Кооперативная охота. Художник: Адель Барханов, ГК "Бюллетень Недвижимости"

Большинство современных ко-оперативов использует в своей работе принцип очередности. Иными словами, чтобы приступить к этапу подбора и покупки жилья, пайщик должен оказаться на вершине "кооперативной лестницы".

Вверх по лестнице

Дабы оказаться в лидерах, необходимо повышать свой рейтинг – накопительный коэффициент, рассчитываемый по формуле: "Сумма оплаченных паевых взносов, умноженная на срок их работы в кооперативе". Так, если пайщик Иванов накопил 100 тыс. руб. (цифры условны) за один год, а Петров внес в паевой фонд 50 тыс. руб. за пять лет, рейтинг г-на Петрова будет выше. Но в любом случае выход на финишную прямую невозможен без предварительного накопления половины (реже 30–40%) стоимости жилья.

Подобная схема вполне оправдана. Кооперативы – не банки, и они не заинтересованы в том, чтобы как можно скорее приобрести новичку квартиру. Пока пайщик копит, его деньги работают на других членов кооператива, у которых, как и у него, нет нужной суммы для покупки жилья.
Продвинуться в очереди можно не только за счет повышения рейтинга, но и путем определенных уступок. Так, некоторые пайщики соглашаются приобрести квартиру менее комфортабельную, чем планировали, но зато в более короткие сроки.

Когда этап подбора жилья, наконец, наступает, пайщику предлагают самому "пройтись" по рынку либо воспользоваться услугами риэлтерской компании (чаще всего являющейся деловым партнером кооператива).

Кооперативное ускорение

Некоторые кооперативы ограничивают число вариантов квартир, предлагаемых пайщику уполномоченным риэлтерской компанией после прихода его очереди. Так, в договоре может быть сказано, что если член кооператива откажется, допустим, от пяти вариантов подряд, право на подбор жилья "замораживается" на несколько месяцев.

СПРАВКА

Пайщику, дождавшемуся своей очереди, могут предложить в числе прочих квартиру, которую другой член кооператива отдал в зачет. Если желающих приобрести "разменное" жилье среди "своих" в кооперативе не найдется, такую квартиру реализуют на рынке.
 
У подобных условий есть как плюсы, так и минусы. С одной стороны, пайщик не задерживает очередь. Ведь некоторые нерешительные граждане могут раздумывать месяцами, но так и не сделать выбор. Между тем цена квадратного метра неуклонно растет, да и инфляция потихоньку "кушает" накопленные пайщиками средства. Однако, с другой стороны, правом наложения вето вполне могут воспользоваться недобросовестные кооператоры. Что может быть проще: человеку предлагают пяток заведомо неподходящих квартир (реализуемых на рынке по завышенной цене или, к примеру, расположенных в аварийных домах) и намеренно "спускают" его вниз по кооперативной лестнице. То же – со следующим претендентом. А деньги пайщиков тем временем крутятся в банке…

Поэтому желательно, чтобы кооператив все-таки ограничивал не количество квартир, которые может рассмотреть пайщик, а продолжительность раздумий. На поиски чаще всего отводится порядка двух недель. Этого времени, как правило, хватает, чтобы подыскать более или менее подходящий вариант. Тем более что члену кооператива ничто не мешает заранее подготовиться к двухнедельному марафону: полистать каталоги, сравнить цены, определиться с районом и типом желаемой квартиры. Вообще, учитывая нынешнее преобладание спроса над предложением, расторопность стала одним из важнейших козырей в руках потенциального покупателя жилья. Причем это в одинаковой мере относится и к пайщикам кооператива, и к претендентам на ипотечный банковский кредит.

На благо пайщика

Покупка квартиры всегда связана с определенным риском. Чтобы избежать возможных проблем, кооператив может провести собственную юридическую экспертизу (такую услугу, как правило, оказывают крупные организации). Либо предложить пайщику застраховать приобретаемое жилье. Некоторые кооперативы обязывают своих членов страховать не только физическую сохранность квартиры (на случай пожара, затопления и т. д.), но и финансовые риски при покупке жилья на первичном рынке, а также риск утраты права собственности – на вторичном. Конечно, страховка несколько увеличивает стоимость услуг кооператива, но зато и риски существенно минимизируются.

Возможен еще и третий вариант защиты интересов пайщика. Так, чтобы компенсировать потери в случае утраты права собственности на объект недвижимости, некоторые кооперативы формируют резервный фонд. Если же руководство объединения вообще не заботится о безопасности своих пайщиков, в такой кооператив лучше не вступать. Скорее всего, его главная цель – не покупка гражданам квартир, а привлечение финансовых средств на какие-то посторонние цели.

Кому квартиру?

Приобретая квартиру для пайщика, кооператив, естественно, не спешит делать его полноправным собственником. Иначе тот может отказаться возвращать долг. Разные типы ко-оперативов защищают свои интересы по-разному. Напомним, что сегодня на петербургском рынке работают
организации четырех форм: жилищно­накопительные (ЖНК), жилищно­строительные (ЖСК), кредитные потребительские (КПКГ), а также потребительские ипотечные кооперативы (ПИК).
Жилищные накопительные кооперативы оформляют квартиру на себя и предоставляют ее в пользование своему члену до полного погашения долга.

ТЕРМИНЫ

Паевой взнос –
денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные той или иной формой участия в его деятельности. К паевому взносу относятся как средства, вносимые до получения ссуды, так и платежи по кредиту.

Порог подбора жилья –
момент, когда пайщик, накопив определенную сумму, получает право выбора объекта недвижимости с последующим предоставлением ему ссуды за счет общего паевого фонда кооператива.
И только когда ссуда возвращена полностью, пайщик получает возможность зарегистрировать право собственности на свой объект недвижимости.

Похожая схема работы у жилищно-строительных кооперативов. Только здесь гражданин сразу выбирает себе квартиру в конкретном строящемся доме (по закону, ЖСК – это кооператив "одного дома"). Возведенное здание передается на баланс ЖСК, при этом пайщики вселяются в квартиры, продолжая вносить ежемесячные взносы. При этом, как и наниматели помещений по договорам социального найма, они вправе совершать лишь весьма ограниченный набор действий с жильем, да и то с ведома правления кооператива. Например, пускать в свой дом родственников, приехавших на несколько месяцев, они могут только предварительно уведомив правление, а сдавать квартиру в аренду – лишь заручившись его согласием. Полностью рассчитавшись с кооперативом, пайщик ЖСК получает право собственности на жилье.

Потребительские ипотечные ко-оперативы сразу оформляют купленное жилье в собственность гражданина. Однако на квартиру накладывается обременение, по аналогии с банков-ской ипотекой. Иными словами, жилье поступает в залог организации до полного погашения задолженности. Когда пай выплачен, обременение с жилого объекта снимается на основании заявления кооператива в регистрирующие органы. Аналогичным образом поступают и КПКГ. Их пайщики получают квартиру в собственность с момента ее приобретения, а не после полного погашения займа.

Кстати, потребительские кооперативы, в отличие от ЖНК, могут покупать своим членам не только квартиры, но и комнаты, а также дачи, земельные участи, гаражи и пр. Жилищно-накопительным кооперативам это запрещено законом.

В кооперативы обычно вступают граждане, которым недоступна банковская ипотека. Между тем идея о том, что накопительные схемы способны помочь даже людям, имеющим доход 3–4 тыс. руб. в месяц, – утопия. Поскольку недвижимость постоянно дорожает, копить малоимущим гражданам придется лет сто. Так что не стоит доверять тем организациям, которые обещают сотворить квартиру из воздуха. Лучше озаботиться поисками более высокооплачиваемой работы.

Текст: Алексей Резенков