Кроме того, инвестор должен правильно выбрать объект. Именно местоположением в первую очередь определяется размер доходов.
Задача, прямо скажем, не для дилетантов. Но и мысль приобрести встроенное помещение посещает людей, по крайней мере, представляющих алгоритм действий и собственные возможности. Поскольку дело коммерческой аренды более хлопотно, нежели получение процентов по банковскому депозиту.
В нужном месте веселее
Потенциальный арендодатель может стать участником долевого строительства, приобретя встроенные помещения на первых этажах новых домов. Вторичный рынок предлагает как коммерческие помещения, так и квартиры – в разной степени пригодные для проживания, но перспективные с коммерческой точки зрения. То есть те, что могут быть переведены в нежилой фонд и с успехом использованы под магазин, кафе, парикмахерскую, офис нотариуса, турагентство, ломбард, химчистку, ателье и пр.
В любом случае успех предприятия зависит в первую очередь от местоположения объекта, единодушно утверждают эксперты. Удачное расположение подразумевает наличие достаточного потока потенциальных клиентов будущего магазина или предприятия сферы услуг.
Понятно, что с этой точки зрения предпочтительнее помещения, выходящие на оживленные магистрали, уже сложившиеся как торговые коридоры. Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Владимир-ский, Литейный, Загородный, Садовая улица, Большая и Малая Конюшенные. При этом купить что-нибудь по приемлемой цене на этих престижных и популярных улицах уже невозможно. Предложения в продажу если и попадают, то цены, мягко говоря, высоковаты.
По данным компании %%"Бекар"%%, арендные ставки на популярных торговых маршрутах могут достигать $2,6 тыс./кв. м в год. Цена продажи – до $10 тыс./кв. м, не в последнюю очередь благодаря дефициту предложения.
На другом полюсе – помещения в отдаленных от магистралей и станций метро местах. Их приходится сдавать за 110–250/кв. м в год. Средняя цена предлагаемых к продаже объектов – от $500/кв. м
Помещения, расположенные в менее популярных частях центра или у станций метро, можно сдать за $1,2 тыс./кв. м в год. Максимальная цена предложения в продаже – $5 тыс./кв. м.
В идеале хорошо бы купить недорого квартиру на первом этаже дома, который еще не воспринимается как "лобное место". "Недорого" – ровно настолько, насколько обычно более дешевым является жилье на первых этажах, если его коммерческие перспективы "не читаются".
В престижных торговых или деловых коридорах цена предложения включает и надбавку за адрес. Но формируются и новые очаги, хоть их статус и уступает "авторитетным" адресам. Например, открытие гипермаркета или торгового комплекса способно сформировать вокруг торговую зону, активизировать процесс расселения и перевода в нежилой фонд первых этажей ближних домов. Точками притяжения служат рынки, станции метро, пешеходные зоны. Близость нескольких торговых объектов дает эффект синергии: покупатели предпочитают отовариваться всем необходимым в одном месте.
Больший доход обеспечивают вложения с дальним прицелом – в расчете на будущую популярность места.
Ищут ларечники
Преимущество идеи инвестиций во "встройку" – устойчивость спроса. Несмотря на увеличившиеся сроки окупаемости, потенциально около 75–80% клиентов готовы приобрести помещения в собственность. Около 35% подобных клиентов имеют целью последующую сдачу объекта в аренду.
Росту спроса на "встройку" способ-ствует проводимая городскими властями ликвидация павильонов и ларьков, а также сокращение площадей рынков. Зачастую предприниматели, потеряв свои уличные точки или места на рынках, перебазируются во встроенные помещения.
При этом, по оценке "Бекар. Консалтинг", предложения по аренде встроенных помещений под торговую функцию встречаются гораздо чаще, чем предложения о продаже (соотношение примерно 73 к 27). Половина предлагаемых к продаже встроенных торговых помещений концентрируется в диапазоне от 50 до 100 кв. м, четверть – от 100 до 200 кв. м, объекты площадью более 200 кв. м составляют только 7% всего объема.
Еще недавно самым востребованным размером были 50–100 кв. м, а в последнее время стали популярными более просторные помещения. Поэтому сегодня есть избыток предложения в сегменте 50–100 кв. м, а спрос на площади от 150 до 300 "квадратов" остается неудовлетворенным.
Генеральный директор ООО "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг" Михаил Бимон советует для обеспечения стабильного и приемлемого дохода покупать помещения, потенциал которых не ограничен единственным вариантом использования. Желательно с минимумом внутренних перегородок и с возможностью устройства отдельного входа с улицы. Вход со двора снижает арендные ставки (и стоимость). Другие критерии – окружение, удобство подъезда и достаточные инженерные мощности.
Вложения во "встройку", по оценке Михаила Бимона, могут обеспечить 15–25% годовых (без учета удорожания самого объекта). Если повезет найти "вкусный" объект, доходность будет выше.
Генеральный директор корпорации %%"Адвекс. Недвижимость"%% Владимир Гаврильчук оценивает предпочтительный размер инвестиций в $200–250 тыс.: "Год назад эта сумма была вдвое меньше, а для покупки объекта в центре сейчас и этих денег будет недостаточно".
Процедура перевода в нежилой фонд стоит от $7–10 тыс., включая вознаграждение "переводчику", затраты на проект и официальные платежи за различные справки и согласования (в 18 инстанциях).
Круг первый
Покупка встроенных помещений в еще несданных домах теоретически позволяет сэкономить за счет разницы в цене на разных этапах строительства. Преимущество в сегодняшней ситуации эфемерное. Потому что рынок возводимого жилья демонстрирует более высокие темпы роста, чем вторичный.
Начальник информационно-аналитического отдела %%Группы компаний "Бюллетень Недвижимости"%% Сергей Бобашев считает, что ограниченный по местоположению выбор объектов – главный довод против покупки встроенных помещений на первичном рынке. Если дом строится в обжитом микрорайоне, вероятнее всего, он расположен в глубине квартала, а не по лицевой части улицы.
Строительство на новых территориях, с одной стороны, обещает плотные потоки покупателей. Но большей частью для магазинов и предприятий, расположенных в фасадной части, по "красной линии" домов. С другой стороны, отмечает Сергей Бобашев, жители новых районов предпочитают закупать продукты и промышленные товары в магазинах современных форматов – гипер- и супермаркетах. Поэтому продуктовые форматы не так востребованы. Ставки же для предприятий сферы услуг обычно ниже.
Наблюдая ажиотаж спроса на рынке жилья, многие застройщики сняли встроенные помещения с продажи. Что еще больше сократило выбор.
Но география – не единственный дефект "первички". Разбивая нижние этажи дома на отдельные помещения, застройщики нередко предусматривают "не те" планировки. Поскольку маркетинговые исследования не проводятся. Прокрустовы рамки стен (особенно в панельных домах) могут серьезно ограничить число вариантов доходного использования "встройки".
Завтра будет завтра
Документы для перевода жилых помещений в нежилые
СПРАВКА
– разрешение КГИОПа (для памятников), КГА, Роспотребнадзора, пожарного надзора;
– справка из ПИБа, заключение "Треста геодезических
работ и инженерных изысканий";
– согласованный в КГИОП, КГА, Роспотребнадзоре, КУГИ,
жилищном агентстве, ГИБДД, ГАТИ, пожарной инспекции
и пр. рабочий проект переустройства;
– заключение районных межведомственной и приемочной
комиссий;
– экспертиза Жилкомитета;
– распоряжение районной администрации;
– разрешение ГАТИ на ремонт;
– акт о вводе в эксплуатацию;
– новый паспорт ПИБа и новый кадастровый номер;
– свидетельство о регистрации права собственности.
Минусом идеи приобретения встроенных коммерческих помещений можно считать неразвитость кредитных схем для этих целей. Лизинговые компании работают с юрлицами, причем с достаточно крупными. Для частного лица доступны кредиты под залог другой имеющейся в собственности недвижимости.
Однако есть перспективы роста аренд-ных ставок во "встройке". По оценке Игоря Лучкова, директора департамента оценки и аналитики %%АН "Бекар"%%, повышение ставок КУГИ (крупнейшего арендодателя в городе), а также дальнейший выход на рынок московских компаний может повлиять на арендные ставки, устанавливаемые собственниками, в сторону увеличения.
Перспективы роста арендных ставок видит и Михаил Бимон. "Несмотря на факт, что рынки жилой и коммерческой аренды развиваются несинхронно, некоторые составляющие их ценообразования схожи. Например, зависимость от уровня доходов населения. Сейчас начался рост стоимости аренды жилья, поэтому к осени можно ожидать удорожания коммерческой аренды".
Кроме того, в Петербурге еще далеко не исчерпан потенциал расселения объектов на первых этажах, считает Владимир Гаврильчук. И эта сфера – дело именно частных инвесторов.
