В начале 2007 года рынок жилья ожидает снижение цен минимум на 5–10%. Самый востребованный сегмент рынка – малогабаритные однокомнатные квартиры – сейчас перегрет больше всего, и его в обозримом будущем ожидает самое значительное снижение цен (около 20%).
Цикл в три года
Похожая ситуация наблюдалась в 2003 году, когда квартирный рынок Петербурга переживал подобный, пусть и далекий от нынешнего, ажиотаж.
В январе 2003 года показатель средней цены предложения на рынке жилья составлял $657 за кв. м (для анализа взят массив данных каталога «Бюллетень Недвижимости»), к декабрю цена замерла на отметке $912 за кв. м. За 2003 год цены на жилье подскочили почти на 40%.
В начале 2004 года, прежде чем начался откат цен, на рынке значительно упала активность спроса. Стоимость квартир достигла своего психологически приемлемого пика, цена предложения стала превышать реальные возможности покупателей. По мнению начальника информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, по похожему сценарию рынок будет развиваться и в этот раз.
«Пик активности спроса на первичном и вторичном рынках Петербурга в этом году пришелся на май. Сейчас активность спроса на малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры начинает падать, – объясняет Сергей Бобашев. – Осенью рост цен на объекты вторичного рынка замедлится, и, как в конце 2004 года, произойдет откат цен».
Еще одним фактом, свидетельствующим о предстоящей коррекции цен, является то, что значительно изменяется структура спроса. «В июле произошло значительное увеличение доли спроса в пригородах и области, при уменьшении общего уровня активности горожан в поиске подходящего жилья», – говорит Сергей Бобашев.
Спрос на квартиры смещается в наиболее дешевые районы. Покупатель не может позволить себе купить жилье в Петербурге и стремится подобрать подходящий вариант в дешевых пригородах и области. В последнее время горожане обратили свое внимание на квартиры во Всеволожске, Колпино, Красном Селе, Горелово. За последнее время доля спроса здесь выросла в три раза.
При общем падении активности спроса на высоком уровне сохраняется спрос на комнаты. По мнению начальника информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», это также показательно: «Горожане, которые собирались купить свое первое жилье в Петербурге и изначально предполагали, что это будет квартира, понимают, что за разумные деньги ее сейчас не купить. Поэтому они обратили свое внимание на комнаты, как на более дешевый вариант. То же самое было и в апреле 2004-го, когда рынок переживал последствия ажиотажа 2003 года».
Власти принимают меры
Невиданный рост цен на жилье заинтересовал Генеральную прокуратуру и ФАС России.
Прокуратура предложила антимонопольной службе провести в Москве и Петербурге проверку на предмет возможного ценового сговора между застройщиками при определении цены на новые объекты. Впрочем, эксперты считают, что рынок перегрелся не по вине строителей. Просто последние используют ситуацию, сложившуюся на «вторичке».
«Причину перегрева ищут не там, объясняя все злостным сговором строителей, – считает Сергей Бобашев. –Цены вторичного рынка влияют на строящееся жилье, а не наоборот. «Вторичка» – рынок спекулятивный: его участники играют на повышение. Обвинять в сговоре десятки тысяч продавцов квартир – нельзя. Если стоимость квадратного метра на вторичном рынке перевалила за $2 тыс., это говорит о том, что строители спокойно могут выставлять такие же цены».
«Высокие цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном удорожании вновь возводимого жилья является, очевидно, ошибочной», – отмечает Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России.
Большая конкуренция на строительном рынке делает «крайне маловероятным какой-либо ценовой сговор между участниками», утверждает Кошман.
Президент Ассоциации строителей заметил, что на себестоимость жилья влияют затраты застройщиков на приобретение земельных участков, проектную и разрешительную документацию, строительные материалы, подключение к электрическим, газовым и иным сетям.
Как считает Игорь Горский, директор по развитию АН «Бекар», власти не должны ставить условия и загонять строительные компании в строгие рамки, диктовать, как нужно продавать жилье: «Если государство продает землю по рыночной стоимости, то и цена квадратного метра тоже должна быть рыночной. Власти могут принять ряд решений, но единственно правильное – увеличение количества пятен под застройку. Лишь в этом случае можно будет снизить стоимость жилья».
Рынок придет в себя
По прогнозам экспертов, цены на малогабаритные хрущевки ожидает снижение не менее чем на 20%. По словам Александра Романенко, президента Российской Гильдии риэлторов, ситуация на рынке недвижимости скоро изменится. «Сегодня все обеспокоены происходящим, по сути дела рынок лихорадит, – говорит он. – Продавцы придерживают свои квартиры в надежде, что они еще вырастут в цене. Но любой рынок подвержен цикличности, и скоро ситуация изменится».
За периодом бурного роста следует этап стабилизации. По мнению Александра Романенко, на петербургском рынке жилья в ближайшее время последуют остановка и коррекция цен, особенно на типовые объекты. «Тем, кто намеревался приобрести жилье, могу сказать, что в ближайшие месяцы цены на малокомфортные квартиры снизятся. Кроме того, вырастет объем предложения. При остановке цен продавцы на вторичном рынке и застройщики выставят ранее снятые с продажи объекты. Да и просто лучше покупать на спокойном рынке, не участвовать в истерии», – считает он.
В июле были зафиксированы значительно более скромные показатели активности спроса, чем в предыдущие месяцы. «И вряд ли горожане станут спешно искать квартиры к концу лета, – уверен Сергей Бобашев. – Связать падение активности спроса с сезоном отпусков никак не получается, ведь именно в августе, как правило, петербуржцы начинают интересоваться жилой недвижимостью». Это время, когда потенциальные покупатели пытаются понять, что сейчас происходит на рынке, чтобы осенью совершить сделку. Но в данный момент активность спроса падает.
Ажиотаж на рынке привел к тому, что сейчас однокомнатные квартиры по цене практически сравнялись с двухкомнатными, а жилье в центре города стоит дешевле, чем в спальных районах. В самое ближайшее время рынок выровняет цены. «После ажиотажа рынок будет приходить в себя, – прогнозирует Сергей Бобашев. – Этот процесс займет не менее полугода. Переоцененные «однушки» начнут дешеветь относительно других квартир. Рынок будет отыгрывать тот перекос, который складывается сейчас».
Возможно, после Нового года ситуация стабилизируется. Активность предложения возрастет, спрос останется на стабильно низком уровне. Должно пройти время, чтобы покупатели привыкли к новому уровню цен.
