Кризис – не беда
Нет необходимости никого убеждать в том, что аренда в Петербурге – дело весьма доходное. Поток туристов, студентов, торговцев и просто граждан, желающих покорить культурную столицу, не иссякнет никогда. Да и бесквартирные петербуржцы еще долго будут пополнять карманы современных рантье. На сегодняшний день стоимость аренды приличной «однушки» колеблется от 10 до 12 тыс. руб. ($350–400).
В мировой практике кредитования финансовый кризис заемщика – не редкость. Несмотря на то что официально банки декларируют свою позицию по отношению к неплательщикам достаточно жестко, на самом деле они стараются решить подобные проблемы полюбовно, не доводя дела до продажи залоговой недвижимости. Чаще всего временно неплатежеспособному клиенту дается отсрочка платежей в три месяца на решение финансовых проблем. Например, на очередное трудоустройство.
Продержаться в кризисный момент можно за счет родственников и друзей, а можно попросту сдать залоговую квартиру в аренду, и тем самым получить необходимую сумму ежемесячного платежа по кредиту. Конечно, на какое-то время придется переехать к родственникам или друзьям, но это лучше, чем потерять жилплощадь безвозвратно.
Если взять за основу приобретение квартиры стоимостью в $45 тыс., где заемные средства составят не менее $40 тыс., то при условии срока кредитования в 10 лет и подтвержденной зарплаты в $1 100–1 200 (33–35 тыс. руб.), ежемесячный платеж составит примерно $530 (16 тыс. руб.). Доход от сдачи ликвидного жилья – а иное банки в залог не принимают – составит около $400. Очевидно, что отрывать от семейного бюджета $100 гораздо проще, чем $500.
Банки – не против
Законодательство Российской Федерации, а также кредитные организации налагают на использование залоговой квартиры ряд ограничений. Заемщик имеет право владеть и пользоваться жильем, но не распоряжаться им. Иными словами, для того чтобы сдать в аренду залоговую недвижимость, необходимо получить разрешение банка. По словам директора ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаила Лазаренко, подобные разрешения даются в индивидуальном порядке, исходя из стабильности кредитной истории заемщика.
Подавляющее большинство банков разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, уверяет директор Управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая. Нужно официально оформить договор аренды и, как следствие, уплатить государству подоходный налог. Но законодательство РФ позволяет не регистрировать договор и избежать уплаты налога в том случае, если договорные отношения между съемщиком и арендодателем оформлены менее чем на год. По мнению директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс» Ирины Забродиной, на практике кредитные учреждения относятся к сдаче залогового жилья более чем лояльно.
Кстати, некоторые банки, например DeltaCredit, предлагают ипотечные программы, специально ориентированные на будущих рантье. Такой кредит предполагает совершенно официальную сдачу в аренду залоговой квартиры. Правда, и процентная ставка по нему будет несколько выше обычной.
Крыша для цветов
Не менее эффективно такой механизм, как аренда, может применяться для приобретения жилья для детей. Если родители берут ипотечный кредит сразу после рождения ребенка, то к его 20-летию они со спокойной совестью отселят выросшее чадо в полностью выкупленную квартиру. Причем, сдавая залоговую недвижимость в течение всего срока кредитования, заемщик экономит на аннуитетных платежах за счет арендаторов. Квартира в результате будет принадлежать семье, а платить за нее станут наниматели.
Взяв за основу приведенное сравнение суммы ежемесячного ипотечного платежа и арендной ставки, необходимо учесть, что стоимость залоговой квартиры зафиксирована и не зависит от роста цен на рынке недвижимости, а вот плата за аренду повышается в среднем на $30–50 ежегодно.
Сказ о доходах
Аренда как бизнес, то есть источник получения постоянного дохода, может сыграть немаловажную роль для потенциального заемщика. Де-факто участие граждан в ипотечных программах ограничивают несколько существенных проблем, основной из которых стала необходимость подтверждения доходов. Не секрет, что 70% россиян получают зарплату в конвертах, то есть о справке 2-НДФЛ на реальную сумму речь для большинства не идет.
Либерализация требований к ипотечным клиентам, наблюдаемая в последний год, привела к тому, что банки стали принимать подтверждение доходов в свободной форме. Потенциальный заемщик имеет право указывать все свои источники средств, включая пенсию, пособия, алименты и получение денег за сдачу жилья внаем. Подход к данной стороне вопроса у каждой финансовой структуры свой. Но, в любом случае, аренда в качестве доходов заемщика может учитываться только по заключенным уже договорам, имеющим некоторый срок действия (2–3 месяца). По словам Ирины Забродиной, банки, как правило, берут в расчет не всю заявленную сумму арендной платы, а лишь некоторую ее часть, например, 80–85%.
Причем, как предупреждает главный специалист по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Наталья Бруй, банк берет в подтверждение доход от сдачи внаем уже имеющегося жилья. Потенциальный доход от приобретаемой недвижимости кредитные учреждения при андеррайтинге (проверке платежеспособности заемщика) в расчет не принимают.
Бытие определяет сознание, говорил Карл Маркс и, несомненно, был прав. Совместное с соседями бытие в коммунальной квартире, проживание на маленькой площади большой семьи отягощает сознание, лишает радости восприятия жизни. Самое обидное, когда человек сам обрекает себя на подобное существование из-за страха и по незнанию. Наполнить реальным смыслом слово «ипотека» для большинства горожан попытаются ведущие специалисты по вопросам кредитования в ходе бесплатных семинаров. Начиная с 7 июня, на площади Островского, 11, каждый заинтересованный петербуржец сможет получить ответы на свои вопросы.
