Героине нашей публикации пришлось столкнуться с суровой правдой жизни неоднократно. Даже только входящее в моду перекредитование ей суждено было пережить уже дважды – сначала в том банке, где впервые посчастливилось познакомиться со словом «ипотека», затем – в том, который выбирался уже не по наитию. По-женски эмоциональный рассказ приоткрывает завесу, украшающую великолепный фасад ипотечного кредитования, и заставляет переосмыслить некоторые вещи.
По совету друзей
Осенью 2004 года я решила взять кредит на покупку однокомнатной квартиры, чтобы разъехаться с родителями мужа. Обратилась в банк «DeltaCredit». Комплект документов был достаточно простой, сейчас по нему работают многие банки.
Основная проблема состояла в подтверждении доходов. По справке НДФЛ-2, как и у большинства петербуржцев, зарплата была, мягко говоря, невелика. В банке сказали, что можно воспользоваться справкой по форме банка о реальных доходах с устным подтверждением вышестоящего руководства. И мой непосредственный начальник, за что ему отдельная благодарность, на это согласился. У мужа такой возможности не было, поэтому основным заемщиком стала я, а он – созаемщиком.
 |
Кстати, выбор банка не был обусловлен его либеральной позицией по зарплатному вопросу. DeltaCredit выбрали по рекомендации подруги, которая до меня уже взяла там ипотечный кредит. Да, честно говоря, анализировать варианты не собирались: в то время банки, всерьез занимавшиеся в Питере ипотекой, можно было сосчитать по пальцам.
Заявление о кредитовании я отправила по Интернету. О подтверждении заявки мне отзвонились буквально через день-два и пригласили на собеседование, на котором выдали перечень необходимых для получения кредита документов.
Их рассмотрение заняло всего два-три дня. Мне опять же по телефону сообщили, что я могу получить кредит, после чего я начала поиски «объекта недвижимости».
Квартира, которую мы облюбовали, на тот момент стоила $41 600, надо было внести не менее 20% от ее стоимости. У нас были определенные накопления, немногим более $10 тыс., этого хватало.
Таким образом, необходимая сумма кредита составила $30 тыс. Период погашения – 15 лет. Поиски квартиры заняли недели две, по нынешним временам – очень небольшой срок.
Были сложности. В частности, один из вариантов ушел из-под носа как раз потому, что продавец испугался ипотеки. Это сейчас каждый школьник знает, что это такое. Искали однокомнатную квартиру в доме определенной этажности, обязательно в Выборгском районе, поскольку свекор со свекровью, что называется, всю жизнь здесь прожили, у них здесь и гараж, и поликлиника, да они еще и работали тогда в этом же районе. Нашли им квартиру на проспекте Культуры, в доме 606-й серии.
Не отступать и не сдаваться
Искали мы квартиру с помощью агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость». В данном случае выбор был связан с тем, что эта риэлтерская фирма одна из первых начала заниматься ипотекой. Кстати сказать, я им посылала заявку почти одновременно с заявкой в банк, но они вышли на связь гораздо позже – когда документы в DeltaCredit уже были поданы и, более того, мы получили положительное решение. Между прочим, представитель агентства советовал рассмотреть варианты других банков, но нам не хотелось заново проходить процедуру сбора документов. Тогда «МИЭЛЬ» предложил свои услуги по поиску жилья и оформлению сделки купли-продажи.
Своим агентом я осталась довольна, человек был, что называется, «в теме» и знал все нюансы. Мы, например, поскольку раньше с рынком недвижимости не сталкивались, не знали даже о том, что расчет осуществляется посредством закладки денег в банковскую ячейку.
Оказалось, что «DeltaCredit» арендует расчетные счета в банке «Союз», который располагается с ними в одном здании. И наших продавцов, молодую семейную пару, очень это обстоятельство смутило. Поскольку им объяснили, что после того, как они подпишут все документы о продаже, деньги «упадут» на мой расчетный счет.
Но у меня есть временной люфт, чтобы снять эту сумму с расчетного счета. Это, в принципе, и предусматривается: я снимаю наличные и отдаю продавцу. Но где гарантия, что я их не обману? То есть «DeltaCredit» не гарантировал стопроцентно, что продавец получит эти деньги. А то, что деньги перечислялись именно на мой расчетный счет, а не на счет продавца, объяснялось тем, что банку нужно подтверждение, что квартира куплена.
И со стороны продавцов возникли, в общем-то, обоснованные опасения. Плюс к этому их агент оказался не очень грамотным специалистом и только подливал масла в огонь. Мой агент возил продавцов в банк, знакомил с человеком, который ведет мое дело, убеждал, что все законно. Но они решили перестраховаться.
Шелест купюр
В итоге мне до заключения сделки надо было найти «всего-навсего» 30 тысяч долларов. Иначе вся предыдущая суета оказывалась совершенно бесполезной и превращалась в сбор макулатуры. И надо отдать должное фирме «МИЭЛЬ», которая оказала мне помощь в получении ссуды на эту сумму. Конечно, не бесплатно – по 1% за каждый день пользования ссудой. Вышло несколько больше двух суток, и размер переплаты составил около $700. Но наши продавцы, к счастью, вошли в положение – половину названной суммы взяли на себя, уменьшив стоимость квартиры.
| |
Между прочим, этим все могло и не ограничиться. После подписания страхового договора нужно было зафиксировать данный факт в банке. Девушка, которая в DeltaCredit вела все наши дела, уверяла, что мне присутствовать при этом необязательно, достаточно присутствия мужа. Самое интересное, что когда я с ней говорила по телефону, то находилась совсем рядом с офисом банка.
Уезжаю на работу, и вдруг мне звонят и сообщают, что если я через час не приеду, то подписание кредитного договора отложится еще на неделю.
В голове завертелся счетчик: «30 тысяч долларов, да от них 7%, это 2 100. Ничего себе!» К счастью, начальство на работе с пониманием относится к денежным проблемам своих сотрудников – отпустили. А если бы нет? Об этом не хочется думать.
Кроме того, договор о займе был оформлен нотариально и подпись нотариуса стоила мне 22 тысячи рублей. Сейчас, насколько мне известно, можно обойтись без нотариуса.
Дела биржевые
Ипотечный договор был подписан в октябре 2004 года. Кредит взяли в долларах под 12,5% годовых с учетом ставки LIBOR (Лондонской межбанковской биржи). Фиксированная ставка была намного выше (14,5%), и нам показалась выгоднее плавающая. В договоре есть такой пункт, что ставка пересматривается в начале декабря, и весь следующий год она не меняется. Банк обязался предоставлять новый график платежей до 11 января каждого года.
Действительно, где-то в начале января 2005-го мы получили извещение, что наш ежемесячный платеж повысился почти на 10 долларов. С учетом того, что раньше он составлял почти 370 долларов – незначительное и вполне безболезненное изменение.
Через год до 11 января никакого письма нам не пришло, а в конце февраля поступил телефонный звонок из Москвы. Нам сказали, что ставка LIBOR изменилась, и теперь мы должны платить на 26 долларов больше.
Честно говоря, я испытала шок: во-первых, почему об этом сообщается устно, во-вторых, если ставка LIBOR меняется в декабре, а в январе мы заплатили по-старому, то почему с февраля должны платить больше?
Когда мы подписывали договор, я подсчитала, что в конечном итоге вместо 30 тысяч долларов я верну банку 66 тысяч, то есть больше, чем в 2 раза. Теперь же оказывается, что еще и платежи растут – сначала на 10 долларов, потом еще на 26. А ведь кредит на 15 лет!
Опыт первый. Истерический
Как нормальный обыватель я поехала в банк. В ответ мне протянули телефонную трубку и сказали: «Разговаривайте с Москвой». Пришлось немножко, чисто по-женски, пошуметь, но, признаться, казалось, что сотрясение воздуха ни к чему особенному не приведет. И вдруг мне скромно и даже слегка испуганно предлагают: «А не хотите ли Вы, уважаемый заемщик, перейти на фиксированную ставку 12,5% без учета LIBOR?»
Тут я удивилась еще больше: если есть такая возможность, то почему мне о ней не сообщили хотя бы в том же самом декабре? Или так уж обязательно было «махать крыльями», чтобы к тебе начали относиться нормально, по-человечески?
Так я впервые узнала о том, что существует такая услуга, как перекредитование. Предложение было заманчивым донельзя, из разряда тех, от которых не принято отказываться. Соглашаюсь.
Через весьма непродолжительное время получаю бумагу, гласящую, что перед подписанием договора нужно заплатить 1,5% от суммы оставшейся ссудной задолженности. Это порядка 420 долларов. Я до сих пор не понимаю, почему мы должны были заплатить эти деньги за четыре странички текста, распечатанные на принтере. Плюс нотариальное переоформление закладной – еще 100 «зеленых» с хвостиком. Опять соглашаюсь, но уже без тени положительных эмоций.
Опыт второй. Развод с отсрочкой
Оставим за рамками рассказа крайне невыгодные условия досрочного погашения и те доллары и рубли, которые мы потеряли в результате обмена по фиксированному курсу. О таких мелочах, как некие претензии к нам со стороны банка по поводу страховки, хотя все было уже оплачено, тоже говорить не приходится. Но ведь вполне могли сначала разобраться между собой, а уж потом набирать номер телефона заемщика.
Жизнь не стоит на месте, и очень скоро оказалось, что та процентная ставка, по которой мне теперь приходится платить, – это вчерашний день.
Сегодня на рынке есть программы перекредитования со ставками от 9,75–9,8% в валюте.
Для того чтобы перекредитоваться, требовалось получить справку из DeltaCredit о размере ссудной задолженности. У них есть сайт в Интернете, где в специальной форме заполняется заявление. Я указала, что хочу получить соответствующую справку. По заверению банка, она должна быть подготовлена в течение 2–5 дней.
Я попросила отправить ее по трем адресам: в петербургский филиал, на электронный адрес по месту работы и на мой домашний. Прошло около двух недель, я позвонила в Москву, и мне ответили, что никаких заявок не получали. Тогда я отправила официальное письмо по факсу, на имя управляющего, даже записала дату – 6 июня. Дней через десять я стала интересоваться судьбой моей справки, на что мне ответили, что она уже отправлена и мне по данному поводу много раз звонили и на работу, и домой, но не смогли застать. В итоге получила я справку только 20 июня. На удовлетворение этого несложного требования ушло больше месяца.
Надо отдать должное, я получила внушительную пачку документов, сколько и когда вносилось денег, о том, что было досрочное погашение и т. д. Вместо одной справки мне выдали исчерпывающий арсенал доказательств моей положительной кредитной истории и добросовестности как плательщика. Но ведь и времени на это ушло немало.
В середине июле я получила одобрение выбранного банка на перекредитование по ставке менее 10% годовых.
В нашем случае это экономия примерно 60 долларов в месяц. Хочется верить, что сделан правильный выбор.
КОММЕНТАРИЙ
пресс-центра банка DeltaCredit
Банк «DeltaCredit» всегда старается идти навстречу пожеланиям своих клиентов, поэтому в индивидуальном порядке мы рефинансируем ипотечные кредиты собственных заемщиков. Эту услугу мы предоставляем с того времени как стали выдавать кредиты. Однако заемщику мы всегда рекомендуем посчитать, что выгоднее – продолжать платить по уже имеющемуся кредиту в «родном» банке или же перекредитоваться – в этом же или в другом.
Действительно, можно в будущем сэкономить на меньших ежемесячных платежах, но в целом проиграть из-за того, что услуга рефинансирования сама по себе дорогая. Стоимость рефинансирования составляет в среднем по рынку 1–2% от остатка ссудной задолженности. По оценке нашего банка, перекредитование имеет смысл если разница в процентных ставках до и после рефинансирования составляет не менее 2–3%. Если же разница в процентах по кредитам меньше двух, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на процедуру перекредитования.
По сути, клиент, который перекредитуется, досрочно погашает один ипотечный кредит и заново берет другой. Это целый процесс, который предполагает сбор новых и внесение изменений в уже существующие документы, переоформление закладной (причем нотариальное заверение закладной и ее регистрация требуются по закону). Все расходы оплачивает заемщик. Что касается комиссии за пересмотр условий кредитного договора, то в нашем банке расценки приблизительно такие же, как в других.
Ситуация по схеме расчетов между продавцом и покупателем квартиры, описанная заемщицей, является стандартной на рынке: так как банк кредитует покупателя, а не продавца квартиры, то и деньги передает именно покупателю – наличными через кассу или безналичным переводом на банковский счет. А нотариальное заверение договора купли-продажи, с которым столкнулась заемщица два года назад, сегодня не является обязательным, в отличие от 2004 года, когда она брала кредит.
Что касается ежегодного изменения ставки по кредиту, то заемщица сама выбрала продукт, который предполагает колебание значения ставки как в сторону понижения, так и в сторону повышения (ставка привязана к индексу LIBOR). Ставка по данному ипотечному продукту меняется не в декабре, а в январе. Соответственно, в январе заемщица осуществила ежемесячный платеж по старой ставке – за декабрь, а в феврале уже по новой – за январь, что соответствует условиям договора.
Следование пожеланиям клиентов является основополагающим принципом работы ипотечного банка DeltaCredit, поэтому мы обязательно свяжемся с этой заемщицей для обсуждения описанной в статье ситуации.
