Конечно, в Гражданском кодексе существует понятие добросовестного приобретателя, однако свою добросовестность еще нужно доказать в суде. Если сделать это не удастся, покупатель жилья теряет право собственности на спорный объект. Тогда ему остается одно – требовать с лица, продавшего ему недвижимость, денежной компенсации. А это, как правило, связано с определенными трудностями. Именно поэтому специалисты рекомендуют застраховать право собственности на приобретаемую недвижимость или, иными словами, титул.
Детективы поневоле
При застрахованном титуле в случае возникновения претензий на купленную недвижимость страховщик за свой счет отстаивает в суде права страхователя. А если выиграть дело не удалось, он выплачивает страховую премию, предусмотренную договором. Срок действия титульного страхового полиса может составлять от 1 года до 10 лет (с возможным продлением), базовые ставки (в зависимости от срока) – примерно 0,8–1,5% от суммы страховки. Казалось бы, можно поступиться подобной суммой на фоне риска потери всех 100%. И народ наш, желая спать спокойно, должен поторопиться застраховать любую сделку с недвижимостью. Но, увы. При ипотеке страхование титула – обязательное условие банка, предоставляющего кредит. А вот из клиентов, не пользующихся ипотечными схемами, лишь каждый десятый завершает свой визит к страховщику подписанием договора.
Дело в том, что граждане частенько рассматривают страховую компанию как детективное агентство – и обращаются туда за экспертизой. Ведь прежде чем принять решение о страховании той или иной сделки, фирма порой исследует историю перехода прав на определенный объект. В странах с давно сформировавшимся рынком недвижимости (например, в США) страхование титула вообще не предусматривает исследования истории прав собственности – на то есть отдельные компании, которые и оказывают информационные услуги такого свойства.
"Титулярные" советники
Где, по мнению специалистов, чаще всего кроется подвох, однозначно сказать сложно. Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем длиннее цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, беда может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать доступными методами. К сожалению, ряд сведений, с точки зрения официальных структур, имеет закрытый характер. Поэтому подтвердить их справками с печатями сложно. Компания отказывает в страховании в случае, если вскрывается целый букет проблем. Подобный отказ клиент воспринимает как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект.
Иногда покупатель квартиры, на которую страховщик согласился оформить полис, воспринимает данный факт как своеобразную гарантию чистоты сделки. Однако из того, что компания в принципе готова принять на себя риски по страхованию титула, вовсе не вытекает, что рисков не существует. Просто они, с точки зрения специалистов, не превышают "стандартного среднерыночного" уровня.
Так что граждане совершенно напрасно прекращают свое сотрудничество со страховой компанией на этой стадии, радуясь незначительной экономии и все же рискуя потерять в сотню раз больше.
