Падение активности спроса объясняется не столько сезоном отпусков, сколько усталостью покупателей от тщетных поисков подходящей по цене и качеству квартиры. На первичном рынке ситуация усугубляется заявлениями строителей о снижении объемов ввода и сокращении предложения квартир. На данный момент многие крупные строительные фирмы приостановили продажи, либо выставили на квартиры завышенные, «заградительные», цены в надежде продать их на пике спроса.
Средняя цена предложения на вторичном рынке составляет $1,7 тыс. за кв. м. На первичном – $1,6 тыс. (по состоянию на 24.07.2006).
Главная причина – инфляция
Последние месяцы в Петербурге наблюдается значительный перегрев рынка. Растерянные покупатели заговорили даже о некоем сговоре строительных компаний, хотя специалисты, конечно, называют совсем другие причины.
«Причину перегрева ищут не там, объясняя все злостным сговором строителей, – объясняет начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Цены вторичного рынка влияют на строящееся жилье, а не наоборот. А это рынок спекулятивный: его участники играют на повышение». В ситуации стремительного роста цен продавцы начинают выставлять объекты по непомерно завышенным ценам. И амбиции продавцов на вторичном рынке закручивают пружину.
Одна из основных причин сложившейся на рынке ситуации – инфляция. Сейчас ее официальный уровень равен 13%. В условиях снижения курса американской валюты население стремится избавиться от нее и вложить деньги в недвижимость. Многие уверены, что приобретение недвижимости является практически безальтарнативным способом сохранения средств.
Еще одним фактором влияния является то, что в период прошлогодней стагнации на рынке покупалось в основном самое ликвидное и качественное жилье. Это привело к практически полному отсутствию на рынке таких объектов.
Разочарование граждан в «раскрученных» Правительством программах также можно отнести к одной из причин сегодняшнего перегрева рынка. Уставшие ждать обещанного доступного жилья, граждане какое-то время пытались купить квартиру по рыночным ценам. Суматохи добавил начавшийся в прошлом году корпоративный пиар строителей. Последние напугали население прогнозами о скором снижении объемов строительства из-за вступившего в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...». По заявлениям застройщиков, рынок ждет тотальный дефицит предложения и значительный рост цен.
Кризис назрел
Эксперты прогнозируют, что скоро цены на жилье в Петербурге достигнут своего пика. «В настоящее время квартира, например двухкомнатная в Невском районе, дорожает за день примерно на $800 – это $100 в час рабочего времени! Такой уровень цен и темпы роста свидетельствуют о том, что продавцы потеряли чувство реальности, – считает Сергей Бобашев. – Новых предложений на рынке мало, и большинство квартир выставляется на продажу по неадекватно завышенным ценам». В такой ситуации проведение сделки становится практически невозможным.
Похоже, цены почти достигли критического уровня и у покупателей закончились деньги. Спрос заметно сместился в непопулярные районы города с более дешевым жильем. Покупатели вынужденно обратили внимание на пригороды: Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово. За последнее время доля спроса на квартиры в этих местах выросла в три раза.
Грядет откат
Активность спроса, как на вторичном, так и на первичном рынке, падает. Покупатели устали от тщетных поисков подходящей по цене и качеству квартиры. Цены растут, причем малогабаритные объекты дорожают гораздо быстрее больших по площади. В условиях быстрого роста цен на рынке вторичного жилья возможны только самые простые сделки (прямая покупка – прямая продажа). Но таких немного, ведь вторичный рынок на 80% формируют обмены – через сделки купли-продажи. Для их осуществления выстраиваются длинные цепочки. Однако в сегодняшней ситуации такие сделки практически не реализуемы.
Существующие темпы роста отпугивают как продавца (он придерживает квартиру), так и покупателя – у того либо не хватает денег, либо он не может найти подходящий объект. «В результате рынок в ближайшие месяц-два просто встанет, – убежден Сергей Бобашев. – Значительного снижения активности спроса следует ждать уже в начале осени». Скорее всего, осенью рост цен на вторичном рынке замедлится, ведь на него в первую очередь влияет уровень платежеспособности населения. При превышении рынком этого уровня, темпы роста снижаются и иногда (как в 2005 году) происходит откат цен.
К зиме цены упадут
По прогнозам аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», рост цен замедлится, но, скорее всего, продлится до конца 2006 года. К началу 2007-го на рынке строящегося жилья появятся новые проекты. Сегодня на разных стадиях строительства (проектирование, изыскательские работы, возведение) находится около 12 млн кв. м жилья. И хотя часть из них будет сдана после 2007 года, например, частично – «Славянка» и «Балтийская жемчужина», эти объекты должны обеспечить значительный объем предложения в ближайшем будущем.
Застройщики, как только почувствуют наметившуюся паузу, выставят на продажу то, что пока придерживают в закромах. Объем предложения повысится. Но, как уже случалось, строители будут стараться держать цены на том же уровне, до которого они вырастут.
«После Нового года цены продолжат рост по инерции, однако увеличившееся к тому времени предложение на рынке предоставит покупателям повод для торга, – считает Сергей Бобашев. – Зимой 2007-го нас ждет стабилизация, а возможно, и снижение цен на 5–10%. Особенно в тех сегментах рынка, которые сейчас дорожают быстрее всего и рискуют оказаться переоцененными. Все зависит от того, насколько возросшие цены превысят объективные возможности покупателей. Необходимо отметить, что все прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений. В противном случае ситуация на рынке может стать принципиально иной».
Перегрев тормозит ипотеку
В такой ситуации тормозится и развитие ипотечного кредитования. Даже с учетом уровня цен, при котором квартиру без привлечения банковских средств купить могут немногие. «Сейчас банки охотно выдают кредит на весьма выгодных условиях, но при отсутствии ликвидных объектов на рынке приобрести на выданные по ипотеке деньги ничего нельзя», – отмечает Сергей Бобашев.
Ожидаемая к концу года стабилизация рынка, когда цены перестанут расти и появится адекватное спросу предложение, вероятно, подтолкнет и развитие кредитования. «Но ипотека играет в этом процессе двоякую роль: с одной стороны, в условиях роста цен на недвижимость ипотека остается одной из немногих возможностей приобрести квартиру, – резюмирует Сергей Бобашев. – С другой – ипотечные деньги на рынке – это увеличение платежеспособного спроса и, как следствие, рост цен». Зависимость очевидна: дешевые деньги – дорогое жилье. Но сами банкиры связывают рост доли ипотечных сделок с соотношением стоимости недвижимости и доходов горожан. Поскольку кредиты на жилье, предлагаемое по $1,7 тыс./кв. м, необходимо возвращать, урезая текущие расходы.
