Мероприятие было организовано Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). По замыслу организаторов, за круглым столом должны были собраться представители профильных структур администрации города, архитекторы и инвесторы. Участники конференции планировали выяснить, способен ли консервативный Петербург воспринять веяния мировой архитектурной моды.
И если да, то при каких условиях.
Замысел этот удалось реализовать лишь частично: по стечению обстоятельств представители городской администрации принять участие в мероприятии не смогли. Впрочем, присутствовавшие на конференции девелоперы и инвесторы использовали дополнительное время с пользой. Они горячо спорили над почти философской проблемой: что же важнее для коммерческой недвижимости – красота или функциональность.
Истинные ценности
Аудитория разделилась на два лагеря. Оказалось, что девелоперы и архитекторы все еще обитают "в параллельных мирах". Градостроители сетуют на сложные отношения с заказчиками, которые в угоду коммерческой выгоде "вольно и бездумно" обращаются с их творениями. Ориентированные на быструю прибыль девелоперы, в свою очередь, продолжают рассматривать архитектуру как прикладную область, предпочитая строить утилитарные "коробки" торговых и офисных центров.
По обе стороны баррикад собрались представительные команды. На счету каждой – осуществление целого ряда крупных проектов, таких как торговые комплексы "Опера" (Казанская ул., 5а) и "ПИК" (Сенная пл., 2), бизнес-центры "Невский, 38" (Невский пр., 38) и "Атриум" (Невский пр., 25), торгово-развлекательный комплекс "Гранд Каньон" (пр. Энгельса, 154) и др. Некоторые из этих свежих и, на первый взгляд, успешных проектов неожиданно подверглись острой критике. "Многие объекты являются образцами нефункционального использования пространства. С моей точки зрения, смелые и яркие архитектурные проекты могут существовать только в том случае, если повышают общую экономическую эффективность проекта", – заявил президент ГУД, управляющий партнер IB Group Юрий Борисов.
"Извечный вопрос, что же первично, архитектура или коммерция, решается однозначно, когда речь идет о торговых центрах", – уверена Анна Ширяева, директор московской компании "Магазин магазинов". Успех торгово-развлекательного центра как доходной недвижимости, по ее мнению, зависит от многих параметров. И если хотя бы один из них не соответствует прописанным условиям и характеристикам, проект будет убыточен.
В то же время специалисты отмечают, что практически в каждом петербургском торговом комплексе есть технологические и конструктивные ошибки, связанные с просчетами в планировках, неправильной организацией вертикальных связей, недостатком парковочных мест, нерациональным размещением фуд-корта и
т. д. "Я сомневаюсь, что в современном мире кто-то может позволить финансирование проектов, несущих в себе исключительно красоту. Если это и возможно, то только для объектов государственного значения, культуры и спорта. Все остальное не имеет права на подобный подход", – заключает Анна Ширяева.
"Неправильным" грозит банкротство
Одной из причин серьезных просчетов в проектировании торговых центров является изначально ошибочное мнение заказчика. Зачастую он имеет низкую квалификацию и не в состоянии оценить функциональность того проекта, который ему предложили. "В результате мы получаем чудовищное количество железобетонных монстров от Москвы и до Хабаровска. Заказчик и архитектор должны работать только в команде, – резюмировал Юрий Борисов. – Им не обойтись друг без друга. Городской рынок недвижимости выходит на качественно иной уровень: у нас появились долгожданные иностранные инвесторы, масштаб реализуемых проектов укрупняется, а конкуренция между девелоперами становится все более жесткой. Петербург активно развивается, осваивая новые территории. Профессиональный подход к проектированию современных коммерческих комплексов приобретает большое значение".
"Неправильно" построенным торгово-развлекательным центрам участ-ники бизнес-конференции предрекли скорое банкротство. "Мы уже в этом году прогнозировали начало больших проблем у центров в Москве, которые построены абсолютно нефункционально, – заявила Анна Ширяева. – В Петербурге подобное должно начаться года через три.
В стране строится огромное количество "коробок". Эти здания не смогут выполнить свою главную задачу – возвратить вложенные в них деньги".
Скорее всего, через несколько лет около половины петербургских торгово-развлекательных центров будут вынуждены обратиться к консультантам, провести исследование и дальнейшую реконцепцию или реконструкцию объектов. Возможно, удастся найти новое планировочное решение, подобрать других арендаторов, соответствующих уровню и возможностям здания, разработать новую рекламную кампанию.
Специализация без национальности
Председатель архитектурной мастерской "Студия 17" Святослав Гайкович предлагает универсальный механизм отсева непрофессиональных архитекторов – конкурсное проектирование. "В этом случае инвестор получает несколько вариантов проекта, к обсуждению привлекается общественность. Выбирая архитектора, необходимо обратить внимание на тех, кто получает профессиональные премии в этой области, имеет большой опыт проектирования объектов подобного профиля. Даже если это будет иностранная архитектурная студия, с ней вместе должен работать российский архитектор, который способен адаптировать их идеи к нашим нормативам", – советует он.
Игра в футбол в грязи
Жесткие градостроительные ограничения и сложная процедура согласования проектов, по мнению участников конференции, также отрицательно влияют на эффективное проектирование современных коммерческих комплексов. "Мы играем совсем не в ту игру, которую ведут наши иностранные коллеги, – посетовал Александр Супоницкий, руководитель международного архитектурного бюро SUAR.T, архитектор торгово-развлекательного комплекса "ПИК". – Они играют в футбол на зеленом газоне, а мы – в грязи. Около четырнадцати лет я проработал архитектором за границей, а когда возвратился в Россию, меня просто оглушила отечественная процедура согласования проектов. Отсюда все наши недопонимания. Сотрудничая с иностранцами, мы доходим до уровня идей, теоретических упражнений, а дальше начинаем спотыкаться".
"Все согласования ложатся на плечи частных инвесторов и девелоперов, которые несут множество дополнительных расходов. Иногда можно только гадать, какие еще препоны поставит тебе государство: развитие коммуникаций, инфраструктуры, природных зон, рекультивация земли, юридическая подготовка, сохранение памятников и др.", – соглашается с коллегой директор по развитию Агентства недвижимости "Бекар" Игорь Горский.
Впрочем, по мнению участников бизнес-конференции, названные проблемы решаемы в том случае, если все заинтересованные в проекте лица смогут найти общий язык и работать в команде. Девелопер поймет, что успешный – конкурентоспособный – проект должен нести в себе прогрессивные архитектурные идеи, а архитектор сосредоточится на функциональной специфике планирования торгового пространства. Консолидировать усилия и подготовиться к значительным переменам необходимо в самое ближайшее время.
