Сегодня объективных причин для дальнейшего удорожания квадратного метра нет. На ценах уже не сказывается отложенный спрос 2005 года, нет и прямого влияния развития ипотеки. По мнению вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, в некоторых сегментах рынка цены могут даже немного снизиться. Такая ситуация обнадеживает кооперативы. Ведь они, будучи некоммерческими объединениями, имеют возможность реализовать свои накопительные программы лишь в условиях относительной стабильности рыночных цен на жилье.
Право на выбор
Позитивные прогнозы аналитиков позволяют гражданам вместо лихорадочного метания по рынку заняться спокойным обдумыванием и сравнением разных вариантов приобретения жилья в долг. А пища для ума здесь, действительно, есть. Прежде всего следует взвесить все "за" и "против" вступления в кооператив. Ведь накопительные схемы всегда связаны с более высокими рисками, чем ипотечные. Если же вы все-таки решили стать пайщиком, нужно еще разобраться с особенностями "накопительных обществ" разных типов. На рынке сейчас работают кооперативы сразу четырех форм: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные. Какая из них является наиболее приемлемой, сказать сложно. У всех есть свои достоинства и недостатки. Так, например, жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) наиболее жестко контролируются государством. Их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Однако закон № 215-ФЗ, в соответствии с которым обязаны работать ЖНК, оторван от реалий рынка.
В нем, к примеру, сказано, что кооператив не вправе тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда. Кроме того, документ не позволяет покупать на средства кооператива комнаты, что, опять же, значительно сужает возможности граждан.
Потребительские ипотечные ко-оперативы лишены подобных недостатков. Но зато не имеют законодательной базы (ПИК в своей работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса РФ), а значит – риски их пайщиков выше.
Более надежны в этом отношении кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ), имеющие "свой" закон с одноименным названием. Однако контролирующего органа, который следил бы за его исполнением, не существует. Более того, ФСФР грозится запретить КПКГ позиционировать себя в качестве кооперативов, специализирующихся на жилье. По замыслу госструктуры, подобной деятельностью должны заниматься исключительно ЖНК.
Что касается жилищно-строительных кооперативов, то их сегодня организуют в основном застройщики для реализации в рассрочку построенных квартир. Таким образом, ЖСК являются кооперативами "одного дома" – в полном соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ (раздел V, ст. 110–134).
Кооперативные тылы
Практика показывает, что потрясения рынка негативно сказываются прежде всего на тех кооперативах, которые "варятся в собственном соку", не имея поддержки серьезных финансовых структур. В этом нет ничего странного. Чтобы кооператив работал исправно, в него должны регулярно вступать новые члены. Иначе теряется сам смысл жилищно-накопительной системы.
В случае неблагоприятных обстоятельств (например, стремительного роста цен на жилье) кооператив-одиночка вполне может пойти на дно.
А организация, за спиной которой стоит строительная компания или, скажем, агентство недвижимости, сумеет в любой ситуации выполнить обязательства перед пайщиками. Сейчас в городе работает несколько таких кооперативов. В их числе – КПКГ "СТРОЙ и ЖИВИ" (образован корпорацией "ЮРИНФО-Недвижимость"), ЖСК "Невский терем" (родственная структура – агентство недвижимости "Ареал"), КПКГ "ФСК САС" (ООО "Финансовая строительная компания САС"), ПИК "Ваш выбор" и КПКГ "Ваш выбор" (агентство недвижимости "Ваш выбор"), а также некоторые другие.
Достаточно крепко стоят на ногах крупные "сетевые" кооперативы, представительства которых есть в большинстве регионов России. У таких организаций обычно имеется резервный фонд (при общероссийских масштабах сформировать его несложно). Из этих средств пайщикам (в случае чего) и обещают купить квартиры. Среди межрегиональных кооперативов наиболее известен ПИК "Строим вместе". Его членами в настоящее время являются более 7 тыс. россиян.
Один дом не в счет
| СПРАВКА
Законодательное обеспечение деятельности кооперативов: ЖНК – ФЗ № 215 "О жилищных накопительных кооперативах" |
Жилье на петербургском рынке стоит сегодня достаточно дорого. Из-за этого многие граждане отказываются от идеи купить квартиру с помощью ипотеки – даже 10% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса порой оказываются непосильным бременем для семейного бюджета. Данной ситуацией пользуются некоторые недобросовестные кооперативы, предлагающие сотворить квартиру буквально из воздуха. Доверять таким обещаниям не следует. Покупка жилья с помощью любой схемы (не только ипотечной, но и накопительной) требует достаточно высокого и стабильного дохода. Наивно полагать, что, получая пять-шесть (или даже 10) тысяч рублей в месяц, удастся "в этой жизни" скопить денег на квартиру. Поэтому вместо того чтобы относить последние деньги сомнительным организациям, лучше попробовать устроиться на более высокооплачиваемую работу. А заодно поинтересоваться, не положена ли вам государственная субсидия, допустим, как молодой семье.
