Ценовая ситуация на рынке жилья вообще и на первичном в частности волнует всех. Поскольку переживаемый рост цен вынуждает разделять объединенные в названии Национального проекта понятия «доступное» и «комфортное».
С начала апреля до середины июня средняя цена предложения квадратного метра в кирпичномонолитных домах выросла с $1080 до $1400 – на 30%. Панельные новостройки за тот же период подорожали с $975 до $1260 (плюс 29%). В кирпичных домах цена за «квадрат» изменилась с $1040 до $1300 (на 25%).
Синусоида спроса
Положение дел во многом повторяет уже знакомую ситуацию 2003 года. Разница заключается в том, что участники рынка, аналитики и покупатели уже понимают суть закона цикличности рынка. На протяжении практически всей истории местного рынка недвижимости (за исключением 1998 года) цены повышались постоянно. В 2003-м рост ускорился до 40% в год.
 |
Затем последовала пауза. Причем за неделю спрос упал в 20 раз. Поначалу это ошеломило многих, кто не был знаком с историей западных рынков. Президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко рассказывает, что даже на фоне «абсолютной эйфории» на мадридской выставке Second Home в 2006 году, когда девелоперские компании могли себе позволить покупать стенды по 200–300 м (и по $200–300 тыс.), все понимали, что это скоро закончится.
Нынешний период взлета цен тоже не будет продолжаться вечно, об этом можно говорить с уверенностью. Вопрос в другом: как долго он продлится, и на каком уровне остановятся цены. Руководитель информационноаналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев считает, что темпы роста цен замедлятся не позднее начала 2007 года.
Сколько надо?
Средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах вплотную приблизилась к ценам вторичного рынка. Тогда как на протяжении практически всего времени существования «первички» разница держалась на уровне 20%. Сегодня средняя цена предложения квартир на первичном рынке лишь на 3% ($50/кв. м) меньше средней стоимости готового жилья.
Генеральный директор компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаил Бимон назвал цены, назначенные застройщиками, «заградительными». Подобные меры вызваны, вопервых, нормальным для бизнеса желанием продать подороже. Вовторых, текущее финансирование работ обеспечено за счет уже проданных квартир. Или же благодаря банковским кредитам и размещению облигационных займов.
Наряду с политикой заградительных, или блокирующих, цен застройщики используют «бронирование» (снятие с продажи) квартир. Что, понятное дело, ведет к сокращению предложения.
Зато оценки платежеспособного спроса меняются в большую сторону. Год назад объем платежеспособного спроса на новое жилье застройщики оценивали в 1,5–1,7 млн кв. м в год. После того как в последнем квартале прошлого года продажи превысили 700 тыс. кв. м, прогноз на 2006 год вырос до 2,2–2,4 млн. Когда же в I квартале нынешнего года граждане купили 760 тыс. кв. м, «нарисовалась» планка уже в 4 млн кв. м ежегодно.
С одной стороны, «первичное» жилье действительно более востребовано. Цены достигли уровня, когда покупатели придирчиво оценивают качество товара. Анализ предложения показывает: сколько бы ни ругали строителей за недоделки и дефекты в возведенных домах, новое жилье превосходит по качеству средние показатели остального жилищного фонда.
| |
И предпочтения покупателей четко сосредотачиваются на качественных вариантах. Понятие «качественное» много шире, нежели отсутствие трещин в стенах, работающая электропроводка, не требующие частого ремонта трубы. Оно включает в себя и чистые подъезды, и закрытые парковки, и «приличных» соседей. То есть качественную среду обитания. По данным информационноаналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», жилье в новостройках интересует половину, а в отдельные моменты до 56% из всех потенциальных покупателей. Особенно людей с «живыми» деньгами.
С другой стороны, 4 млн кв. м новых квартир в год – это прирост жилищного фонда на 4%. При средней зарплате (пусть только официальной) в 11,5 тыс. руб. вряд ли можно прогнозировать нарастание теми же темпами платежеспособного спроса. Хотя глава Федерального агентства по жилищному ипотечному кредитованию Александр Семеняка считает, что в России 10% населения получают 50% дохода, и именно свободные деньги приходят на рынок жилья, толкая вверх ценовую планку. Поскольку недвижимость в качестве инструмента сбережения и приумножения накоплений вполне себя оправдывает.
Для себя и для того парня
Здесь возникает вопрос о доле «инвестиционных» квартир. Именно их часто винят во всплеске цен и даже предлагают взимать повышенную плату за коммунальные услуги во второйтретьей квартире одного владельца.
Сергей Бобашев подчеркивает, что необходимо разделять вложения в недвижимость для сохранения сбережений и инвестиции с целью «зафиксировать прибыль» через определенный и недолгий срок (дватри года).
В 2003-м, по словам генерального директора компании «Александр-Н» Сергея Сосновского, на фоне тотального роста цен «люди покупали не недвижимость, а метры, не обращая внимания на потребительские качества товара». Операторы Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» принимали сотни звонков примерно одного содержания: у меня есть $25 (30, 40 и т. д.) тыс., что я могу на них купить.
Сейчас такого не происходит. Жилье приобретается с четко определенными целями, среди которых перепродажа встречается редко. Возможно, в Москве доля инвестиционных квартир и велика. Например, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-брокеридж» Наталья Кирпиченко оценивает ее в 80%. В Петербурге же, по мнению вицепрезидента Корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, таких покупателей никак не больше 10%. Сергей Бобашев отводит им около 5% спроса. Поскольку всем памятна способность петербургского рынка жилья «замирать». И есть вероятность, что именно в нужный момент продать свое приобретение и получить планируемую прибыль не удастся.
Из закромов родины
Текущее положение дел, по мнению Михаила Бимона, отнюдь не располагает к адекватной оценке платежеспособного спроса петербуржцев.
К всплеску активности рынок готовился достаточно долго. По мнению аналитика компании «МИЭЛЬ-Недвижимость СПб» Дениса Кочегарова, в данный момент реализуется отложенный спрос, накопленный за время, пока люди ждали обещанного властями доступного жилья.
Годичной давности пиаркампанию, когда «сверху» звучали заявления, сколько должно стоить жилье, все прекрасно помнят. «Сейчас уже все осознали, что регулировать цены на рынке недвижимости государство не в состоянии, – говорит гн Кочегаров, – поэтому отложенные на покупку жилья сбережения успешно тратятся по назначению (о чем косвенно свидетельствует рост процентов по вкладам в крупных банках)».
В 2005 году средняя цена квадратного метра выросла всего на 5%, а «официальная» инфляция составила 12% в год. Кроме того, потерял в весе американский доллар. Понятно, что рынок накопил потенциал роста.
| |
Граждане, не успевшие в предыдущей гонке приобрести жилье, отложили покупку и стали откладывать деньги. Спокойствие и неторопливость петербуржцев поддерживали стабильные цены. Многие предпочли продолжить процесс накопления с целью приобрести чтонибудь побольше или получше. Но при первых сигналах роста цен предприняли активные действия.
Затем сработали психологические моменты: внушаемость, подверженность гипнозу. «И тот, кто планировал приобретать жилье позднее, решил поторопиться, найти недостающую сумму, взять кредит и "успеть"», – говорит генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров. В итоге к отложенному спросу добавляется доля покупателей, поддавшихся общему настроению.
Риэлтеры, которые лучше других профессиональных участников рынка знакомы с финансовым положением конкретных клиентов, отмечают, что высокие цены уже отсекли заметную часть потенциальных покупателей. Но те упрямцы, которые продолжают искать приемлемый для себя объект, либо добьются успеха в течение двух месяцев, либо, как предполагает Сергей Бобашев, отложат поиски в надежде на изменение ситуации. Когда рост цен замедлится, и не будет большого смысла копить «отложенное предложение», снимая с продаж ликвидные квартиры.
К концу 2005 года объем первичного рынка Петербурга составлял 6 млн кв. м, из них 3,15 млн кв. м находились в предложении. Объем предложения с тех пор сократился.
По приблизительной оценке начальника отдела маркетинга Корпорации «Петербургская Недвижимость» Николая Пашкова, сейчас выставлено на 25–30% квартир меньше, чем летом 2005 года.
Сергей Бобашев отмечает, что ликвидного предложения действительно не хватает. За те полтора года, когда покупатели могли спокойно выбирать из широкого спектра предложения, самое интересное и купили. Неликвид как не пользовался спросом, так и остается невостребованным.
Туго закрученная пружина
Высокие темпы роста цен чреваты смещением спроса в сторону самого дешевого жилья, считает Михаил Бимон. Что с большой долей вероятности приведет к очередной стагнации на рынке.
Еще одним негативным последствием происходящего сейчас может стать взвинчивание цен на стройматериалы и землю под строительство. Собственно, так произошло на предыдущем витке эволюции. И застройщики долго объясняли, что цена продажи уперлась в себестоимость, что только стоимость строительномонтажных работ в 2003–2004 годах увеличилась на $100/кв. м, отчисления на инфраструктуру выросли на $80/кв. м, энергоресурсы прибавили еще $30. И так далее.
Проведенные в этом году торги Фонда имущества продемонстрировали нарастание спроса на землю до ажиотажного. Еще в апреле аукционы не состоялись, а в июне те же участки «ушли» с превышением стартовой цены в 1,9–3,9 раза. В итоге удельная нагрузка (плата за право строительства каждого квадратного метра жилья) достигала $250/кв. м.
Можно предположить, что от государственных оценщиков (ГУИОН), на основании чьих отчетов устанавливается стартовая цена участка, потребуют лучше считать. И плата за главный городской ресурс – землю – снова вырастет. Но аналитики подчеркивают: цены на строящееся жилье следуют за вторичным рынком, а не наоборот.
Меньше пряников
Для покупателей жилья в новостройках действуют в основном две финансовые схемы постепенной оплаты – рассрочка и кредит. В прошлом году практически все компании предлагали беспроцентную рассрочку, увеличивались сроки, снижалась минимальная сумма первоначального взноса. Это называется «мероприятия по стимулированию спроса».
Сейчас спрос не нуждается в дополнительных импульсах. И, по оценке специалистов отдела маркетинга «Петербургской Недвижимости», начался обратный процесс. Количественные его характеристики пока не оценены, поскольку движение в сторону «от» либеральных позиций стартовало совсем недавно. Рассрочки, за которые застройщики берут дополнительную плату, будут действовать и дальше.
С ипотечным кредитованием дела обстоят несколько иначе. Постоянно появляются новые двусторонние программы, когда банк и строительная компания договариваются о кредитовании дольщиков определенных проектов. На рынок «предипотеки», как называют кредитование долевого участия, выходят все новые банки. Условия получения и погашения кредитов имеют устойчивую тенденцию к смягчению. Некоторые банки даже принимают в залог такую небесспорную форму отношения застройщика и дольщика, как предварительные договоры купли-продажи.
Застройщики нисколько не возражают против получения денег через банк. В итоге покупатели с кредитами не оказываются в том положении, что заемщики на вторичном рынке. Николай Пашков объясняет, что партнерские отношения между банком и застройщиком обеспечивают быстрое прохождение процедуры – продавец без задержек получает деньги. И причин для отказа ипотечному покупателю нет.
Уплотнительный интерес
Земельный кодекс РФ запретил с 1 октября 2006 года целевую передачу земли под жилищное строительство. Для покупателей жилья в новостройках это означает, что география предложения новых квартир сузится до кварталов массовой застройки. С торгов продаются именно такие – крупные свободные участки: в Северо-Приморской части (Туристская ул.), в Невском районе (ул. Коллонтай), в Красносельском (на пересечении Ленинского пр. и Брестского бульв.). На ту же тенденцию «работают» и переданные целевым образом земельные массивы на ЮгоЗападе для «шанхайского квартала», в Купчино для застройки Московской инвестиционной строительной компанией.
Продавать с торгов небольшие участки оказалось невозможно. Поскольку землю для продажи надо «упаковывать», получать все согласования, в том числе с общественностью и муниципалитетами. Как показала практика, эту стадию подготовки эффективно проходят только сами строители, кровно заинтересованные в строительстве на конкретном участке.
Однако пока «уплотнительные» пятна обеспечивают предложение в разных районах и кварталах. Локализация, по мнению Михаила Бимона, произойдет позднее – через годдва. Гендиректор компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» считает, что она повлияет и на ценообразование. На квартальную застройку требуется, безусловно, больше времени, чем на возведение одного дома. Но срок реализации таких проектов увеличивается вовсе не пропорционально количеству построенных квартир. Следовательно, темпы продаж в квартале должны быть выше, поэтому придется несколько снизить цены.
Глава информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев подчеркивает, что спрос на точечную застройку огромен, покупатели предпочитают селиться в обустроенных кварталах, а не жить на стройплощадке в течение нескольких лет. Поэтому можно прогнозировать, что бизнес изыщет возможности для обеспечения предложения таких объектов. Тем более что остается резерв земли в собственности застройщиков. То есть участки под промышленными предприятиями, выкупленные строителями. Объемы этого задела оценке не поддаются. Ведь неясно, сколько земли и в какие сроки удастся подготовить к жилищному строительству.
Закон о долевом строительстве, который в первую очередь винили строители в дефиците нового жилья, пока, по мнению большинства экспертов рынка, на текущую ситуацию никак не повлиял. Что касается дальнейшего – согласитесь, трудно представить, чтобы при большом спросе предпринимательская мысль не нашла способа обеспечить предложение и заработать на этом.
