая, тем не менее появление современных проектов ведет к повышению качества новых площадей. Для офисов класса «В» характерно стабильное увеличение предложения, которое компенсируется постоянно растущим спросом.

Шведская компания Ruric получила участок под застройку на набережной Мойки. Он расположен неподалеку от острова Новая Голландия. Фирма построит многофункциональный комплекс стоимостью около $ 250 млн на территории Военно-транспортного университета. Строительство на Мойке начнется не раньше следующего года, после переезда университета, и продлится до 2011-го.

«В ближайшее время на рынке Петербурга начнется реализация ряда масштабных проектов, впрочем, подобной ситуации опасаться не стоит, – резюмирует Алексей Чижов. – Введение больших объемов площадей будет осуществляться последовательно, очередями, а не единовременно, и рынок их поглотит, учитывая что на данный момент спрос все еще превышает предложение».

Бизнес-центры, запланированные к вводу в 2007 году

Текст: Дарья Куксенкова