Предложение
В первом полугодии 2006 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 18 бизнес-центров классов "А" и "В" общей площадью более 90 тыс. кв. м. Объем предложения офисных площадей, по данным аналитиков компании Becar, на настоящий момент почти достиг отметки в 1 млн "квадратов".
Пожалуй, самое главное направление развития на рынке бизнес-центров Северной столицы – постепенное смещение акцентов с количественных показателей на качественные.
Сегодня на различных этапах реализации находятся не менее 10 проектов создания деловых центров класса "А". Большая часть данных объектов должна была принять арендаторов еще в прошлом году, но этого по различным причинам так и не произошло (несоблюдение девелоперами заявленных сроков ввода пока остается некой традицией для города на Неве).
Так или иначе, но в последние полгода произошел долгожданный "выброс" на рынок новых качественных офисных лощадей классов "А" и "В+". В конце первого квартала текущего года начала заселяться арендаторами вторая очередь бизнес-центра "Северная столица" в Волынском переулке. К настоящему моменту здание заполнено практически на 100%. Прошел госкомиссию деловой центр "Веда-Хаус" на Петроградской набережной (инвестор – ЗАО "Веда-Система").
Возведение этого бизнес-центра началось еще в конце 2003 года. Объем инвестиций в проект составил $20 млн. Генподрядчик строительства – ООО "Генподрядная компания СТЭП". Проектирование выполнило архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" совместно с ГУП "Торгпроект".
На площади 22 тыс. кв. м разместились офисные помещения (9 000 кв. м), ресторан на 200 посадочных мест с собственной пивоварней, кафе и два конференц-зала по 124 места.
Цокольный этаж поделили водно-оздоровительный комплекс на 1 300 кв. м и паркинг на 40 автомобилей. Еще более 60 машиномест предусмотрено на стоянке во дворе делового центра и гостевой парковке на набережной.
Арендные ставки в бизнес-центре "Веда-Хаус" составляют в среднем $600 за кв. м в год (без НДС,
включая расходы на коммунальные услуги и эксплуатацию).
Компания Ruric AB вывела на офисный рынок Петербурга сразу три бизнес-центра класса "А": "Густаф" и "Магнус" на Васильевском острове, в помещениях которых в настоящий момент заканчиваются отделочные работы и в них начинают заселяться арендаторы; а также офисный центр "Оскар" на набережной реки Фонтанки. Официальное открытие последнего состоится в августе. Кроме того, готовы принять нанимателей два деловых центра сети "Сенатор" на улицах Чайковского и Садовой.
Таким образом, за первое полугодие текущего года на городском рынке появилось более 33 тыс. кв. м офисных площадей класса "А" (это фактически двукратное увеличение предложения).
Бизнес-центры класса "В" на сегодняшний день являются наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом. В 2002–2005 годах данный сектор рынка оставался лидером по вводу новых площадей. За рассматриваемый период 2006 года этот сегмент пополнился 57 тыс. кв. м.
Еще до сдачи объекта госкомиссии, в ноябре прошлого года, по большинству площадей была достигнута договоренность с различными арендаторами. Однако всем им пришлось впоследствии
отказать, так как здание целиком решили отдать одному нанимателю – петербургскому разработчику программного обеспечения "Рексофт". "Адвекс" подписал с программистами договор на три года по цене $260–300 за кв. м в год.
В настоящее время заключены предварительные договоры аренды большей части площадей бизнес-центра "Константа" (инвестор – ОАО "Промышленно-строительный банк"). Объем инвестиций в проект составил $20 млн. Общая площадь девятиэтажного бизнес-центра – около
16 тыс. кв. м, арендопригодная – чуть более 11 тыс.
Помимо офисных площадей (7 300 кв. м) в состав делового центра вошли торговые помещения
(около 3 000 кв. м), рассчитанные на крупного сетевого арендатора – компьютерный супермаркет, гипермаркет бытовой техники и электроники или мебельный магазин. Площадь офисных помещений варьируется от 70 до 150 кв. м, ежемесячные арендные ставки – в пределах $30–36 за
кв. м (включая НДС, коммунальные и эксплуатационные расходы).
Класс "С" по-прежнему занимает лидирующие позиции в общем объеме рынка, даже несмотря на то, что за последние полгода в Петербурге не было введено в эксплуатацию ни одного нового офисного центра данной категории (общий объем предложения на конец 2005 года составил 560
тыс. кв. м).
Специалисты петербургского подразделения компании Colliers International отмечают, что лидера-
ми по предложению бизнес-центров по городу являются Центральный и Петроградский районы. В целом, на четыре центральных района – Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский – приходится половина всех действующих деловых центров Петербурга.
Причем следует отметить тенденцию к увеличению интереса девелоперов и арендаторов к Василеостровскому району, доля которого существенно возросла в городском объеме за
по следний год. И этот рост, скорее всего, продолжится. Активно развиваются "деловые" набережные: Выборгская, Петроградская, Синопская, Аптекарская, Пироговская,
Свердловская, Ушаковская.
Спрос
Спрос на офисные помещения остается на высоком уровне. В бизнес-центрах классов "А" и "В+" наибольшим спросом пользуются офисы площадью 300–500 кв. м. Все больше сделок совершается с объектами по 500–1 000 и более кв. м.
центров высшей категории "А".
Наблюдающийся на рынке экономический подъем отразился на росте объемов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее: сегодня технические характеристики большинства предлагаемых помещений не всегда соответствуют сложившимся требованиям потребителей.
Очевидно, что теперь уже арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс дополнительных услуг. "Заметно возросло число арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, и
ориентируются они на качественное служебное помещение с привычным для них уровнем сервиса, – объясняет Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании Becar. – Их доля на рынке усиливается, и требования к качеству офисов становятся все выше".
Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и повышению уровня функциональных характеристик помещений. Месторасположение объекта играет не последнюю роль при выборе – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, что дает возможность иметь представительский офис.
Наряду с местоположением арендаторов прежде всего интересует отделка, планировка, система вентиляции, телекоммуникации (выделенный доступ в Интернет, возможность выбора оператора связи), энергообеспечение (альтернативная система энергоснабжения) офисного центра и др.
Помимо технического оснащения здания, одним из основных условий будущих нанимателей
остается наличие достаточного количества парковочных мест, желательно охраняемых. П
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания бизнес-центра.
Минимальный набор услуг в деловых центрах класса "В" включает круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, конференц-залы, кафе
и бары, уборку помещений, парковку.
на и т. п.).
Таким образом, от качества предлагаемых услуг довольно часто зависит и процент заполняемости.
И даже незначительное повышение арендной ставки в одном из центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендаторов.
"Классы "А" и "В" сегодня начали конкурировать, и зачастую первые выигрывают только за счет более выгодного месторасположения, – как полагает Алексей Чижов. – Выросли ставки в бизнес-центрах, которые предлагают сервис, схожий по уровню с категорией "В", но по своему местоположению и архитектурно-планировочным решениям относящихся к объектам деловой недвижимости класса "С".
Минимальный набор требований к техническому оснащению офисных центров "С"-класса и высокий спрос на недорогие помещения раньше предполагал низкое техническое состояние объектов, скудный набор дополнительных услуг в этом сегменте. Но сейчас рынок предъявляет
более жесткие условия к офисным помещениям. И эти обстоятельства послужили причиной того, что новые или реконструированные старые бизнес-центры категории "С", так же как и центры "B"-класса, предлагают клиентам услуги высокого качества.
"В этом смысле здания 2002 года и 2005-го – совершенно разные вещи. Возможно, в ближайшее время вопрос о классификационных характеристиках бизнес-центров класса "С" придется пересмотреть", – считает Алексей Чижов.
Однако несмотря на широкий спектр предложений, имеющихся на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать объект, соответствующий его запросам и уровню доходов. В то же время далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными.
Спрос на помещения класса "А" индивидуален. Самой большой популярностью пользуются помещения размером 101–200 кв. м. При строительстве новых объектов данной категории девелоперы начинают предусматривать свободу планировочного пространства, когда аренда-
тор сможет сам решить, как спланировать свой будущий офис.
Основная масса заявок в бизнес-центрах класса "В" также по-прежнему приходится на небольшие офисы, однако их доля, по сравнению с предыдущими годами, несколько снизилась. Если раньше около 50% арендаторов снимали помещения площадью 40–50 кв. м, то в настоящее время доля таких объектов сократилась до 25%. Достаточным спросом пользуются офисы размером 51–100 (23%), а также – более 101–200 (15,8%) кв. м.
В деловых центрах класса "С" приблизительно одинаковым спросом пользуются помещения до 50 и 51–100 кв. м. Объясняется это тем, что основные арендаторы в офисных зданиях данной категории – небольшие отечественные фирмы. Спрос увеличивается как за счет новых нанимателей, так и благодаря потребностям существующих клиентов увеличивать свои служебные
помещения.
В то же время не все действующие на рынке бизнес-центры соответствуют возрастающим требованиям арендаторов. Вследствие этого происходит снижение спроса на офисные площа-
ди в отдельных зданиях класса "С".
Все большее количество клиентов готово платить за более комфортные условия работы.
Ставки аренды и заполняемость
В первом полугодии 2006 года запрашиваемые ставки аренды по офисным площадям класса "А" увеличились в среднем на 4% и колеблются от $450 до 790 за кв. м (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Ставки аренды на помещения категории "В" за тот же период поднялись на 3–4%. В основном рост цен обеспечивался за счет вновь введенных бизнес-центров. Арендные ставки на площади класса "В" находятся в диапазоне $270–500 за кв. м (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Границы арендных ставок, разделяющие объекты деловой недвижимости на классы, достаточно условны и для офисных зданий категорий "А" и "В" находятся на уровне $600–630/кв. м; для классов "В" и "С" – $366–400 за "квадрат" в год.
Результаты проведенных в конце 2005-го – мае 2006 года компанией GVA Sawyer мониторингов арендных ставок в офисных центрах Петербурга показали, что большинство управляющих компаний
и собственников номинируют стоимость аренды своих помещений в российских рублях или условных единицах, приравненных к национальной валюте.
В мае этого года многие управляющие компании (42,8%) устанавливали арендные ставки в условных единицах. В зависимости от объекта часть у. е. была жестко привязана к рублевому эквиваленту, а часть выражалась в иностранной валюте. При этом фиксировался нижний предел стоимости аренды, поскольку владельцы бизнес-центров стремятся увеличить или стабилизиро-
вать свои доходы, но одновременно не хотят отказываться от премии, которую они получат в случае увеличения курса USD/евро к рублю.
За последние два года на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, снимающие
офисные площади тысячами квадратных метров. К наиболее ярким примерам аренды помещений в бизнес-центрах Петербурга можно отнести площади, арендованные в деловом центре "Т4" отделением фирмы Motorola (6 500 кв. м), Веб Инвест Банка (2 500 кв. м) – в "Невском, 38" и др. Среди крупных арендаторов можно отметить финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
В первом полугодии текущего года было заключено несколько крупных сделок. К наиболее значимым из них можно отнести аренду 3 500 кв. м банком "КИТ Финанс" в бизнес-центре класса
"А" – "Невский, 38". В сегменте деловых центров категории "В" самые крупные сделки были совершены компаниями "МТС" (аренда – 1 600 кв. м в "Сенаторе"), "Балт-транс-нефтепродукт" (1 600 кв. м в "Истене") и "Интранс" (1 500 кв. м в "Адмирале").
Прогноз
По прогнозам специалистов компании Colliers International, до конца текущего года планируется ввод в эксплуатацию более 65 тыс. кв. м офисных площадей классов "А" и "В". Причем около 80% будут позиционироваться в классе "В".
Продолжается тенденция увеличения спроса на большие офисные блоки, иногда – на здания целиком.
Среди основных арендаторов таких помещений можно выделить крупные банки и IT-компании. Б
Благодаря активной политике городской администрации роль Петербурга как второго делового центра России укрепляется. "В Северную столицу приходит все больше зарубежных инвесторов, в том числе стратегических, – считает Ирина Романова, руководитель отдела консалтинга филиала компании GVA Sawyer в Петербурге. – Появление крупномасштабных проектов, таких как "Газпром-Сити", "Морской фасад", "Балтийская жемчужина", "Новая Голландия", – индикатор развития рынка в целом".
Спрос на офисные помещения расширяется за счет роста петербургских и экспансии региональных и московских компаний. Увеличение интереса инвесторов к рынку офисной недвижимости Петербурга также продиктовано снижением общеэкономических рисков.
Доходность офисных центров класса "А" оценивается специалистами в 10–12% годовых. Но рост количества объектов данной категории в Северной столице все еще сдерживается экономичностью местного бизнеса по сравнению с московскими показателями (стоимость строительства биз-
нес-центра "А"-класса в этих городах достигает $2 500 за кв. м, арендные же ставки в Москве выше на $100–200 за кв. м и более).
Кроме того, наиболее привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются проекты дело-
вых центров класса "В", доходность которых в 1,5–2 раза выше.
В течение ближайших трех лет ежегодный прирост ставок аренды ожидается не более 10–15%.
По словам специалистов филиала компании GVA Sawyer в Петербурге, среди тенденций офисного рынка в последнее время часто выделяют создание новых деловых зон в городе: на правом берегу Невы, Петроградской набережной, в зоне влияния Московского проспекта и др.
Развитие этих зон определено близостью исторического центра, хорошей транспортной доступностью, видовыми характеристиками, возможностью обеспечения объекта парковочными местами.
"Отмечается интенсивное развитие недвижимости в историческом центре города: бывшие ВПК и промышленные строения преобразуются в деловые центры, – утверждает Ирина Романова. – Идет реконструкция внутриквартальных ветхих зданий под офисные и гостиничные объекты".
По мнению экспертов петербургских консалтинговых компаний, рынок офисной недвижимости находится на стадии роста. И его насыщение при тех же темпах развития может наступить не ранее 2011–2012 годов.
