– За последний год на рынке появилось огромное количество ипотечных программ с совершенно разными условиями кредитования. В этом направлении рынок развивается достаточно динамично. Между тем ипотека все еще остается недоступной большинству российских граждан. В прошлом году независимая исследовательская компания ROMIR Monitoring провела опрос примерно 1 500 респондентов более чем в 100 городах России. Людям был задан вопрос: собираются ли они в ближайший год воспользоваться ипотечным кредитованием. Результаты исследования показали: большинство населения (91%) даже не задумываются об ипотеке, 3% опрошенных скорее склоняются к идее взять кредит и еще 5% респондентов заявили, что попробуют обязательно это сделать в ближайший год.
– А с чем связана такая неутешительная ситуация?
– Я бы не стал называть ее неутешительной. Предпосылки для положительной динамики есть. Ведь главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке и неоправданным ажиотажем среди покупателей. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие «отложенного» спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).
Обнадеживают и итоги развития строительного комплекса России. За последние полгода объемы сданного жилья выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 10%, а, например, в Кемеровской области объемы сданного жилья выросли в три раза. Но нужно понимать, что этого все равно недостаточно. И для дальнейшего наращивания объемов строительства необходимы серьезные меры на государственном уровне. Прежде всего – увеличение количества площадок под строительство, причем с подведенными коммуникациями. Изменить положение дел к лучшему можно только одним способом – наращивая объемы нового строительства, увеличивая предложение. Тогда и спрос, который формируется ипотекой, будет реализовываться.
– Стоимость квадратного метра жилья в различных регионах сегодня далеко неодинакова. Как можно объяснить подобную разницу в ценах?
– Не так давно Ассоциация строителей России провела аналитическое исследование стоимости квадратного метра жилья в различных регионах страны. Результаты исследования свидетельствуют: цены на жилье определяются исключительно рыночными механизмами. Выявленный разброс стоимости квадратного метра в различных областях России подтверждает, что на себестоимость жилья значительно влияют затраты застройщиков – на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям. Кроме того, в Москве и Санкт-Петербурге объективно существует дефицит строительных площадок. Основным источником участков для точечной застройки стали земли после вывода предприятий и сноса пятиэтажек.
– Какие шаги необходимы для решения проблемы дефицита участков под строительство?
– Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета максимального снижения рыночной процентной ставки, в 2006 году – на 80%, в 2007 году – на 65%, в 2008–2009 годах – на 50%. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья: в 2007 году – 7,8 млн кв. м (13,8% объема жилищного строительства), в 2008-м – 11,5 млн кв. м (18,2%) и в 2008-м – 15,3 млн кв. м (21,7%). В 2010 году дополнительно будет введено около 18,4 млн кв. м.
Приоритетным направлением должно стать оптимальное сочетание многоэтажного и малоэтажного строительства. Это позволит существенно увеличить предложение жилья на рынке, что, в свою очередь, приведет к стабилизации цен и повышению доступности жилья. Именно опережающее развитие жилищного строительства должно обеспечить реализацию национального проекта к 2010 году и достичь следующих результатов: увеличения объемов жилищного строительства в два раза – с 41,2 до 80 млн кв. м; снижения среднего времени нахождения в очереди с 20 до 7 лет; увеличения доли семей, которым доступно жилье, в 3,2 раза (с 9% до 30%); увеличения объемов выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в 20 раз.
– На первичном рынке ипотечных кредитов выдается гораздо меньше, чем на вторичном. В чем, по Вашему мнению, причина подобного явления?
– Для покупателей кредит на покупку квартиры в строящемся доме обходится дороже, чем на приобретение готового жилья. Ставка по кредиту колеблется в пределах 13–18% годовых и меняется в зависимости от того, завершено строительство или нет. Дороговизна услуги вполне оправдана. Она объясняется высокими рисками по данному виду кредитования, в том числе частым отсутствием у застройщиков полного пакета документов по возводимому объекту. Кстати, многие кредитные организации предпочитают работать лишь с заранее определенным перечнем застройщиков, которым они доверяют. А это, в свою очередь, существенно ограничивает клиенту свободу выбора.
– Об отсутствии в нашей стране «длинных» денег для ипотеки говорят давно. Меняется ли ситуация к лучшему?
– Некоторые источники привлечения «длинных» денег в ипотеку уже есть, и они работают. Это, к примеру, эмиссионные облигации (средства, привлекаемые АИЖК под бюджетные гарантии), «длинные» кредитные деньги специализированных банков, а также ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов.
– Сегодня на рынке ипотеки присутствуют разные организации – банки, страховые и оценочные компании, агентства недвижимости, специализированные ипотечные брокеры. Как решается проблема взаимодействия и информационного обмена между ними?
– Как правило, путем создания автоматизированных информационных систем. Начиная с 2000 года МАИФ разрабатывает Межрегиональную автоматизированную информационную систему по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). Система состоит из модулей: работа с заемщиком, проведение андеррайтинга, работа с недвижимостью, автоматическое оформление договоров, страхование, оценка, оформление закладной, ее рефинансирование и сопровождение.
– Валерий Семенович, в октябре в Москве состоится второй Международный конгресс «Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья». МАИФ выступает одним из его организаторов. Чего вы ожидаете от этого мероприятия?
– На втором Международном конгрессе планируется обсудить более 30 новых проектов, направленных на реализацию Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». К ним относятся новые проекты по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов, эмиссии ипотечных ценных бумаг и секьюритизации, проекты по различным формам жилищного финансирования в строительстве. Кроме того, в ходе мероприятия состоится презентация программ, касающихся развития накопительных схем приобретения жилья, реализации отраслевых и региональных ипотечных программ и т. д.
Опыт предыдущего конгресса показал, что в подобных мероприятиях нуждаются все участники ипотечного рынка. Поэтому на предстоящую встречу возлагаются большие надежды. Участники второго Международного конгресса смогут обменяться опытом, расширить свои познания в сфере ипотеки, наладить деловые связи.
| ДОСЬЕ
Валерий Семенович Казейкин |
