Представители банков на прошедшем в марте Петербургском ипотечном форуме единодушно отвели первое место в рейтинге препятствий развитию ипотеки именно отсутствию рынка ипотечных ценных бумаг (наряду с низким уровнем доходов граждан). Поэтому принятие поправок к вышеназванному закону – событие, которого долго ждали участники ипотечного рынка.
Законопроект уточняет определение размера ипотечного покрытия, требования к нему и порядок досрочного погашения облигаций. В документе также определяются положения, связанные с исключением имущества из состава ипотечного покрытия.
Камни преткновения
Доработка потребовалась из-за того, что первоначальный вариант не позволял выпускать ценные бумаги банкам, имеющим ипотечные портфели. «Пока не решены эти проблемы, надеяться на скорое появление ипотечных ценных бумаг не стоит. Поэтому работающие сегодня на рынке рефинансирующие компании в ближайшие годполтора будут единственным источником рефинансирования ипотечных кредитов в российской банковской системе», – считает вицепрезидент Европейского трастового банка Сергей Гандзюк.
Дело в том, что в законе определена норма соотношения первоначального взноса к размеру кредита – 30%. Сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и целый ряд банков предлагают программы с 20%ным и даже 10%ным первоначальным взносом. Все эти кредиты остаются за бортом рефинансирования.
Избыток или норма
Рассматриваемый Думой законопроект содержит новую редакцию статьи 4 «Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия». Законопроект разрешает использовать входящие в состав ипотечного покрытия денежные средства для исполнения обязательств перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Эмитент наделяется правом продавать входящее в состав ипотечного покрытия имущество, а денежные средства, полученные от его продажи, включать в состав ипотечного покрытия.
Кроме того, законопроект предлагает отменить обязательное страхование жизни заемщиков – чтобы снизить дополнительные расходы по ипотеке. Сейчас получатели ипотечных кредитов вынуждены страховать свою жизнь и здоровье. В новой версии закона эта норма считается избыточной. Поскольку кредитор достаточно защищен залогом недвижимого имущества.
По мнению ведущего специалиста отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ЗАО «Внешторгбанк» Максима Шацкого, представление о том, что требование о страховании жизни и здоровья является дорогим и избыточным, небезосновательно. Но в случае смерти или инвалидности заемщик (или его наследники) не сможет платить по кредиту.
Квартира в этом случае будет реализована, а при спаде цен на недвижимость может еще остаться часть непогашенного долга. Страхование жизни и здоровья действительно стоит недешево. Вместе с тем эта сумма составляет порядка 0,5% от размера кредита, увеличенного на годовую процентную ставку. В то время как размер комиссионных агентству недвижимости значительно превышает эту сумму. «Так что нельзя утверждать, что отмена страхования сделает ипотеку более доступной. А вот риски, очевидно, существенно возрастут», – заключает г-н Шацкий.
Однако специалисты полагают, что такие изменения могут быть рассмотрены банками как увеличение рисков по кредиту. В этом случае, считают эксперты, возможны два варианта развития событий – отказ в выдаче ипотечного кредита или повышение процентной ставки. Правительство РФ также сочло этот вопрос спорным и поручило ФСФР, Минфину, Минэкономразвития, Минздравсоцразвития и Минрегионразвития дополнительно проработать его.
Ресурсы для банков
Сейчас из-за небольших возможностей рефинансирования ипотечных кредитов объемы кредитования ограничены потенциалом банковской системы. «При растущем спросе на ипотеку банки очень скоро столкнутся с проблемой недостаточности ресурсов для выдачи кредитов и необходимостью привлекать финансы на рынке капитала», – говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. По его словам, теоретически это можно осуществить через ипотечные облигации, ипотечные ПИФы, а также при помощи выпуска структурированных ценных бумаг.
Первые выпуски ипотечных ценных бумаг покажут, насколько законодательный механизм соблюдает баланс интересов инвесторов и банков.
