Нехватка высококлассных логистических комплексов остается одной из главных характеристик рынка складской недвижимости Петербурга. Это закономерно, так как обеспеченность складскими площадями в Северной столице в разы меньше, чем в Москве и тем более в европейских странах. Потребность города в складах высока. Отчасти это обусловлено спецификой местоположения Петербурга. Кроме того, их дефицит затрудняет стремительное развитие торговых сетей, а также выход на рынок крупных российских и иностранных логистических операторов и международных производственных компаний.
Развитие транспортно-логистического комплекса Петербурга даже отнесено к приоритетным направлениям работы городского правительства. Так, создание системы терминально-логистических комплексов, тяготеющих к вылетным магистралям и КАД – Шушары, Волхонка, Ручьи, Белоостров, Горская, Бронка, Котлин, – заложено в основу планировочной структуры Северной столицы. Таким образом, администрация рассчитывает перейти от простой перевалки и транспортировки грузов к комплекс-ному оказанию логистических сервисных услуг. Редкий случай, когда власть и бизнес преследуют одни и те же цели.
Дефицитный сегмент
Спрос на логистические объекты в настоящее время существенно превышает предложение и будет повышаться дальше. Уровень заполняемости существующих складов близок к 100%, а в некоторых – даже превышает допустимые нормы. Все это приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на стадии строительства новых комплексов.
Доля вакантных площадей высоко-классных логистических комплексов близится к нулю. В то же время доля свободных помещений класса «В» не превышает 5%, а классов «С» и «D» составляет не более 10–15%.
По данным компании Knight Frank, подавляющее большинство арендаторов заинтересовано в небольших площадях размером до 1 тыс. и от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м. На долю таких клиентов приходится 70% рынка. И всего 4% от спроса формируют крупные арендаторы, требующие свыше 10 тыс. складских «квадратов».
В последнее время проявилась тенденция снижения спроса на складские помещения низкого качества, с отсутствием дополнительных услуг. Запросы арендаторов обычно сводятся к определенному перечню требований. Прежде всего, это хорошая транспортная доступность. Площадка должна быть огорожена, под надежной охраной, а на территории комплекса – создана парковка и предусмотрена зона отстоя транспорта. Высота потолков в боксах – от 8 метров; число доков – не менее одного на тысячу квадратных метров складских площадей. Как правило, арендаторам, особенно крупным, необходимо наличие офисных помещений при складе.
Инвестиционный путь
Самыми востребованными транспортными направлениями сегодня являются южное – путь товародвижения в столицу и регионы России; и северное – один из основных путей импорта товаров. Поэтому участки на севере и юге Петербурга, приближенные к крупным магистралям, являются приоритетными для размещения новых логистических комплексов. Не теряют привлекательности промзоны, расположенные вблизи кольцевой автодороги и крупных трасс на выезде из города. Дополнительным преимуществом обладают земельные участки, обеспеченные железнодорожными ветками.
«В настоящий момент в процессе строительства находятся около 50 комплексов. Все более заметна активность западных инвесторов на рынке складской недвижимости Петербурга. White Days Investments, Raven Russia, Evli Property Investments (EPI) Russia либо уже возводят, либо планируют построить у нас объекты складской недвижимости», – рассказывает Ольга Земцова, финансовый аналитик компании Astera ONCOR.
Присматриваются к российским условиям и такие игроки, как Merrill Lynch и ирландская Quinn Group. Последняя уже объявила о намерении инвестировать в коммерческую недвижимость нашей страны порядка $5 млрд в течение пяти лет. В ближайшее время компания собирается запустить до десяти проектов, в том числе и логистические комплексы в разных регионах, включая Петербург (или Ленобласть).
Логистические ожидания
По данным Becar Realty Group, сегодня на стадии проектирования и строительства находится более 1 млн кв. м качественных складских площадей.
На пересечении КАД и Выборгского шоссе ЗАО «МК ПСБ» строит складской комплекс общей площадью около 10 тыс. кв. м. Заказчик – компания Sheiker. Инвестиции в проект составят до $8 млн.
White Days Investments (дочерняя компания зарубежного инвестиционного фонда White Days) приобрела землю под строительство логистического комплекса во Всеволожском районе Ленинградской области. Под будущие склады общей площадью до 200 тыс. кв. м отведен участок в 37 га в поселке Янино. Компания намерена инвестировать средства в создание двух комплексов в России (второй будет построен в Москов-ской области) около $250 млн. Окупаемость рассчитана на 5–6 лет.
Компания «Энергофинанс» приступает к проведению изыскательских работ на участке общей площадью 113 тыс. кв. м в поселке Парголово (восточнее садоводства «Климовец»). Годом раньше фирма получила в распоряжение аналогичный земельный надел неподалеку, в промзоне «Парнас». На обоих этих участках ЗАО «Энергофинанс» намерено возвести единый промышленно-грузовой комплекс. В компании не скрывают, что по окончании строительства объект может быть перепрофилирован в высококлассный логистический терминал.
Акционерное общество «Астрос Логистик Центр» в промзоне Горелово (Ломоносовский район Ленинградской области) ввело в эксплуатацию вторую очередь логистического терминала площадью 14 тыс. кв. м.
Таким образом, общая площадь складов превысила 25 тыс. кв. м. В планах компании – увеличить число модулей до шести (до 75 тыс. «квадратов»). Объем инвестиций с начала реализации проекта в 2001 году составил более $18 млн.
| |
| Наибольшим спросом арендаторов пользуются высококлассные складские площади. |
Летом 2006 года началось строительство первой очереди одного из самых крупных проектов – логистического терминала класса «А» «Уткина заводь» в районе деревни Новосаратовка. Современные склады и офисы займут земельный участок на 40 га вдоль КАД. Общая площадь будущего комплекса составит почти 200 тыс. кв. м (высота потолков – 12 метров). Возводит объект компания Multinational Logistics Partnership (Международное логистическое партнерство). Первая очередь терминала – 85 тыс. кв. м – будет запущена во втором квартале нынешнего года. Вторую, на 115 тыс. «квадратов», введут в строй до начала 2008-го. Ежегодно комплекс будет обрабатывать около 2–3 млн тонн грузов. Инвестиции в проект составят не менее $150 млн. Одно из условий девелопера – арендуемая площадь должна быть не менее 5 тыс. кв. м. К настоящему моменту уже подписан долгосрочный договор аренды с компанией Relogix, которая займет в строящемся комплексе 55 тыс. кв. м.
Самым крупным на сегодняшний день является складской терминал высшего класса на Кубинской улице. Объект компании «Интертерминал-Предпортовый» расположен одновременно недалеко от КАД, будущего Западного скоростного диаметра, Московского и Киевского шоссе, аэропорта и Морского порта. Проект реализуется в четыре очереди, пока введены в эксплуатацию три с общей площадью около 50 тыс. кв. м.
После сдачи последней очереди во втором квартале нынешнего года ежегодная пропускная способность терминала составит более миллиона тонн грузов.
Началось строительство крупнейшего складского комплекса в городской черте. Терминал «Обухово» появится неподалеку от одноименной станции метро. Общая площадь составит до 100 тыс. кв. м (высота потолков – 14,5 метра). Строительство разбито на две практически равные фазы. Первая будет завершена в четвертом квартале 2007 года, вторая – в 2008 году.
Пожалуй, самый масштабный проект логистической недвижимости в регионе – «Логопарк Колпино», который расположится неподалеку от федеральная трассы Е-95, в восьми километрах от КАД.
Размер земельного участка превышает 187 га, общая складская площадь – 790 тыс. кв. м. Объект будет вводиться в строй постепенно, в четыре этапа. Первую очередь – пять корпусов площадью до 200 тыс. «квадратов» – планируется запустить в эксплуатацию в октябре 2007 года. Последнюю – в 2010-м. В «Логопарке» предусмотрено железнодорожное ответвление. Девелопер этого амбициозного проекта – «Евразия логистик».
Среди других заявленных к запуску объектов – логистический терминал ООО «Национальная контейнерная компания», которое отвело под свой складской комплекс участок площадью 90 га в Шушарах (земля приобретена у совхоза «Шушары»). Общая стоимость проекта составит $150 млн, где $25 млн – только первая очередь. Компании также принадлежит крупнейший в Большом порту Петербурга терминал – ЗАО «Первый контейнерный терминал».
О своих планах создать в этом районе логистические комплексы заявили также ЗАО «Логистика-терминал» и ЗАО «Неватранстерминал». Обе компании готовы вложить в перспективные проекты по $100 млн. Последняя еще три года назад получила в распоряжение участок в кварталах 2 и 7 нежилой зоны «Шушары» на 93 га. Рыночная оценка земли составила $27 млн. Здесь построят закрытые склады площадью 185 тыс. кв. м и холодильные камеры на 46 тыс. «квадратов».
На киевском направлении скоро нач-нется строительство двух офисно-складских комплексов класса «А» – «Кулон-Пулково» и «Пулково Эстейт». Девелопером выступает компания «Эспро Девелопмент». Инвестирует в оба проекта фонд Raven Russia. «Кулон-Пулково» займет участок в 5 га. Размер арендуемых складских помещений составит 29 тыс. кв. м, площадь административных и офисных – около 4 600 кв. м. Неподалеку появится комплекс «Пулково-Эстейт», который будет располагаться на участке свыше 10 га. Два отдельно стоящих современных здания будут включать 57 тыс. складских «квадратов» и 3 000 кв. м офисных площадей.
Логистический терминал класса «А» задумано создать и в рамках реализации инвестиционного проекта «Мегаполис «ЛенКАД» корпорации «Пантикапей». Компания построит на северо-западе города жилые дома, многофункциональный торговый центр и логистический комплекс. «Евросклад» предусматривает создание 250 тыс. кв. м складских площадей на территории в 50 га. Терминально-складской центр обещают запустить к концу 2008 года. На его создание потребуется не менее 200 млн евро.
Что нам стоит склад построить
Складская недвижимость всегда отличалась небольшими сроками окупаемости, принося при этом не самые высокие, по сравнению с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости, но стабильные прибыли. Однако уже сейчас доходность рынка складской недвижимости существенно выросла, причем сроки окупаемости остались практически теми же и даже несколько сократились в связи с острым дефицитом складских помещений на рынке.
Сегодня девелоперы, прекрасно понимая выгодность создания складских комплексов, готовы вкладывать деньги в этот сегмент коммерческой недвижимости и оперативно реагируют на требования рынка. По расчетам Knight Frank, ожидаемая доходность девелопера составляет 18–21%, а средняя прибыль инвестора – 12–13%. Сроки окупаемости современного склада находятся в пределах 6–9 лет. Предпочтительная длительность аренды – около семи лет. Средняя ежегодная ставка аренды составляет $110–130 за кв. м без учета операционных расходов ($28–32/кв. м/год) и коммунальных платежей ($8–12/кв. м/год).
«За прошедший год арендные ставки в сегменте складской недвижимости росли скромнее, чем, например, в ритейле. Тем не менее и здесь увеличение стоимости аренды составило в среднем около 15%, что превысило уровень инфляции», – говорит Анна Иванова, маркетолог-аналитик Astera ONCOR. Специалисты считают, что в наступившем году рост арендных платежей останется на уровне 2006 года – 12–15% в год. Скорее всего, ставки будут расти еще три-четыре года, до тех пор пока на рынок не будет выведено заявленное девелоперами на текущий момент количество современных логистических комплексов. Затем темпы подъема арендных ставок снизятся. И далее их рост будет происходить в пределах, соответ-ствующих общему уровню инфляции в стране. «При этом благодаря появлению на рынке современных складских помещений, арендаторы начнут освобождать низкокачественные площадки, что приведет в удешевлению последних», – уверен Олег Спивак, директор Becar Consulting.
Пока рынок складской недвижимости Петербурга проходит стадию формирования, он открыт для новых игроков. На сегодняшний день сегмент логистических комплексов, особенно высококлассных, еще очень далек от насыщения. Специалисты считают, что этот рынок будет стремительно расширяться еще не менее пяти лет.
